פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו לצורך השעה בשנים האחרונות ובפרט עם פרוץ המלחמה. המענה שמעניקים פרויקטים אלה לחיזוק מבנים ובכלל זה הוספת ממ"דים, לצד שדרוג דירות וחידוש המרחב בציבורי כולו הובילו לכך שבכל רחבי הארץ יזמים, דיירים ורשויות מקומיות מקדמים התחדשות עירונית.
אלא שלצד היתרונות, עולים לא מעט אתגרים מורכבים שעלולים לפגוע בדיירים, ודורשים מענה מקצועי משפטי שיעניק להם מעטפת של הגנה, מעין "כיפת ברזל" של תחום ההתחדשות העירונית.
עו"ד ליאור פפיש ממשרד עורכי הדין פפיש-קרל, הוא מהמובילים בישראל בתחום ייצוג דיירים. המשרד מתמחה עוסק בתחומי המקרקעין והנדל"ן בדגש על התחדשות עירונית. במסגרת זו הוא ליווה עד היום אלפי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ובמתחמי פינוי-בינוי. בימים אלה, כך הוא מגלה, מגיעות אל המשרד עשרות פניות מדי יום של דיירים שמעוניינים להיכנס לתהליך של פרויקט התחדשות עירונית, אך חוששים להיפגע מהמהלך ומבקשים ליווי משפטי מקצועי שיעניק להם כדאיות כלכלית, שקיפות, הוגנות ובעיקר ביטחון.
"מתקפות הטילים הוכיחו עד כמה ההתחדשות העירונית נחוצה להצלת חיים", אומר בשיחה איתו עו"ד פפיש, ומוסיף כי "למלחמה יש השלכות ישירות על המשק בכלל ועל תחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית בפרט, ואלה לא השלכות חיוביות".
כשהבנייה מתעכבת והשכירות מתארכת
בשל היכולת לנתח לעומק את המצב כיום בתחום הנדל"ן, יחד עם הניסיון הרב בתחום ההתחדשות העירונית, מצליח עו"ד פפיש לתת מענה ממוקד ויעיל לדיירים גם בימי שגרה ובוודאי במצבים חריגים שנוצרו כתוצאה מהמלחמה.
"יש מחסור משווע בכוח אדם, בעיקר בפועלים מהשטחים, וכתוצאה מכך מיזמים רבים של התחדשות עירונית נתקעו וישנן פחות התחלות של פרויקטים", הוא מסביר. "צריך לזכור שבמיזמים האלה מעורבים דיירים שנאלצו לעזוב את דירותיהם ולהתגורר בשכירות עד סיום העבודות. אבל חוזי שכירות מסתיימים ולא פעם המשכירים לא מסכימים להאריך את חוזה השכירות מסיבותיהם, והדיירים נאלצים לאתר דיור חילופי. זה כרוך בהוצאות נוספות, ועוד לא אמרנו מילה וחצי מילה על מחירי השכירות שמרקיעים שחקים".
ומי משלם את השכירות שמתארכת? היזם או הדייר?
"התשובה חייבת להימצא בהסכם המשפטי שבין הצדדים. עורך דין מנוסה, שמייצג את הדיירים ושהאינטרסים של הדיירים ורק של הדיירים, עומדים לנגד עיניו, יקפיד שבהסכם תהיה התייחסות ספציפית, שתחייב את היזם להאריך את השכירות במקרה של עיכוב בעבודות או עצירה שלהן, למשל מסיבות של 'כוח עליון', כמו מלחמה או מגפה. הסוגיה הזו ממחישה, אולי יותר מכל, את החשיבות שבליווי מקצועי של עורך דין מטעם הדיירים לכל אורך התהליך מתחילתו ועד סופו. כבר היו בעבר לא מעט הסכמים משפטיים שלא נתנו את הדעת על הסוגיה הזו ובמקום לשמור על הדיירים, קרה בדיוק ההיפך".
ההגנה שמעניק עו"ד פפיש כוללת גם הקפדה על כך שערבות השכירות תתפרש לכל אורך התקופה, עד שהדיירים מקבלים את דירותיהם החדשות, ובנוסף שתהיה צמודה למדד ותתעדכן לפי שווי שוק. "כמו כן, אני מקפיד להוסיף בהסכם סעיף המבטיח ערבות להוצאות משפטיות אם וכאשר יתגלו חילוקי דעות בין הדיירים לבין היזם", הוא מציין.
מי שומר עליכם מול היזמים?
בשיחה עם עו"ד פפיש הוא שב ומדגיש את המחויבות שלו לדאוג לאינטרסים של הדיירים, כמי שמקפיד לייצג וללוות רק ורק את הדיירים. הוא ממליץ לדיירים להימנע מלהסתמך על עורך דין שחובש כובע כפול, כלומר, מייצג גם את היזם וגם את הדיירים, ומסביר: "עורך דין שמייצג את שני הצדדים זה מתכון בדוק לניגוד עניינים", הוא אומר. "הדיירים חייבים לשכור את שירותיו של עורך דין מטעמם, וכך להיות בטוחים שהוא נמצא תמיד בצד שלהם ורואה אך ורק את טובתם".
בהקשר הזה, חשוב לציין כי הוא שב ומבהיר שחשוב שההתקשרות הראשונית של הדיירים עם היזם או הקבלן תיעשה בליווי של עורך דין. לא מעט דיירים שפנו ביוזמתם לקבלן גילו מאוחר מדי שאין להם כל יכולת למצות את זכויותיהם ושאיבדו שליטה על התהליך. הדבר נכון בעיקר בימים אלה, כאשר עולה החשש שרבים מהיזמים יקלעו לקשיים כלכליים, חלקם אף עלולים להגיע לחדלות פירעון וקריסה שתותיר את הדיירים חסרי אונים ובלי בית. לכן, כשעו"ד פפיש מתבקש ללוות דיירים במיזם של התחדשות עירונית, הוא בודק בצורה יסודית מול הגורמים הרלוונטיים שאכן יש לפרויקט היתכנות.
"אנחנו מקפידים הקפדה יתרה להעניק לדיירים שאנחנו מייצגים את ההגנות הטובות ביותר", אומר עו"ד פפיש. "אנחנו יורדים לפרטי פרטים ועומדים על כל הסעיפים בהסכם בצורה הברורה ביותר שלא משתמעת לשתי פנים – בין אם זה נוגע ללוחות הזמנים, בין אם זה נוגע לפיצוי שנגרם עקב איחור במסירה ובין אם זה נוגע לערבות השכירות ולמעשה לכל תרחיש שעלול לפגוע בהם".
אל שורת האתגרים בתחום ההתחדשות העירונית, נוספו גם הבחירות לרשויות המקומיות שבוודאי גם להן יש הלשכות?
"פרויקטים של התחדשות עירונית תלויים באופן ישיר בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. הוועדות הללו עובדות מאז הקיץ האחרון במתכונת בחירות מצומצמת, ולפיכך לא מתקבלות בהן החלטות שיש להן השפעות ישירות וארוכות טווח על הפרויקטים. המשמעות של כך היא שפרויקטים רבים פשוט תקועים. לכן, אני אומר שהמדינה חייבת להתעורר ולהוציא נייר עמדה, כמו שהיא עשתה במגפת הקורונה. היא חייבת לגרום לוועדות להניע את גלגליהן ולהפחית את חוסר הוודאות בתחום. בכלל, אני סבור שלאור משבר הדיור במדינה ומאות אלפי דירות ללא מיגון, נדרשים צעדי חקיקה מיידיים שיקדמו את כל תחום ההתחדשות העירונית בארץ".
מה כולל הליווי שאתה מעניק לדיירים?
"אני מלווה את הדיירים מהשלב הראשוני של בדיקת ההיתכנות. לאחר שווידאתי מול הרשויות שיש היתכנות לפרויקט, השלב הבא הוא של התארגנות וניהול מכרזי יזמים, במטרה לבחור את היזם המתאים ביותר לפרויקט על פי קריטריונים ברורים. לאחר מכן, אנחנו יוצאים ב'קול קורא', שלאחריו נבחרים שניים-שלושה יזמים פוטנציאליים. ביחד עם נציגות הדיירים, אנחנו מקיימים פגישה עם כל אחד מהם, ולבסוף נבחר היזם המתאים ביותר לביצוע הפרויקט. לאחר בחירת היזם, מגיע שלב המשא ומתן המשפטי ועריכת החוזה. בחוזה אני, כאמור, עומד על כל הפרטים, הגדולים והקטנים, כך שהוא ייתן לדיירים מעטפת של הגנות מושלמת בלי סדקים ובלי סימני שאלה. לאחר מכן אני מלווה אותם, משפטית, לאורך כל הדרך עד תום הפרויקט, כשהם נכנסים לדירותיהם החדשות. בדרך, בין לבין, יש לא מעט חסמים שצריך לצלוח, בין אם זה מול היזם ובין אם זה מול ועדות התכנון או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובין אם זה מול דיירים סרבנים".
"רואה בעבודתי שליחות"
הפרויקטים של התחדשות עירונית צפויים להתרחב עוד יותר כבר בעתיד הקרוב. על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2022 החלה בנייתן של יותר מ-16,000 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית. האירועים בישראל הגבירו את הביקוש ואת ההבנה בקרב בעלי דירות רבים כי פרויקטים של תמ"א ושל פינוי בינוי עשויים לתת להם מענה רחב גם בהיבט הביטחוני. ואולם, דווקא בשל ה"נהירה" לעבר פרויקטים אלה, חשוב לקבל ליווי מקצועי, ממוקד ומיומן.
"אני רואה בעבודתי שליחות. כמי שמייצג רק דיירים, אני חותר ללא לאות למקסם את תמורותיהם ולעמוד על זכויותיהם, ללא פשרות", מסכם עו"ד פפיש. "התחדשות עירונית היא משימה לאומית וחברתית מהמעלה הראשונה. מעבר לכך שהיא צו השעה מהפן הביטחוני והבטיחותי, היא גם הזדמנות פז לשיפור איכות החיים של בעלי הדירות, בד בבד עם מתיחת פנים של המרחב האורבני כולו".
משרד עורכי הדין פפיש קרל ושות'
בר כוכבא 23, בני ברק
טלפון: 03-7439337
לפנייה במייל>>
למעבר לאתר>>
בשיתוף עו"ד ליאור פפיש
