מהו היטל השבחה ומתי יש לשלמו?
ראשית נגדיר מהי השבחה. לפי החוק היבש השבחה היא "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מתוכנית". מדובר במס המשולם לעירייה על זכויות בנייה בנכסי מקרקעין. כלומר, העירייה מתכננת תוכניות בניין עיר המוסיפות זכויות בנייה, והתושבים שנהנים מהגדלת הזכויות בנכסים שלהם מתחלקים עם העירייה שווה בשווה בתשלום. לדוגמה, אם תוכנית של העירייה העניקה לכם זכות להרחבת הנכס שלכם ב-100 מ"ר נוספים – תידרשו לשלם היטל השבחה עבור 50 מ"ר. זאת בין שמדובר בתוכנית מקומית מפורטת, תוכנית איחוד וחלוקה, הקלות מתוכנית או שימוש חורג. התשלום יתבצע רק בעת מימוש הזכויות, כלומר במכירת הזכויות או בהוצאת היתר בנייה.
כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה?
על פי החוק, גובה היטל ההשבחה הוא בשיעור של 50% מסכום ההשבחה. סכום ההשבחה נקבע כהפרש בין שווי המצב התכנוני הקודם בטרם אושרה התוכנית שהגדילה את הזכויות, לבין שווי המצב החדש לפי התוכנית החדשה. השווי של כל אחד ממצבי התכנון נקבע על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לתוכניות בניין עיר ו/או לפי השטחים הקיימים בהיתרי הבנייה – הגבוה מביניהם. השווי נקבע נכון למועד כניסתן לתוקף של התוכניות. כלומר, 15 יום לאחר הפרסום למתן תוקף. ההיטל יוצמד למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה (הנמוך מביניהם) עד למועד המימוש (מכירה או הוצאת ההיתר).
מתי ניתן לערער ולהגיש בקשה להפחתת היטל ההשבחה?
מיום קבלת הדרישה לתשלום של היטל השבחה מאת העירייה מתחילה ספירה לאחור של 45 יום בלבד שבהם תוכלו להגיש התנגדות לשומת הוועדה עם שמאי מקרקעין מטעמכם. אם לא עשיתם זאת, רואים בכך הסכמה מצדכם על הסכום שאותו דרשה העירייה.
מהן הסיבות העיקריות שבגינן מושגת הפחתה של היטל ההשבחה?
ישנן סיבות רבות שבגינן אנו משיגים עשרות אחוזי הפחתה מהיטל ההשבחה המקורי. בין היתר אנו עושים זאת על ידי התעדכנות יומיומית בפסיקה. לדוגמה, על ידי הסתמכות על הפסיקה של בית המשפט לעניינים מנהליים שבה נקבע כי יש להתחשב בעליית השווי שגרמה תמ"א 38 במצב הקודם, הפחתנו בעשרות אחוזים את היטל ההשבחה שנקבע בתוכנית הרבעים בתל אביב (רובעים 3-4) וחסכנו למוכרי הדירות מאות אלפי שקלים. במקרים אחרים נעזרנו בפסיקה מינואר 2023 לפיה בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש אין להביא בחשבון את ההכנסות משכר הדירה בתקופת הבנייה במצב החדש וחסכנו סכומים משמעותיים ללקוחותינו.
כמו כן, ניתן לערער על קביעת השווי למ"ר או על מקדם מסוים שקבע שמאי/ת הוועדה, ולהשיג הפחתה בגבולות של 40%-70% מהיטל ההשבחה, כפי שעשינו בשכונת נווה עמל בהרצליה ובערים נוספות.
ישנן דרכים נוספות להפחתת היטל ההשבחה ויש לבחון כל מקרה לגופו. חשוב לציין שלמרות שהציבור אינו מאמין לכך, ברוב המקרים שמאי הוועדה קובע היטל צודק וראוי שקשה לערער עליו. ולכן השמאי שמייצג אתכם צריך להיות יצירתי, מנוסה ולספק מסד נתונים רחב ומהימן.
הכותב הוא שמאי מקרקעין מוסמך המתמחה בתחום היטלי ההשבחה, חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל ובעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים.
לפנייה טלפונית 054-7760105 >>
לפנייה במייל >>
לאתר החברה >>
בשיתוף בר פילצקי
