"יותר ויותר משקיעים ישראלים מדברים איתי על השקעה בנדל"ן בניו יורק", אומר קובי להב, יועץ השקעות נדל"ן ישראלי שמתגורר בניו יורק. "הם מחפשים יעדי השקעה מחוץ לישראל בגלל אי הוודאות בארץ, וניו יורק של אחרי תקופת הקורונה חזרה להיות היעד האטרקטיבי והיציב ביותר בעולם למשקיעי הנדל"ן".
לפני הקורונה, הוא מסביר, שלוש ערים עיקריות נחשבו ליעדים המובילים למשקיעי נדל"ן מבחינת ביטחון בעליית ערך: ניו יורק, לונדון והונג קונג. מעמדה של הונג קונג התערער מאוד בגלל העברתה חזרה לשליטה סינית ומדיניות הסגרים הנוקשה בתקופת הקורונה, והיום חוסר היציבות מרתיע משקיעים רבים. גם לונדון עברה שינוי משמעותי בעקבות הברקזיט והמשבר המנהיגותי של בריטניה, והיום נחשבת לבטוחה פחות עבור משקיעים. "ניו יורק נשארה העיר היציבה ביותר והוכיחה שהיא שורדת - את 11 בספטמבר, את המשבר הכלכלי, את הקוביד - ומשקיעים מזהים את זה".
כאיש נדל"ן מנוסה הפועל בניו יורק שנים רבות, להב טוען כי שוק הנדל"ן בעיר משגשג. "מחירי השכירות שוברים שיאים כי אנשים בתקופת הפוסט קוביד רוצים להגיע לעיר, לצאת ולבלות. הביקוש לדירות גדולות גם הוא עלה מאוד בגלל המעבר של אנשים רבים לעבודה מבית. עם זאת עליות הריבית גרמו לכך שההעדפה היא לשכור ולא לקנות, כך שמי שקונה ייהנה מתשואות גבוהות יותר".
חלון הזדמנות צר
אחת ההשפעות של העלאות הריבית בארה"ב היתה ירידה במחירי הדירות בניו יורק, אך להב מעריך כי ירידה זו זמנית בלבד. "מכיוון שמחירי השכירות כל כך גבוהים, אני מעריך שברגע שיתחילו בהורדת הריבית המחירים יעלו ומהר", אומר להב, "חלק מההערכות מדברות על תחילת הורדה ב-2024-2025, לכן לדעתי חלון ההזדמנויות למצוא נכסים יותר זולים הוא של חצי שנה עד שנה".
ערים כמו אוסטין או מיאמי מושכות משקיעים ישראלים, אך להב טוען כי ניו יורק שומרת על מעמדה כאטרקטיבית ביותר בזכות היציבות לאורך שנים והפיקוח ההדוק של הרשויות על שוק הנדל"ן. "אם אתה מקבל תשואה של 3% במיאמי ברור שניו יורק עדיפה בזכות היציבות שהיא מציגה לאורך השנים. בנוסף, בניגוד לערים אחרות, בניו יורק שטחי הבנייה מאוד מצומצמים וזה שומר על ערך הנכסים", אומר להב. "חשוב להבין שבניו יורק יש פיקוח מאוד רציני על מתווכים, רכישה ומכירה של נכסים, ויש המון מידע ציבורי שזמין גם מהארץ. כל התחום מאוד מסודר, אנחנו מפוקחים על ידי הדיפרטמנט אוף סטייט. פה המתווכים לא יכולים לשחק משחקים, ומבחינה זו יש למשקיעים שקט נפשי".
וואן סטופ שופ לייעוץ נדל"ני
ללהב תואר ראשון במשפטים מהאוניברסיטה העברית ותואר שני במנהל עסקים עם התמחות בבנקאות, ניהול ופיננסים מ-NYU. היום הוא מנהל מכירות של חברת תיווך גדולה, בעל עסק עצמאי של השקעות במגורי סטודנטים ועסק נוסף המתמחה בהשכרת נכסים למקצועות בריאות הנפש. אם זה לא מספיק, הוא גם יושב בבורד של חברה שמנהלת נכסים באזור פלורידה.
את המשרד שלו הקים כדי להציע One Stop Shop של ייעוץ נדל"ני למשקיעים בדגש על אסטרטגיה. "אני יועץ השקעות לנדל"ן", אומר להב. "בעולם שבו כל המידע נמצא אונליין, מה שמשקיעים צריכים זה יועץ מקצועי, בדיוק כמו שהיום אפשר לסחור במניות בקלות בפלטפורמות שונות, אבל כדי להחליט מהי אסטרטגיית ההשקעה שלך תפנה ליועץ".
להב בונה לרוכשים אסטרטגיה המבוססת על סכום ההשקעה ומטרתה. "אם משקיע אומר 'יש לי חצי מיליון וזהו, אגיד לו שהכיוון צריך להיות השקעה בטוחה, בלי הפתעות. יש אנשים שנכנסים לכאן כי הם רוצים להגיד שיש להם נכס במנהטן, סוג של סמל סטטוס, אחרים רוצים להשקיע כדי להרוויח הרבה כסף, ובמקרה כזה צריך לתכנן משהו יותר מובנה, כי עלויות ההחזקה פה גבוהות", מסביר להב.
הייעוץ של להב מתמקד באדם וברמת הסיכון שבה הוא מעוניין. "השלב הזה חשוב, אך חשוב להבין שבניו יורק הסיכון הוא בכל מקרה לא מאוד ספקולטיבי, ובמיוחד במנהטן, שבה הסיכון נמוך מאוד", אומר להב, "גם בתקופת הקורונה, שבה היו נכסים שהתרסקו ב-40%, זה נמשך רק חצי שנה".
הליווי של להב לא מסתיים ברכישת הנכס, אלא ממשיך גם בניהולו. ניהול הנכס הוא חינמי, כשאת עמלת התיווך משלמים השוכרים. במקרים שבהם רוכשים נכס לשיפוץ משמעותי, הליווי יכלול את ניהול השיפוץ, התקשרות עם קבלני שיפוצים מומלצים וזולים ומציאת שוכרים.
המשרד למעשה מהווה עבור המשקיע את נקודת החיבור לעולם הנדל"ן המקומי. "יכול להיות שאגיד למשקיע שהשוק נמצא בשיא ואולי זה הזמן למכור או להפך, מתי הזמן למכור ולצאת מההשקעה", אומר להב, "מתי נכון לעשות ריפייננס למימון דירה נוספת ואיך, הניהול הוא שוטף ולאורך זמן וזה הערך המוסף הגדול שאני מציע".
התופעה של התעוררות בקרב משקיעים ישראלים היא חדשה יחסית, והיא תוצאה, כך הוא מסביר, של חוסר היציבות בישראל. "אנחנו רואים עכשיו תנועה של אנשים ששמו מיליון דולר בצד ומעוניינים להשקיע אותם מחוץ לישראל, בהשקעה בטוחה כמו ניו יורק", אומר להב. "יש מציאות בניו יורק, עכשיו למשל מתחמי המגורים הגדולים קצת יורדים אבל לא תמצאו כאן מציאות של 200,000 דולר. מצד שני, אפשר להגיד שהתשואה בניו יורק היא מהבטוחות ביותר בעולם".
בשיתוף קובי להב
