יצא לכם פעם לעבור במרכז העיר שלכם – חולון, גבעתיים, הרצליה, לא משנה איפה – ולהסתכל על שלט "כאן תיבנה שכונה חדשה?" הבטתם בהדמיה: איור מלוטש, שורה של מגדלי ענק שראשם נוגע בשמיים. אחר כך הורדתם את הראש, הבטתם על הרחוב המוכר שאתם צועדים בו שנים: שורת בנייני רכבת ישנים, פקק אינסופי בכביש הצר, כמה חנויות נוסטלגיות שמנסות לשרוד - ושאלתם את עצמכם: איך לעזאזל זה הולך להשתלב בזה? איך יידחסו לכאן כל כך הרבה אנשים בלי שזה יתפרק תחת העומס?
אז זהו, התמונה הלא ממש הגיונית הזו היא רק חצי מהסיפור.
כי מה שנראה מהרחוב מוכה השמש של 2026 הוא לא מה שרואים משולחנות השרטוט ומחדרי הישיבות. התוכניות שכבר מזמן עברו מתוכניות מגירה לקווים ברורים הן הרבה מעבר לעוד מגדל גבוה. אנחנו נמצאים בעיצומה של מהפכה עירונית עמוקה, כזו שתשנה לא רק את קו הרקיע, אלא את כל הדרך שבה אנחנו חיים את העיר שלנו בעוד עשור ושני עשורים מהיום.
מגורים, קהילה ותחבורה
אחת האדריכליות שלוקחת כבר היום חלק בעיצוב המרחב הבא של ישראל היא עדי אסיף, שותפה במשרד גוטמן אסיף אדריכלים. המשרד אחראי היום על שני פרויקטים שאפתניים שיגדירו את מטרופולין דן מחדש ויקבעו לא מעט את הקו שיאפיין את מרכזי הערים. ללא ספק מדובר בהתחדשות עירונית על מלא - מהפכה עירונית או כמו שמגדירה זאת אסיף, "אזורים שלמים הולכים לשנות את פניהם ואיתם את הרגלי החיים והמגורים כפי שהכרנו אותם".
מי שעובר היום ברחוב כצנלסון בגבעתיים או לאורך רחוב דב הוז בחולון, מתקשה לדמיין כיצד בעוד עשור אותם רחובות ייראו אחרת לחלוטין. במקום שורות של בנייני רכבת בני ארבע עד שש קומות, צפויים לקום מגדלים בני 30 עד 60 קומות, אלפי יחידות דיור חדשות, מרחבים ציבוריים ירוקים, מוסדות קהילה ותעסוקה, וכל זאת סביב מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת המבוססת על רשת המטרו העתידית.
"אנחנו כבר לא מדברים על פרויקט בודד או על בניין אחד", אומרת אסיף. "אנחנו מתכננים מחדש אזורים שלמים בעיר. זו לא רק התחדשות עירונית, זו מהפכה עירונית שמשנה את האופן שבו אנשים יחיו, יתניידו ויצרכו שירותים".
אחד הפרויקטים המרכזיים שעליהם עובד משרדה של אסיף הוא, כאמור, מתחם כצנלסון-נגה בגבעתיים, אחד הצירים המרכזיים והוותיקים בעיר.הרחוב, המוכר לתושבים בזכות המרקם העירוני האינטימי שלו, צפוי לעבור שינוי דרמטי. התכנון כולל אלפי יחידות דיור חדשות במגדלים גבוהים, לצד שילוב של מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.
"המטרה היא לא רק להוסיף דירות", מסבירה אסיף. "אנחנו מייצרים מרכז עירוני חדש שמתבסס על תחבורה ציבורית איכותית. הרחוב עצמו הופך למרחב פעיל לאורך כל שעות היום, עם שימושים מגוונים שמייצרים חיים עירוניים עשירים".
לדבריה, תחנות המטרו המתוכננות באזור הן שמכתיבות את אופי הפיתוח. "המטרו הוא נקודת המוצא של התכנון. אנחנו כבר עוסקים היום בפרטים כמו חיבורי התחנות למרחב העירוני ולמבנים הסמוכים. זה מה שמאפשר לחשוב אחרת על העיר".
לייצר קרקע ציבורית חדשה באמצעות הציפוף
פרויקט משמעותי נוסף שבו מעורבת אסיף הוא ההתחדשות לאורך רחוב דב הוז בחולון, אחד הצירים המרכזיים בעיר. גם כאן, מבני המגורים הוותיקים עתידים להתחלף במתחמים מודרניים וצפופים יותר. אך בניגוד לחשש הציבורי מפני "יער של מגדלים", אסיף מדגישה כי התכנון מבקש דווקא לייצר איכות חיים גבוהה יותר.
"חולון מתמודדת כבר היום עם מחסור בשטחים פתוחים", היא אומרת. "דווקא באמצעות הציפוף אנחנו מצליחים לייצר קרקע ציבורית חדשה".
לדבריה, הרעיון הוא לצמצם את שטח הבנייה על הקרקע ולהגביה את המבנים. "במקום לפרוס בנייה נמוכה על פני שטחים נרחבים, אנחנו מרכזים את הבינוי על תכסית קטנה יותר. השטחים שמתפנים הופכים לגינות, כיכרות ומרחבים ציבוריים לטובת התושבים".
וכמה אנשים עיר בכלל מסוגלת לקלוט? לפי אסיף, גם התשובה לשאלה הזאת משתנה כל הזמן. "כושר הנשיאה של עיר הוא לא מספר קבוע. מה שעיר מסוגלת לשאת היום זה לא מה שהיא תוכל לשאת בעוד עשר שנים. דוגמה מהשנה האחרונה: בתי הספר הקומפקטיים שהוגדרו בעקבות תמ"א 70. פתאום אפשר לתכנן יותר כיתות על פחות שטח, כלומר לקלוט יותר תושבים על אותה קרקע ציבורית. שינוי תקן אחד הזיז את כושר הנשיאה של עיר שלמה".
אחד המאפיינים הבולטים של שני הפרויקטים הוא ההסתמכות על מערכת הסעת ההמונים העתידית. "הפרויקטים האלה מתוכננים מתוך הנחה שהרכב הפרטי כבר לא יהיה אמצעי התחבורה המרכזי", מסבירה אסיף. לדבריה, תקני החניה בפרויקטים החדשים יהיו נמוכים משמעותית מהמקובל כיום.
"בחלק גדול מהדירות לא תהיה כלל חניה פרטית. התקן נע בין 0.3 ל-0.6 חניות ליחידת דיור. זה נשמע דרמטי, אבל זו המציאות בערים רבות בעולם", היא מדגישה. ומסבירה כי השינוי התחבורתי הוא חלק בלתי נפרד מהצלחת ההתחדשות העירונית.
"אם נמשיך לתכנן ערים עבור שני רכבים לכל משפחה, לא נצליח לייצר עירוניות איכותית.מרכזי הערים של העתיד יתבססו על הליכה ברגל, תחבורה ציבורית, רכיבה על אופניים ושירותי תחבורה שיתופיים".
מעבר למגורים, הפרויקטים של אסיף מתבססים על תפיסה של עירוניות מעורבת. "באותם מבנים עצמם נראה מגורים לצד מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים", היא אומרת. "בתי קפה, קופות חולים, גני ילדים, משרדים וחנויות, כולם יהיו חלק בלתי נפרד מהרחוב". במסגרת התכנון, כ-15% מהשטחים מיועדים לתעסוקה. "אנחנו רוצים שאנשים יוכלו לעבוד קרוב לבית שלהם. זה לא רק עניין של נוחות, זה מייצר רחובות חיים ופעילים לאורך כל שעות היום".
אסיף רואה בפרויקטים הללו חלק ממגמה רחבה יותר של חיזוק הערים שמסביב לתל אביב. "אנחנו למעשה יוצרים מחדש את מרכזי הערים", היא מסבירה. "הפעילות שהייתה מרוכזת במשך שנים בתל אביב בלבד מתחילה להתפזר למוקדי משנה איכותיים ונגישים יותר". לדבריה, כבר היום ניתן לראות כיצד מוסדות קולינריים, עסקים ומקומות בילוי בוחרים להתמקם מחוץ לתל אביב.
"אנשים מחפשים לחיות, לעבוד ולבלות קרוב לבית. ההתחדשות העירונית מאפשרת לייצר את כל זה בתוך העיר עצמה".
"תוכנית סטטית לא עומדת בקצב המציאות"
אבל כשמדברים עם אסיף על העתיד, מתברר שהיא לא עוצרת בשאלה מה מתכננים. השאלה שבוערת בה באמת היא איך מתכננים.
"כל תהליכי העבודה משתנים בגלל הבינה המלאכותית. כולם. טבלה שלקח לי יום שלם להכין לפני חודשיים לוקחת לי היום דקה. זה שינוי שאנחנו עוד לא מסוגלים לתפוס את הגודל שלו. אי אפשר, ממש אי אפשר, להמשיך לחשוב על תהליכי התכנון באותה צורה. תוכנית שלוקח שלוש שנים להכין ומתעדכנת פעם בחמש שנים חיה בקבועי זמן של עולם שכבר לא קיים. תוכנית סטטית פשוט לא עומדת בקצב המציאות".
ומה זה אומר על התוכנית עצמה? כאן אסיף הולכת רחוק. "מה המשמעות של תוכנית כמסמך קריאה, כשבסוף הדאטה נשלף מול שאלה נקודתית? איך אמורים להיראות תשריט ונספחים? אולי זה תלת ממדי, אולי על ציר זמן, אולי משהו שמגיב לנתונים אמיתיים שמתעדכנים כל יום.צריך להפסיק לחשוב על תוכנית כגיליון מודפס וארכאי, ולהתחיל לחשוב עליה כמערכת חיה. בואו נהיה אמיצים".
ויש חזית שלישית שהיא נלחמת עליה: הנתונים. "יש פער עצום של דאטה בתחום התכנון.אחד הדברים שגוזלים הכי הרבה זמן בכל תהליך הוא פשוט להבין מה מתוכנן בעיר. כל צוות שנכנס לעיר מתחיל לספור מחדש. זו עבודה סיזיפית, חזרתית, ועם הכלים שיש לנו היום גם מיותרת לחלוטין".
הפתרון מבחינתה מתבקש: "מינהל התכנון חייב להקים פלטפורמה פתוחה, מעודכנת נכון לכל יום שעובר, שבה כל מה שמתוכנן ובנוי חשוף לכולם.רק תחשבו מה זה היה נותן לכל המתכננים. במקום לספור מחדש, להבין תהליכים בזמן אמת: איפה להכווין את השוק, איפה להגביל ואיפה לתמרץ.ופתאום גם אפשר לדעת באמת כמה מהמתוכנן נבנה בפועל ולאן העיר מתקדמת. זו סביבת עבודה אחרת לגמרי".
עבור תושבים רבים, הדמיות של מגדלים בני עשרות קומות עדיין נראות כמו עתיד רחוק. אבל מבחינת עדי אסיף, העתיד הזה כבר נמצא בעיצומו של תהליך מימוש.
"התוכניות כבר אושרו ונמצאות בשלבי תכנון מתקדמים", היא אומרת. "ההחלטות מתקבלות עכשיו. בעוד עשור, מי שיעבור בכצנלסון בגבעתיים או בדב הוז בחולון ייראה מציאות חדשה לחלוטין".
"האתגר הגדול הוא לא רק לבנות יותר דירות, אלא לייצר ערים טובות יותר, עם תחבורה יעילה, שטחים ציבוריים איכותיים וחיי רחוב עשירים. בסופו של דבר, זו המהפכה האמיתית שאנחנו מנסים לייצר", היא מסכמת.
