בעקבות הביקורת בדו"ח המבקר האחרון על היטלי ההשבחה, הוקמה הוועדה לבחינת רפורמה ונשמעו קריאות לביטול ההיטל. הטענות כנגד ההיטל מתמקדות בסחבת ובירוקרטיה שלעיתים נמשכת זמן רב ומעכבת פרויקטים.
יש מה לשפר בשיטה הנהוגה בארץ, בעיקר בהיבט הזמנים ואיזונים בין רשויות, אך ביטול ההיטל, כמו גם החלופות המוצעות, טומנים בחובם מחירים גבוהים לחברה ולמדינה.
בדו"ח של ארגון ה-OECD על הנעשה בעולם בהקשר זה עולה תמונה של גביה חלקית, העדר מסגרות חקיקה, העדר מנגנוני אכיפה וגביה, מחלוקות והתנגדויות של בעלי קרקע ובעיקר, קשר רופף עד לא קיים בין ההשבחה להיטל. הרב המכריע של החיוב המקביל בעולם תכליתו כיסוי ההוצאה הציבורית הכרוכה בפיתוח ולא מעבר לכך.
כאן חשוב להסביר - היטל השבחה הוא כספי ציבור, אי גביה או גביה חסרה משמעה ויתור על כספי ציבור. בעולם של תהליך אורבני מואץ, ובמדינה בה הצפיפות וקצב גידול האוכלוסיה מהגבוהים ביותר ב oecd, ציפוף והשבחת קרקע היא כורח המציאות, ענין קריטי שילך ויגבר. לבד מן הצורך במימון ההשקעה הציבורית הנלוות לפיתוח, ברמת הצדק הציבורי, ההשבחה הנגזרת ממנו חייבת להיות קודם כל נחלת הכלל.
התוספת השלישית לחוק, יחד עם תיקון 84 ומוסד השמאי המכריע, מספקים מסגרת חקיקה ומנגנון גביה הלוכד את מרבית ההשבחה, והוגן בהיבט של צדק חלוקתי.
השבחה היא נושא מורכב והתהליך למיסוי הוגן מורכב בהתאם. עלית הערך תלויה במספר רב של פרמטרים בהם ערכי שווי היסטוריים, משך חיים כלכלי של מבנים, מגמות שוק, ועוד. במקרים הבעייתיים, מתקיים תהליך דואלי של שמאים משני צידי המתרס. גם אם נשמעת לעיתים ביקורת, נראה כי זו הדרך האופטימלית לליבון סוגיות שמאיות מורכבות ומיצוי תוצאה הוגנת ברמה פרטית וציבורית.
טענות לעיכובים וסחבת
בדו"ח המבקר מוצגת סקירה לעומק של ארבע רשויות: הרצליה, רמת גן, רמת השרון וירושלים. בסקירה נמצא כי רק בכ-3% מכלל שומות ההשבחה שהוציאו הוועדות הוגשו עררים לוועדת ערר, ורק בכ-20% משומות הועדה הוגשו בקשות למינוי שמאי מכריע. מדובר בשיעורים נמוכים וסבירים, כאשר ניתן להניח שמדובר במקרים מורכבים ובעיתיים ולכן משך הזמן הנדרש בהם גבוה. בבדיקה כלל ארצית נמצא כי משך הזמן הממוצע מהגשת הבקשה למינוי שמאי מכריע ועד למסירת ההחלטה לצדדים הינו 238 יום כאשר זמן התקן הינו 180 יום. הפער מהתקן נמוך בפרט כשמדובר במקרים המורכבים. אפשר שחוק שומות מוסכמות שאושר לאחרונה יפחית את העומס על השמאים המכריעים ויסייע בכך. ענין נוסף שכדאי להתעכב עליו הוא שהיטל ההשבחה לא גורם לעיכוב בפרויקטים מכיוון שניתן לקבל היתר בניה גם ללא הסכמה על החיוב.
החלופות המוצעות
החלופות להיטל השבחה - כפי שפורסם בעיתונות הכלכלית - הטלה על היזמים מטלות ציבוריות או לטובת הציבור, הטלת אגרה קבועה לכל יחידת דיור ועריכת לוח שומה לכל תכנית. בכל החלופות המצב קודם לעניין ההשבחה אינו במשוואה כלל.
מטלות ציבוריות - בדומה לקיים בחו"ל, משמעותה להשאיר את ההיטל למו"מ בין הרשות ליזמים. הפער בין ההשבחה להיטל יגדל. כפי שהניסיון בחו"ל מלמד, אין בכך בשורה מבחינת הזמנים ועלול להיווצר פתח לשחיתות, מאתגריו של השלטון המקומי.
אגרה ליחידת דיור - האגרה מעוררת שאלות כגון איך תיקבע האגרה? מה לגבי שימושים שאינם מגורים?
לוח שומה - אפשרות נוספת שנבחנת היא חיוב הרשויות המקומיות לערוך "לוח שומה" בעת אישור תוכנית, לוח שבו יפורטו מראש שיעורי ההשבחה של המקרקעין. ההוראה הזו כבר קיימת בחוק, אך הרשויות יכולות לדחות את הביצוע עד למימוש התוכנית - וכך עושות לרוב - שכן עריכת לוח השומה נחשבת לתהליך יקר. הרעיון המועלה כעת הוא לחייב את עריכת לוח השומה בעת אישור תוכנית, ו"לפצות" את הרשויות על העלויות הגבוהות בדרכים אחרות.
הפתרון של לוח שומה אינו מעשי ולכן לא מתקיים. כל עוד אין לוח שומה לתכניות הקודמות לא ניתן לעמוד על ההשבחה. בנוסף, מגרשים ובעלויות משתנים עם הזמן והקושי לעמוד על ההשבחה נותר בעינו גם אם היו לוחות שומה.
הערכת שווי נכסי הנדל"ן מבוססת על פרמטרים שחלקם שגורים וחלקם פחות נפוצים, כשכל ענף מתאפיין במגמות ובתנודות ייחודיות העשויות להשפיע על הערך הנדל"ני. משרדנו מעריך נכסים לצד מגמות שפקדו את הענף ב־14 שנות פעילותו בתחומי פינוי ובינוי, מסחר, תעשייה, קמעונאות ועוד.
במשרד צוות שמאים, מהנדס אזרחי ומתמחים.
בתחום המגורים אין ממש חדש, קשיחות מחירים גם על רקע מלחמה מתמשכת וריבית גבוהה. אין מנוס מהגדלת פעילות הפינוי בינוי, שסביר שתמשיך לפרוח בערים המרכזיות גם בשנים הבאות. המגמה מתרחבת וזה הקטליזטור הכי טוב. בנישה הזו מעורבים מספר גדול של בעלי עניין - היזם, הקבלן, הרשויות והדיירים, שהם המפתח המרכזי בהנעת הפרויקט. לשמאי מטעם הדיירים תפקיד חשוב כגורם מאזן ומתווך בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין היזם. לצד המקצועיות חשובה התקשורת והדינמיקה עם הדיירים. מחד לשמור על אוזן כרויה ומאידך לשקף מגבלות תכנון, רישוי, מדיניות עירונית ושלל פרמטרים המשפיעים על סיכויי הפרויקט וערך הדירות.
משרדנו שוכן במגדל בפתח תקווה, ובאופן טבעי מעורב בענף המשרדים ברדיוס העיר וסביבותיה. כמו ערים רבות במרכז הארץ, ענף המשרדים מצוי בתקופה מאתגרת על רקע היצע גדול שעתיד לגדול עוד יותר מול ביקוש במגמת ירידה. המחירים ירדו בשיעור של כ-20% - 25% לעומת מחירי השיא של 2022. בנוסף, יש לציין שחלה התייקרות בעלות עבודות גמר לרמה של 4,000 שקל למ"ר ומעלה.
ברמה המקומית, ישנם סימנים מעודדים לאחרונה בעסקאות שכירות גדולות, שהבולטת בהן היא מעבר משרדי הממשלה למגדל גיסין בעיר.
בתחום התעשייה והלוגיסטיקה מחירי המגרשים ממשיכים לעלות והגיעו לרמה של 9-10 מיליון שקל לדונם באזורי תעשיה במרכז הארץ. הביקוש גבוה גם במתחמי לוגיסטיקה גדולים. כאן המקום להבחין בין אלה לתת ענף חדש - מבני תעשיה חדשים בני 4-6 קומות המציעים אולמות של כ-300 מ"ר עם גישה לרכב משא. כאלו קמו באשדוד, ראשל"צ, חולון, פתח תקווה, אבן יהודה ועוד. היצע השטחים להשכרה גדול וצפוי עוד לעלות נוכח פרויקטים בהקמה. מומלץ לעקוב בזהירות אחר המגמות.
יאיר תורג'מן
טלפון: 052-8806570
לפנייה במייל >>
בשיתוף יאיר תורג'מן
