אם אפשר לתאר את שנת 2024 בתחום הנדל"ן בשתי מילים, ייתכן שהתיאור ההולם יהיה: "רכבת הרים".
זו שנה שנפתחה בצילה הכבד של המלחמה המורכבת, המתמשכת והגדולה, שתפסה את כולנו בהפתעה. חוסר הוודאות בשל המצב המדיני השפיע גם הוא וקצב העסקאות הואט. הריבית, שהגיעה לשיא של כ-17 שנה בחצי השני של 2023, אמנם התמתנה בתחילת השנה, אך עדיין נותרה גבוהה (4.50%), מה שהותיר רוכשים רבים "על הגדר". לצד זאת, הקבלנים מתמודדים כבר מעל לשנה עם מחסור בידיים עובדות ובעלייה במחירי הבנייה.
כל זאת מוביל לתחושות מעורבות בענף הנדל"ן: מצד אחד גידול בעסקאות שמניעות את השוק מחדש אחרי תקופה קשה, אך מנגד מדובר בממוצע מכירות נמוך ביחס לשנה רגילה.
גם עבור קבוצת גבאי, אשר עוסקת ביזמות ובנייה כבר יותר מ-40 שנה, נפתחה 2024 באתגרים משמעותיים. אך את השנה הזו מסכמת הקבוצה בצמיחה משמעותית לאחר עבודה קשה, כפי שמסביר אחד מבעלי הקבוצה, אלי גבאי, שכמובן התייחס לענף בצל המלחמה שנכפתה על כולנו: "יש לא מעט אתרי בנייה בארץ שהעבודה בהם הואטה משמעותית. האתגר הגדול ביותר עבורנו היה לספק את הדירות בזמן לו התחייבנו. לשמחתנו, לפני המלחמה לא התבססנו על עובדים פלסטינאים, העבודה בשטח נעשית ברובה על ידי עובדים ממולדובה וסין. בהחלט הרגשנו שינויים עם פרוץ המלחמה, אך בזכות ותק וניסיון, בתוך כחודשיים, כל אתרי הבנייה של החברה חזרו לעבודה במלוא המרץ וצלחנו את המשבר בצורה הטובה ביותר".
"לא מורידים את הרגל מהגז"
אלי גבאי יכול בהחלט להביט לאחור על השנה הזו בגאווה. רק בחודשים האחרונים של 2024 רשמה קבוצת גבאי, בהובלתו ובהובלת בני משפחתו, הישגים רבים, ביניהם גיוס של כ-112 מיליון שקלים באמצעות החברה בת "גבאי מניבים" להרחבת הפעילות שלה, בדגש על התחדשות עירונית.
הישג נוסף הוא רכישת השליטה בחברת "MY TOWN התחדשות עירונית", שבבעלותה היו חמישה פרויקטים בשלבים שונים שקבוצת גבאי קיבלה בחלק מההסכם. בנוסף, חברה קבוצת גבאי לחברת "העיר הלבנה" בפרויקט של כ-200 יחידות דיור בשכונת נווה עופר בתל אביב. כל זאת במקביל לאישור תוכנית התחדשות עירונית גדולה ברחוב קהילת קליבלנד בשכונת נווה שרת בתל אביב, שקידמה קבוצת גבאי עם קבוצת תדהר.
"בהחלט, אפשר להיות מרוצים וגאים משני הרבעונים האחרונים של 2024. עבדנו קשה מאוד וריכזנו מאמץ משותף כדי לקדם את מטרות הקבוצה, וההצלחות מדברות בעד עצמן" אומר אלי גבאי. "כל ההצלחות של קבוצת גבאי בכלל ובחודשים האחרונים בפרט, מעידות על החוסן של הקבוצה. הן מסר גם ללקוחות שלנו שבוחרים בנו בפרויקטים של התחדשות עירונית ובוחרים בנו כחברה שממנה הם רוכשים דירה. זו הבעת אמון בנו ובפעילות שלנו".
זה לא נראה שאתם נחים אחרי ההישגים האלה.
"נכון. כמו תמיד, אנחנו אף פעם לא מורידים רגל מהגז. תמיד שואפים לגדול ולהתפתח, זה הטבע שלנו. מי שנמצא בתחום הזה ורוצה להיות שחקן מוביל, תמיד צריך לחשוב בגדול. יש עוד הרבה תוכניות בקנה".
מה למשל?
"אנחנו כל הזמן מחפשים אחר פרויקטים חדשים והזדמנויות חדשות. כיום לדוגמה, אנחנו מקדמים מספר חסר תקדים של כ-19,500 יחידות דיור בשלבים שונים".
מה נראה ב-2025?
"הצהרתי כבר לא פעם במהלך השנה הזו שהמיקוד של קבוצת גבאי יהיה תחום ההתחדשות העירונית. אבל זה לא אומר שאנחנו לא נהיה פעילים בתחומים כמו נכסים מניבים, פרויקטים חדשים, מלונאות, משרדים למכירה והשכרת שטחי מסחר".
רכישת קרקעות - לא, רכישת פרויקטים וחברות – כן
ב-2024 ראינו במספר מקרים, כמו ברכישת השליטה בחברת MY TOWN התחדשות עירונית, כי הקבוצה בהובלת אלי גבאי רוכשת פרויקטים קיימים של התחדשות עירונית או פעילות של חברות בתחום - ומעדיפה זאת על פני רכישת קרקעות. כך היה גם בשיתוף הפעולה עם חברת "העיר הלבנה" בפרויקט ההתחדשות ברחוב צונץ בדרום תל אביב. האם מדובר באסטרטגיה? "אפשר לומר שכן", מודה גבאי. "אסטרטגית, אנחנו שואפים לרכוש פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית שנמצאים בשלבים שונים, בין אם רכישה של הפרויקטים עצמם ובין אם רכישה של החברות ובאמצעותן את הפרויקטים".
"הסיבה לכך היא המשמעות של רכישת קרקע: ריביות גבוהות, הליכים סטטוטוריים שאורכים שנים רבות ובשורה התחתונה הוצאות גדולות מאוד. אנחנו לגמרי בסדר עם ריצה למרחקים ארוכים. כל מי שבענף הנדל"ן יודע שזו ריצה למרחקים. אבל כשמדובר בקרקעות, קיימים המון דברים שלא ניתן לצפות מראש ומדובר בפרקי זמן ארוכים באופן משמעותי", מסביר אלי גבאי. "אנחנו נכנסים לכל פרויקט או רכישה שהם נכונים עבור קבוצת גבאי והאסטרטגיה שלה. וכפי שאמרתי, אסטרטגית, יש לנו מטרה והיא התרחבות בכל הנוגע להתחדשות עירונית. גם בפריפריה. כמובן שאם יהיה מכרז אטרקטיבי של רשות מקרקעי ישראל, כנראה שנתמודד. אבל באופן גורף, קרקעות הן פחות הכיוון שלנו כשאנחנו עם הפנים ל-2025 והלאה".
כאשר אלי גבאי מדבר על פרויקטים בפריפריה, מיד עולה תהיה אם פרויקטים שכאלה נחשבים לרווחיים ומשתלמים עבור חברות הנדל"ן. מצד אחד, השנה שעברה הוכיחה כי יש צורך אמיתי בהתחדשות עירונית בפריפריה, שכן אזורים סמוכי גבול חשופים יותר לירי רקטות, טילים וחדירות של כלי טיס עוינים. חלקם גם נמצאים בסיכון לרעידות אדמה. מצד שני, לפרויקטים צריכה להיות הצדקה כלכלית. בעניין הזה, אלי גבאי מבהיר: "אנחנו מאמינים בפריפריה ושואפים ליזום ולבנות פרויקטים בצפון ובדרום וכיום יש לנו מספר פרויקטים שאנחנו מקדמים באזורים אלה. מרכז הפעילות והמשרדים של קבוצת גבאי אמנם נמצאים במרכז הארץ, אבל צמחנו בפריפריה, בעיר אשקלון. יש לנו פינה חמה בלב לעיר הזו".
"דירות חדשות הן ממש לא פריבילגיה. גם במרכז וגם בפריפריה - ואנחנו נשאף לפרויקטים נוספים באזורים שונים בארץ בשנה הקרובה", פוסק אלי גבאי. "ממ"ד זה צורך בסיסי בערים שקרובות לגבולותינו וזה ברור לכולם אחרי השנה הזו. אתן כדוגמא פרויקט שאנחנו מקדמים באשקלון שמכיל כ-1,150 יחידות דיור. העירייה במקרה זה, הסירה במהירות את החסמים ואני קורא לעוד רשויות מקומיות בערי הצפון והדרום לקחת ממנה דוגמה ולאפשר בנייה והתחדשות בעירן. צריך להקל על הבירוקרטיה ולזרז את לוחות הזמנים. אם נדע שבפריפריה נוכל לקדם תכנית ולהוציא לפועל פרויקט גדול בפרק זמן קצר יותר, נסתפק ברווחיות נמוכה מהרגיל, ומשך הפרויקט יפצה על זה. המסר שלי לקראת 2025 למדינה ולרשויות הוא ברור - קצרו הליכים ואפשרו ליזמים להתמקד יותר בפריפריה".
התחזית: עליית מחירים בטווח הארוך
אם הסתובבתם לאחרונה בערים השונות ובאזורים שבהם מקודמים פרויקטים למגורים, ודאי נתקלתם בשלטים המבשרים על מבצעים של יזמים וקבלנים, שעיקרם תשלום הון עצמי מינימלי נמוך של 15% ואפילו 10%. מדובר בהטבות לרוכשים שעלו לכותרות לאחרונה, כאשר בנק לאומי החליט להעלות את שיעור ההון העצמי המינימלי ל-20%, בעקבות החשש מחשיפה גדולה לסיכונים של רוכשי הדירות, הקבלנים והבנקים. "המטרה במבצעים האלו היא הנעה של גלגלי השוק ובאופן כללי, המטרה מבורכת. אבל כמובן צריך לוודא שכאשר מגיעים לאכלוס והרוכש צריך לשלם עוד 90%, הוא יעמוד בכך", אומר אלי גבאי.
איך אתם כיזמים רואים את טרנד ההטבות הזה?
"התחושות מעורבות. אנחנו מוצאים את עצמנו באמצע פרויקט, כשאנחנו משלימים הון עצמי לפרויקט קיים, כי ההון הראשוני של הרוכשים נמוך. זה לא מצב נוח מאוד. אבל בסוף גם היזמים מתפשרים, כדי להניע את השוק".
מה היית אומר לאנשים בעלי הון עצמי מינימלי בלי הרבה רזרבות?
"חשוב לבדוק שאתם עומדים בתנאי המשכנתא כבר היום, כי מי שלא עומד בהן ספק אם יעמוד בהן בעוד כמה שנים. הריבית הוכיחה את עצמה כלא יציבה ולכן חשוב לתכנן את הצעדים שלכם באופן זהיר. עם זאת, אני חושב שנכון להסתכל קדימה ולרכוש דירה, גם אם זה בפריפריה, כדי להיות חלק מהשוק ומהעליות".
על אף מחירי הדירות הגבוהים כבר כיום והמאמץ הכביר שמשקיעים רוכשי הדירות לממן את העסקאות, צופה אלי גבאי עליית מחירים בטווח הארוך. ההסבר שלו די מניח את הדעת: "אנחנו רואים את הריבית שעולה, ישנן עלויות שיווק, עלויות ביצוע, עלויות שאנחנו היזמים לוקחים על עצמנו עם המבצעים השונים. כל זה מרים את המחירים והם ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות. לא מזמן בראיון אחר, אמרתי שכ-60% מהמחיר של דירה כיום מורכב ממיסים - מע"מ, היטל השבחה, מס שבח ועוד. חשוב לומר שיש מחסור בקרקעות בישראל והביקושים נותרים קשיחים".
"גם למנטליות הישראלית יש תפקיד בעליית המחירים", מסכם אלי גבאי. "כשאדם מתחתן היום, אחת השאיפות המרכזיות שלו היא רכישת דירה. אנחנו לא חיים במדינות אירופיות שבהן נהוג לשכור דירה כסטנדרט. והמחירים עולים, כי פשוט עולה לנו יותר לבנות. בטווח הארוך, כפי שאני רואה את הדברים, עלויות העבודה, החומרים, המיסים, מבצעי המימון ועוד - כל אלו יתרמו לעליית המחירים. ככל הנראה, ובזהירות הנדרשת, המגמה שמצפה לנו היא התחזקות הפריפריה, בנייה משמעותית יותר וזרימה של אוכלוסייה חזקה יותר לערים האלו, שעדיין מאפשרות רכישת דירה במחירים נגישים למרבית האוכלוסייה".
בשיתוף קבוצת גבאי
