אילו בעיות עלולות להתעורר בפרויקטים של התחדשות עירונית בעקבות רישום מוטעה או חסר בטאבו?
כשאדם נותן את הסכמתו לפרויקט התחדשות עירונית, יש לוודא שהוא רשום כבעלים בטאבו של הנכס. במקרה שהוא אינו רשום בטאבו - אם בשל מחדל עורך הדין שליווה את רכישת הנכס לפני שנים, אם בשל ירושה שלא נרשמה, אם שמספר הזהות לא נרשם או כל סיבה אחרת - לא ניתן יהיה להתקדם עם הפרויקט עד שהזכויות יירשמו במדויק בטאבו.
עד לרישום הנכון והמדויק של הזכויות לא ניתן להתקדם עם ההסכם, לא ניתן יהיה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט וכל בעלי הדירות רואים איך הפרויקט לו הם מייחלים נדחה ונדחה.
אי סדרים ברישום הזכויות בטאבו עלולים לעכב פרויקטים של התחדשות עירונית באופן משמעותי, ואנחנו מקדישים זמן ומאמצים רבים לפתרון ולהסדרת הרישומים החסרים שהוזנחו במהלך השנים.
מה חשוב לוודא לפני כניסה לתהליך של התחדשות עירונית?
מכיוון שחוסרים או ליקויים ברישום הזכויות בטאבו עלולים לגרום לעיכוב הפרויקט ואף לעצירתו, חשוב להקדיש תשומת לב לבדיקת רישומי לשכת רישום המקרקעי (טאבו) ועדכון הרישומים מבעוד מועד.
ככלל, אני ממליץ לכל בעל דירה להוציא נסח טאבו מדי כמה שנים, גם אם אין עסקה על הפרק. בדיקה זו מאפשרת לוודא שהרישום תקין ומדויק, הנכס נקי מעיקולים ולא נרשמה עליו הערת הפקעה ובעיות נוספות שעלולות להפריע לעסקה עתידית. אם עורכים את הבדיקה הזאת, שעלותה זניחה, ניתן יהיה להימנע מעיכובים מיותרים בתהליכי התחדשות עירונית או במכירת הנכס בעתיד.
אילו קשיים עלולים להתעורר בתהליך הסדרת הרישום?
במהלך הסדרת הרישום עלולים להתעורר קשיים רבים. אחד האתגרים המרכזיים קשור בטיפול בירושות, במיוחד כאשר יורשים לא טיפלו ברישום צו הירושה במשך שנים, והקשר עם היורשים (לפחות עם חלקם) אבד. עלינו לאתר את כל היורשים ולהבטיח שלא תיפגע זכותם, וזה תהליך שעלול להיות מסובך. במקרים אחרים, אדם שקנה דירה לפני שנים רבות אך לא השלים את רישום הבעלות עלול לגלות כי המוכר המקורי עדיין רשום בטאבו כבעלים. במקרה כזה יש לאתר את המוכר ולקבל את הסכמתו לחתימה על המסמכים הדרושים להשלמת הרישום, וכן יש למצוא אישורים היסטוריים של שלטונות מס שבח. הבעיה היא במציאת אישורים מהשנים שקדמו לעידן הממוחשב.
עוד דוגמה היא כשמדובר בתושב חוץ שרכש נכס בארץ, ונרשם על פי הדרכון שהיה בתוקף באותה עת. אלא שלכל דרכון יש אורך חיים של עשר שנים ועלינו להמציא את צילומי הדרכון המקורי ואת צילום הדרכון הנוכחי – ולהוכיח שמדובר באותו אדם ולהסיר ספק ממעשה נוכלות.
בנוסף עלינו למצוא עדים שיעידו על זהות הבעלים. במקרים מורכבים במיוחד אנו פונים לבית המשפט המחוזי כדי שיצהיר רשמית על אדם כבעלים של נכס.
עד כמה טעויות ברישום בטאבו נפוצות במקרים של התחדשות עירונית?
מקרים של טעויות ברישום בטאבו נפוצים מאוד. למעשה, כמעט בכל פרויקט התחדשות עירונית אנו נתקלים בבעיות רישום כלשהן ובמצבים שבהם הבעלים הרשומים אינם תואמים את הבעלים בפועל. הסדרת הרישום בטאבו בהקדם האפשרי היא חיונית, יכולה למנוע עיכובים יקרים ובלתי צפויים ולאפשר את קידום הפרויקט בצורה חלקה ויעילה. אני נוהג לומר בחיוך כי לעתים בעבודתי אני מעין "אינדיאנה ג'ונס" – צריך לבצע מחקרים היסטוריים כדי למצוא את ההוכחות הנחוצות.
הכותב הוא שותף מייסד של משרד עורכי הדין רולוף & יונאי בחיפה. הוא מתמחה בליווי תהליכים מורכבים בתחום ההתחדשות העירונית, לצד התמחותו בדיני מקרקעין ומשפט מנהלי. עו"ד יונאי הוא בעל ניסיון של 44 שנה, המשמש חבר ועדת המקרקעין וועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין בחיפה. כמו כן שימש כחבר מועצת העיר קריית מוצקין וכחבר הוועדה לתכנון ובנייה קריות.
לפנייה טלפונית 04-8539111 >>
לאתר המשרד >>
בשיתוף עו"ד משה יונאי
