למטייל ברחוב אחוזה – הרחוב הראשי של רעננה – נדמה כי הזמן קפא מלכת, אולי אפילו צעד אחורה, והצורך בהתחדשות של העיר זועק מכל פינה. כעת, החזון נהפך למציאות וההתחדשות שכל כך הרבה בעלי עסקים ותושבים ציפו לה רוקמת עור וגידים – תוכנית מרכז העסקים הראשי (תוכנית המע"ר) שמקדמת העירייה עומדת לצאת לפועל.
במסגרת תוכנית המע"ר מתוכננים בניינים בגובה של 16-12 קומות, עם מרכז מסחרי מחודש לכל אורך רחוב אחוזה והרחובות המקבילים לרחוב הראשי. ההתחדשות של מרכז העיר אף מתכתבת עם תמ"א 70 והעצמת זכויות במעגל הראשון של הרכבת הקלה.
"רעננה ציינה השנה 104 שנים להיווסדה", מציין ראש העיר רעננה חיים ברוידא, "מרכז העיר שנבנה על פי תפיסת עולם ישנה נדרש לשינוי משמעותי. בשש השנים האחרונות, על פי מדיניות עירונית מואצת של התחדשות עירונית, רעננה משנה פניה. שילוב של יחידות דיור קטנות במיזמים החדשים, בני שלושה חדרים, צפוי להביא לעיר גם זוגות צעירים. ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי, לרבות רחוב אחוזה, מאפשרת לדיירים לקבל ממ"ד, בנין מחוזק מפני רעידות אדמה וחניה תת קרקעית. רעננה תהייה בשנים הבאות עיר חדשה ומודרנית".
תוכנית המע"ר צפויה להשפיע על עשרות מבנים לאורך רחוב אחוזה והרחובות הסמוכים, ולאפשר התחדשות של אזור מרכזי בעיר לצד הגדלת היצע הדירות, שטחי המסחר והמשרדים. המשמעות היא שמאות בעלי דירות עשויים למצוא את עצמם בזמן הקרוב מול החלטה אסטרטגית: האם להמתין, או להתחיל כבר עכשיו בתהליך של התארגנות ובחירת נציגות ויועצים.
אחת העסקאות הראשונות נחתמה
התוכנית אמנם עדיין לא אושרה והופקדה, אך בעלי דירות ויזמים רבים מבינים כי חלון ההזדמנויות נפתח, ומי שיתארגן מוקדם עשוי ליהנות מיתרון משמעותי בקידום הפרויקט. כזה הוא בניין אחוזה 82 ברעננה. מדובר בבניין אשר קומת הקרקע שלו היא קומה מסחרית, שכרגע מופעלבה סופרמרקט, ומעליו דירות מגורים. בימים אלה חתמו בעלי הדירות ויחידות המסחר בבניין רחוב אחוזה 82 על הסכם התחדשות עירונית עם חברה יזמית ומבצעת – חברת קידר – מהלך שנחשב לאחת העסקאות הראשונות הנחתמות בזיקה לתוכנית המע"ר החדשה.
החתימה באחוזה 82 עשויה להיות רק הסנונית הראשונה. אם קצב ההתקדמות יימשך, ייתכן שבעוד שנים ספורות מרכז רעננה ייראה אחרת לחלוטין –חדש, מודרני ומותאם למציאות העירונית המשתנה.
האם זה לא מוקדם מידי, למה לא לחכות שהתוכנית תאושר?
עו"ד נעמה אריאל, בעלים של משרד אריאל נעמה ושות', המייצגת את בעלי הדירות בפרויקט: "אישור תוכנית המע"ר הוא הרבה יותר משינוי תכנוני – הוא שינוי תפיסתי. מדובר במהפך בשינוי חזות פני העיר אשר יטיב עם התושבים ובעלי המסחר ברחוב המשוועים לשינוי . יחד עם זאתיש חשיבות עצומה לחתימה על הסכם טרם הפקדת תוכנית המע"ר. רק באופן זה יתאפשר לבעלי דירות לבחון את התכנית ולהחליט במועד וטרם חלוף הזמן באם הם רוצים להגיש התנגדות או תגובה מסודרת לתכנית.חתימת ההסכם עם יזם בשלב הזה תאפשר לבעלי הדירות להגיש התנגדות או תגובה מסודרת לתוכנית באמצעות אנשי מקצוע מהשורה הראשונה בתחום, ובכך להשפיע על התוכנית שטרם אושרה ואף לדרוש את הגדלת התמורות. "אם בעלי הדירות לא יחתמו כבר עכשיו על חוזה עם יזם, לא תהיה באפשרותם להשפיע על התוכנית. יחד עם זאת, בשל הסיטואציה הייחודית קיבענו בהסכם נקודות יציאה ומתווה של בחינת הרווחיות לכל אורך התהליך, כך שהבעלים לא ינזקו מהחתימה במועד זה אלא רק ירוויחו".
מתן אריאל, ממשרד אריאל נעמה ושות', המלווה אף הוא את הפרויקט, מוסיף: "פרויקט התחדשות עירונית מוכרע בראש ובראשונה במישור האנושי. כשהדיירים נדרשים לקבל החלטות הרות גורל בתנאים של חוסר ודאות, מחובתנו לייצר עבורם קרקע יציבה. מעבר להטמעת נקודות עגינה בהסכם המשפטי יצאנו לדרך ביחד עם שמאי בעלים ומפקח בעלים איתם עבדנו בסנכרון מלא לכל אורך הדרך וחשוב לא פחות בזכות נציגות הבעלים אשר הייתה מגוייסת במאה אחוזלתהליך והקדישה זמן רב ומאמצים לקידום הפרויקט וצעדה איתנו יד ביד.
איך יצרתם הסכם עם היזם, שבו בעלי הדירות מוגנים ומרוויחים בכל מקרה?
עו"ד נעמה אריאל: "לאור העובדה שהתוכנית עדיין לא הופקדה ולא אושרה, ניסוח הסכם שכזה הוא אתגר מאוד לא פשוט. לא מדובר בהסכם גנרי של התחדשות עירונית, אלא בהסכם מאוד מורכב הצופה פני עתיד – היה עלינו לבנות הסכםהנותן מענה לכל תרחיש אפשרי ומותיר אצל בעלי הדירות את הכוח להחליט איך וכיצד מתקדמים לאור התקדמות התוכנית.
"בהסכם שבנינו קיבענו את החלופות לעתיד –לרבות מתן אפשרות לבעלי הדירות להפסיק את ההתקשרות אם התמורות שהובטחו להם לא יינתנו או אם המועדים שנקבעו יחלפו, זאת לצד האפשרות לקבל זכויות נוספות לאחר אישור התוכנית אם יכללו בה תמורות נוספות. המשמעות היא שבכל מקרה בעלי הדירות מוגנים".
חיים ונושמים התחדשות עירונית
התארגנות של בעלי דירות וחתימה על חוזה מול יזם בשלב זה היא כדאית, אך מצריכה ייצוג מקצועי וחשיבה מחוץ לקופסה. עו"ד נעמה אריאל והצוות במשרדה חיים ונושמים התחדשות עירונית בכל אספקט אפשרי.
עו"ד אריאל, בוגרת תואר במשפטים מאוניברסיטת בר אילן וחברה בוועדה להתחדשות עירונית מטעם לשכת עורכי הדין, עוסקת בתחום הנדל"ן למעלה מארבעה עשורים. היא נחשבת לאחת מעורכות הדין המובילות והמוערכות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, הודות לניסיון רב שנים בהובלת פרויקטים ברחבי הארץ, ושימת דגש על קידום אוכלוסייה מבוגרת ובעלי צרכים מיוחדים. לא בכדי היא מוזמנת לערוצי התקשורת השונים ולהרצאות מקצועיות מטעם לשכת עורכי הדין, העוסקות בהיבטים המשפטיים של ההתחדשות העירונית בישראל.
משרד נעמה, אריאל ושות' הוא משרד עורכי דין בעל ותק וניסיון רב בתחום המקרקעין. ב-15 השנה האחרונות, מראשית תחום ההתחדשות העירונית בארץ, עוסק המשרד בייצוג בעלי נכסים בלבד. "אנו לא מייצגים יזמים, מתוך עיקרון של שמירה על ציבור בעלי הנכסים ומקסום התמורות עבורם", מסבירה עו"ד אריאל.
"בייצוג של בניין אחוזה 82 ברעננה הייתה לנו נציגות מגובשת שכללה את בעלי הדירות והמסחר, שהלכו איתנו יד ביד ותרמו זמן ומאמצים משותפים. זהו חלק בלתי נפרד מההצלחה שאליה הגענו בהשגת הרוב הנדרש במועד החתימה",מספרת עו"ד אריאל, "זה לא מובן מאליו, וזה יאפשר לנו לצאת לדרך מייד עם אישור התוכנית – בזמן שבניינים אחרים יימצאו בשלבים מוקדמים של התארגנות, שלוקחים זמן".
מטעם חברי הנציגות נמסר: "התחלנו את התהליך, כשברור היה לנו שראשית יש לבחור במשרד עורכי דין שמייצג אך ורק בעלי דירות, הנטוע היטב בעיר רעננה עם רזומה מוכח. השלב הבא היה בחירת יועצים שאינם עובדים עם יזמים, אלא רק עם בעלי דירות. מכאן הדרך אומנם הייתה ארוכה, אבל בהירה ומובנת לפי כללים ומשנה סדורה. הדרך שבה הלכנו עם משרד עורכי הדין והיזם הביאו לחתימת רוב הדיירים כבר במועד מפגש החתימה – דבר המדבר בעד עצמו". אנו שמחים ומצפים להתחדשות העירונית ברחוב אחוזה.
בשיתוף נעמה אריאל ושות' עו"ד
