נס ציונה נהנית משורה של יתרונות שהפכו אותה ליעד מבוקש בקרב משפחות צעירות ומחפשי דיור: הקרבה למרכז, הנגישות התחבורתית, הפארקים והריאות הירוקות, לצד מרכזי קניות, תרבות ופנאי שאינם מפסיקים להתפתח.
אלא שמי שמבקש לשפר דיור או להעתיק את מגוריו לעיר הכוללת כ-50 אלף תושבים בלבד, צריך לזכור כי הדרך להשלמת עסקת נדל"ן בנס ציונה חייבת להיעשות בצורה מקצועית ואחראית, שכן כל טעות עלולה לגרום להפסד כספי ולעוגמת נפש. הכירו את עו"ד סיגלית קופלר , פדרמן אדריכלים, אריק פישר ואת אירית ייעוץ משכנתאות.
עו"ד סיגלית קופלר
"הנחת הבסיס של כל עסקת נדל"ן היא שלא עושים אותה ללא ליווי של עורך דין", אומרת עו"ד סיגלית קופלר. "אין דבר כזה עסקת מקרקעין רגילה של מכירה וקנייה, אלא כרוכים בכך חוקים, מיסים, בירוקרטיה, ויש לה לא מעט השלכות, שאדם שאינו בקיא בהם יתקשה להתנהל לבד. יתרה מכך, גם מי שינסה לחסוך בשכר טרחה לעורך דין, עלול לגלות עם הזמן שלו היה מתייעץ היה יכול לחסוך הרבה מאוד כסף ולא מעט כאב ראש".
משרדה של עו"ד קופלר הוא על טהרת המין הנשי - שלוש עורכות דין ומנהלת משרד. המשרד עוסק בייצוג, ייעוץ וליווי לקוחות בתחומי הנדל"ן, משפחה ותביעות אזרחיות, כאשר המטרה היא לתת את המענה הטוב ביותר ובשקיפות מלאה בכל תהליך.
"שום דבר לא עובר מתחת לרדאר"
"אחד התחומים שאנו עוסקות בו הם הסכמי רכישה מקבלן, דירות יד ראשונה. רוכשים רבים סבורים שהם אינם זקוקים לעורך דין כי לקבלן יש עורך דין, או כי בכל מקרה עורך הדין של הקבלן לא יסכים לבצע שינויים בהסכם. מדובר בהסכם ארוך ביותר, בדרך כלל בן כ-40 עמודים ובודדים הם אלה שקוראים את ההסכם כולו", מסבירה עו"ד קופלר. "גם אם יקראו, ספק אם יבינו כל סעיף וסעיף. אז בדיקת הסכם רכישה מקבלן על ידי עו"ד מטעמך היא דבר חשוב ביותר.
"צריך לזכור שבעסקת נדל"ן כל שינוי, כל הסכמה שבעל פה, כל הבטחה, חייבים להיות מגובים בחוזה, ועורך הדין שמייצג את הרוכש הוא זה שיוודא שאכן שום דבר לא עובר מתחת לרדאר. אתה קונה מכונית בחמישים אלף שקלים ולוקח אותה לבדיקה במכון רישוי, אז תקנה דירה בשני מיליון ולא תבדוק את ההסכם?".
עוד מסבירה עו"ד קופלר כי בהסכמי קבלן יש לבחון מיהו בעל הזכויות, מה טיב זכויותיו, האם הקבלן רשום כבעל הקרקע ואם לא – במה תלוי הרישום שלו. יש לבחון אם ניתן היתר בניה ואם לא – צריך לוודא שאם לא יינתן היתר בתוך פרק זמן מסוים, לרוכש תהיה האפשרות לבטל את ההסכם ולקבל את כספו בחזרה. בהסכמי קבלן ניתן לערוך שינויים כאלה שיגנו על הרוכש וחשוב שיהיה לכל רוכש עורך דין שידע לבחון את החובה לתשלום מס רכישה והזכות לקבל הנחה במידת הצורך.
"לפני מספר שנים הגיע למשרדנו זוג שרכש דירה יקרה בפרויקט בנס ציונה. מס הרכישה אשר היה עליהם לשלם הגיע לסכום של כ-280 אלף שקל. בעדינות יתרה הצגתי בפניהם את הזכות שלהם להנחה משמעותית היות שהאישה נולדה עם חלק חסר ביד, ובחוק קיים סעיף ספציפי שמאפשר הנחה לכדי תשלום מס של חצי אחוז משווי הדירה. בני הזוג שילמו פחות מ-20 אלף שקל ולא האמינו שהצליחו לחסוך סכום כל כך גדול ברכישה".
בעניין זה היא אומרת כי "מעבר לזכויות, הטבות ומענקים שאנשים לא מודעים אליהם, יש לא מעט תהליכים שחייבים לעבור כדי להשלים עסקת נדל"ן. כיום הכול נעשה מקוון, אך מי שאין לו 'כרטיס חכם' לא יוכל לעשות זאת. כל עסקת נדל"ן צריכה להיות מדווחת לרשויות ויש דרך נכונה לעשות זאת. עסקאות נדל"ן הפכו מאוד מורכבות, יש הרבה מאוד מסמכי משכנתא, ביטול משכנתא בלשכת רישום המקרקעין, יפויי כוח נוטריוניים, בקשות לרשות מקרקעי ישראל, טיפול במסמכי חברות משכנות ועוד. כל אלה מחייבים בדיקה דקדקנית שתאפשר ללקוח לקבל משכנתה, לבטל משכנתה ולקבל את התמורה בגין דירה שמכר".
מענה מקיף ויסודי
הלקוחות הרבים של עו"ד קפלר מקבלים מענה מקיף לפני חתימה על ההסכם, במהלכו וגם בתום ביצוע העסקה. השירות מותאם באופן אישי ללקוח ולאופי העסקה והוא כולל, בין היתר: חוזים של מכירה, קנייה ושכירות של דירות, בתים פרטים, מבני תעשייה, חנויות ומסחר.
"סבך הבירוקרטיה בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן עלול להיות מתסכל, כיוון שיש הרבה מאוד דברים שצריך לבדוק, כמו: שווי הנכס, גובה המשכנתה ויכולת ההחזר, האם הנכס רשום בטאבו או בחברה משכנת או במנהל מקרקעי ישראל, האם התשריטים של הנכס תואמים את מה שקיים בפועל, או שיש חריגות בנייה וכדומה. הבדיקה שלנו כוללת גם התייחסות לגובה המיסים שהרשויות דורשות.
"ליוויתי בני זוג מבוגרים שנדרשו לשלם היטל השבחה גבוה בגין נכס שמכרו. בדיקה שלי מול העירייה מצאה שכלל לא היו תוכניות שיצדיקו גביית היטל השבחה. לליווי של עורך דין בעסקת נדל"ן יש ביטוי ומשמעות כספיים וחוקיים, אך הסיפוק הגדול שלי הוא היכולת לעזור ללקוחות שלי למצות את הזכויות שלהן, להוביל אותם בבטחה בתהליך ולפתור את הבעיות שמתעוררות בדרך בצורה הטובה ביותר עבורם", מסכמת עו"ד קופלר.
עו"ד סיגלית קופלר
כתובת: רח' החרש 16, נס ציונה
טלפון: 08-9300408, 054-8070873
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד סיגלית קופלר
————————————
פדרמן אדריכלים: תכנון ובינוי ערים
נס ציונה מתפתחת ומתחדשת בקצב מסחרר, עם מבנים חדשים ומתחדשים בכל רחבי העיר. את המגמה הזו מכיר מקרוב האדריכל תומר פדרמן, בעליו של פדרמן אדריכלים – משרד המתמחה בתכנון מבנים פרטיים, ציבוריים ומסחריים. "כל בנייה חדשה או שיפוץ נדרשים לתהליך ארוך של תכנון, היתרים וביצוע. תהליך זה מחייב דיוק, התאמה אישית וליווי מקצועי וצמוד לאורך כל הדרך", הוא מדגיש.
תומר פדרמן, תושב העיר, רואה בתהליך התכנון והבנייה כמסע של הגשמה שהופך חלומות למציאות אליה קמים כל בוקר. את דרכו החל כהנדסאי מצטיין, משם המשיך ללימודי אדריכלות ב'אוניברסיטת רוברט גורדון בסקוטלנד, במהלכם נחשף למגוון רחב של תרבויות. עם חזרתו לישראל, חלתה אשתו במפתיע והפכה לבעלת מוגבלות. ההתמודדות המשפחתית הובילה את פדרמן לגשת ללימודי מטו"ס – מבנים, תשתיות וסביבה ונגישותם לאוכלוסייה עם מוגבלות, וכיום הוא פועל גם כיועץ נגישות העוסק בבדיקות ותכנון נגישות. כמו כן, עוסק פדרמן בטיפול בחריגות בנייה.
תכנון פונקציונלי בהתאמה אישית
תכנוניו של פדרמן מתאפיינים בפונקציונאליות ובהתאמה אישית לצרכי הלקוח ולטעמו, בשילוב של אדריכלות ירוקה – שלוקחת בחשבון את האוריינטציה של הבית ביחס לשמש, לאוויר ולשאר תנאי הסביבה. הוא מסביר כי התכנון מתחיל למעשה מהחוץ לפנים, בהתאם לסגנון חייו של הלקוח. כך למשל, עבור לקוחות שאוהבים לארח ולבשל יתחיל התכנון מהמקרר שבמטבח. בתכנון, משלב פדרמן את הידע שלו בהנדסת אנוש, גם הוא בהתאמה אישית. לדוגמה: עבור אדם ימני ימקם את המדיח בצד ימין.
"עלות הבנייה למטר בישראל היא גבוהה מאוד, ולכן כל מטר חייב להיות פונקציונלי", מסביר פדרמן ומציין כי ההתאמה האישית כוללת גם התאמה לתקציב הנתון. "כדי להתאים את התכנון לתקציב, אני חייב להיות מעודכן בחומרים הכי חדישים הקיימים בשוק. למשל, לקוח שהגיע אלי עם תקציב וזמן מוגבל לבנייה. עבורו הצעתי פתרון של תכנון בית מתועש עם יתרונות של בידוד טרמי ואקוסטי, שיכול להיבנות תוך שישה חודשים. הפתרון התברר כהצלחה, אותה הגדיר הלקוח כהצלה של ממש".
פתרונות יצירתיים גם בתחום הרישוי
הלקוחות האהובים על פדרמן במיוחד הם "אלו שאין להם זמן". להם מעניק משרדו ליווי צמוד בכל תהליך ההיתר ובשלבי הבנייה. פדרמן מסביר: "בכל רשות, לרבות בעיריית נס ציונה, ישנן דרישות מיוחדות שצריך להכיר ועלולות לעכב ולהכביד על תהליך קבלת ההיתר. ההכרות שלי עם הרשויות ועם כל בעלי המקצוע הנדרשים, וניסיוני הרב בתחום, מאפשרים לי לטפל במהירות בכל הנדרש להיתר. עם תחילתה של הבנייה ובמהלכה, אני מלווה את כל הפרויקט באתר, ללא הגבלה, ועורך בדיקות פתע".
את ניסיונו העשיר בתחום הרישוי רכש פדרמן, בין היתר, במסגרת פעילותו בתחום של חריגות בנייה. אל התחום הגיע לאחר שסייע לאדריכל שחלה והותיר מספר רב של פרויקטים לטיפול בחריגות. הוא למד וחקר את התחום, תוך מציאת פתרונות יצירתיים רבים ומגוונים. לדבריו, "חריגות בנייה הן עבירה פלילית ולכן חשוב מאוד לטפל בהן. למשל, בבניין חדש בו טיפלתי הוסיפו הדיירים חדרי שירותים לאזור המוגדר כגלריה. כדי להכשיר את החריגות לכל הבניין, פעלתי להגדלת אחוזי הבנייה המותרים בתב"ע של הבניין כולו. במקרה אחר, בניין חדש של בנק גדול לא קיבל אישור, ולכן פעלתי על מנת להוכיח לרשויות כיצד ניתן להגדיר את השטח באופן שונה".
תחום נוסף בו עוסק פדרמן בנס ציונה ובערים נוספות, הוא תחום ההתחדשות העירונית בפרויקטים של תמ"א 38 ובניינים פרטיים שדייריהם מעוניינים לחדשם. "מגוון הפתרונות בתחום זה הוא עצום. למשל, תוספת של מרפסות תלויות, שהתבצעה במהירות והעלתה את ערכו של כל הבניין", אומר פדרמן ומסכם: "הפתרונות הפונקציונליים, היצירתיים והמיוחדים שאני מוצא, לצד הליווי הצמוד וההתאמה האישית לכל אורך הדרך, מאפשרים לי לעבור עם לקוחותיי מסע של הגשמת חלומות במציאות שעולה על כל דמיון".
פדרמן אדריכלים: תכנון ובינוי ערים
כתובת: הנרקיס 8ב', נס ציונה
טלפונים: 050-7644477 | 08-9400677
למעבר לאתר>>
למעבר לערוץ היוטיוב >>
למעבר לעמוד הלינקדאין >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לעמוד האינסטגרם >>
בשיתוף פדרמן אדריכלים: תכנון ובינוי ערים
—————————————
אריק פישר
בשנים האחרונות נהנות נס ציונה, רחובות וראשון לציון מהתפתחות נדל"נית מואצת שהפכה אותן לערים מבוקשות בישראל בכלל ובאזור השפלה בפרט. התנופה האדירה הובילה לריבוי עסקאות במיוחד בשנת 2022 כשכל אחת מהן היא תהליך מורכב שחשוב שייעשה באחריות ובמקצועיות.
"לקוחות מעדיפים איש מקצוע בעל ניסיון שינהל עבורם משא ומתן לקנייה או מכירה של נכס, שיסייע ויסגור עבורם עסקה אמינה בשוק רחב תחומים שיש בו דקויות ומורכבות רבה", אומר מתווך ומשווק הנדל"ן אריק פישר, שמציין כי רכישת דירה, בית או קרקע מחייבת שורה של אנשי מקצוע שפועלים בסנכרון כדי להוביל לעסקה הטובה ביותר למוכרים או לקונים: "כמי שמתמקד בעסקאות איכות, אני פועל בשיתופי פעולה נרחבים עם אנשי מקצוע דוגמת עורכי דין רו"ח המתמחים במיסוי מקרקעין, שמאים, יועצי משכנתאות, אדריכלים, מעצבי פנים, קבלני ביצוע ומפקחי בנייה".
מוקד משיכה מקומי
אריק פישר החל לפעול בתחום משנת 2004 הוא מיקד את עבודתו באזור נס ציונה, רחובות וראשון לציון, ומספק מגוון שירותי תיווך ושיווק נדל"ן תוך התמחות בתיווך ושיווק מגורי יוקרה וייצג בעלי נכסים שמתגוררים מחו"ל. הוא מוביל עסקאות גדולות מול יזמים וקבלנים החל מרכישת קרקע ועד שלב השיווק מה שמעיד על היריעה והאמון במקצועיותו. שיווק פרויקטים למגורים מובילים באזור, לצד תיווך מגרשים וקרקעות חקלאיות, מתווך במכירה והשכרת דירות יד שניה, כולל פנטהאוזים, בתים צמודי קרקע, קוטג'ים, מכירה והשכרת חנויות ומשרדים בראשון לציון בפארק המדע רחובות ונס ציונה ובאזור התעשייה רכטמן בקרית משה רחובות.
לכך יש להוסיף שורה של פרויקטים ששינו את פניה של נס ציונה, ובהם שיווק שלושה בנייני בוטיק וקוטג'ים דו משפחתים בשכונת "שמורת מליבו" ברח' בוקסר ברח' ישראל היימן ברח' שמואל סלוביס וברח' זאב כהנוב. הוא גם עומד מאחרי שיווק קוטג'ים דו משפחתים בשכונת "טירת שלום החדשה" ובשכונת האירוס, שיווק שני בניינים מגורים בפרויקט בית רחל ברח' רוטשילד ועוד. "אני נמצא קרוב ל–20 שנה בתחום הנדל"ן, שלא חדל להתחדש ולהתפתח, ודאי באזור הפעילות שלי שהפך להיות מוקד מקומי לאוכלוסייה איכותית גם בשל המיקום המצוין והקרבה לפארק המדע מכון ויצמן הפקולטה לחקלאות" מסביר פישר, שמחזיק ברישיון תיווך של משרד המשפטים. "בחרתי להתמקד בתחום כדי לתת שירות מקצועי מקיף ואמין מול לקוחות איכותיים, פרטיים, יזמים וחברות קבלניות. בכל עסקה אני רואה את טובת הלקוח, ומעניק שירות אופטימלי השאוב משנים של ניסיון וחיבור מקצועי ואנושי בשטח".
בשיתוף אריק פישר
—————————
אירית ייעוץ משכנתאות
משנה לשנה, החלום על דירה בישראל נראה פחות ופחות ריאלי – בוודאי לאנשים בלי הון עצמי גבוה ולמי שמתמודדים עם חובות. בין כל החסמים שמרחיקים את החלום לרכוש דירה, יש אחד שבולט אולי יותר מכולם. "יש הרבה אנשים שמפחדים בכלל לחשוב על רכישת דירה, כי הם לא מאמינים בכלל שזה אפשרי להם מבחינה כלכלית", מספרת יועצת המשכנתאות אירית מירושניקוב. לדבריה, כדי לפרק את הפחד הזה, חשוב לנתח אותו ולהבין עד כמה באמת הוא מבוסס במציאות.
"לפעמים, כשבוחנים את המצב הפיננסי שלנו, מגלים הפתעות שלא בהכרח היינו מודעים אליהן קודם", היא מסבירה. "באופן אישי, אני ובן זוגי לקחנו משכנתה לפני 15 שנים וחשבנו אז שאנחנו יודעים הכול, אבל אחרי שנה הבנו שיש המון דברים שלא ידענו כשחתמנו על החוזה. אז פנינו ליועץ שעזר לנו למחזר את המשכנתה ולהשיג תנאים משופרים. ככה הצלחנו לשלם הכול בלי לגרום נזק להתנהלות הכלכלית שלנו בשגרה ולחסוך לא מעט כסף".
איך מגבשים את התכנון הנכון?
אירית, שעלתה מאוקראינה בשנות ה-90 ומגדלת את שלושת ילדיה ברחובות, מאמינה בלב שלם שבעזרת תכנון נכון, כל משפחה יכולה להשיג את המימון הדרוש כדי להגשים את החלום ולרכוש דירה, גם במציאות המורכבת והלא ברורה שאנחנו חיים בה. כדי לעשות זאת, היא אומרת, יש לבחון בקפדנות את המצב הפיננסי בעבר, בהווה ובעתיד. "כשעושים את הבדיקות האלו בשלב מוקדם, קל יותר לאתר את הנכס המתאים, בהתאם להוצאות, להכנסות, לרמת החיים, להרכב המשפחתי ולתוכניות לעתיד", היא אומרת.
בנוסף, בדיקה מקיפה כזאת מאפשרת לפנות מראש לבנק או לגורמים פיננסיים אחרים, כדי להשיג אישור עקרוני למשכנתה, מה שמאפשר בהמשך לאתר את הדירה שבאמת מתאימה לנו ולקבל הלוואה שנוכל להחזיר בלי ש"תחנוק" אותנו והכל ללא לחץ של זמן.
ההוצאות הנסתרות שמנפחות את המשכנתא
במשרד של אירית מלווים משפחות רבות שמעוניינות לשפר את ההתנהלות הכלכלית. אירית עושה זאת גם בהתנדבות במסגרת "פעמונים", ארגון ללא מטרות רווח, וכן במסגרת עבודתה כיועצת ברשת "איתנים" המתמחה בייעוץ למשכנתה. בעבודתה, היא נעזרת גם ביועצים אחרים ברשת, המחזיקים בהתמחויות ספציפיות ועוזרים לקבל החלטות כלכליות מושכלות, תוך צמצום חוסר הוודאות.
לדבריה, כל הצעה למשכנתה שאנחנו מקבלים מורכבת מתמהיל ייחודי שחשוב להבין. "התמהיל הזה מושפע מהמון גורמים ומשפיע מאוד על הריביות שמשלמים לאורך השנים. גובה הריביות מושפע בין היתר מדירוג האשראי, ותק בעבודה, הגיל של מבקשי ההלוואה וגם גורמים הקשורים בעסקה עצמה, כמו סוג הנכס, המאפיינים הכלליים שלו ופוטנציאל הרווח", היא מסבירה. "כשהגוף שנותן את ההלוואה קובע את גובה הריבית, הוא מן הסתם מבטח את עצמו בצורה שלא תעמיד אותו בסיכון – ולכן חשוב להציג לו את הבקשה למשכנתה בצורה שתגביר את הביטחון שלו בעסקה וביכולת ההחזר שלכם".
לאורך השנים, אירית ראתה כי אנשים רבים שמגישים בקשה להלוואה עושים טעויות אסטרטגיות שעלולות לפגוע בהם גם ללא ידיעתם. "לדוגמה, יש אנשים שחותמים חוזה בלי לבדוק כמה באמת הבנק יכול לאשור להם ובלי להוציא אישור עקרוני לקבלת המשכנתה. בשלב הזה, גם אם מאמינים שהבנק יאשר את המשכנתה, לפעמים שוכחים אירועים מהעבר כמו צ'קים שחזרו או חובות בבנק שיכולים להעלות את גובה הריבית, להוביל לדחייה של הבקשה או לפגוע בתנאי ההלוואה".
לפני החתימה ובקשת ההלוואה, יש לקחת בחשבון גם הוצאות נלוות שמטבע הדברים מתווספות לסכום ההשקעה הכולל, כמו ביטוחים, בדיקות שמאות, שכר טרחה של עורך דין, דמי תיווך, אגרות, מיסים ועוד. לכן, לפני שבכלל מחפשים דירה שמתאימה לכם, מירושניקוב ממליצה לעצור ולהעריך את הסכום הכולל שתידרשו לשלם בתהליך הזה.
לסיכום, אומרת אירית כי "בהחלטה כל כך גדולה, חשוב לבצע ניהול נכון ומדויק של התקציב ורק אז להבין מהו הסכום שבאמת נוכל להוציא, בלי שזה יפגע ביכולת להחזיר את ההלוואה בעתיד או כמובן ברמת החיים שהתרגלנו אליה. אחר כך, כשיהיו לנו את כל הנתונים, נוכל לנהל משא ומתן מול הבנק או גופים אחרים, כדי להשיג את העסקה המושלמת ביותר".
אירית ייעוץ משכנתאות
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
טלפון: 050-6345137
בשיתוף אירית ייעוץ משכנתאות
