כשעו"ד נועם שלו רכש דירה חדשה בשנת 2007 ונכנס אליה שנה לאחר מכן, הוא כבר הכיר את תחום ליקויי הבנייה מהצד המקצועי. ועדיין, שום ניסיון משפטי לא באמת מכין אותך לרגע שבו תקלה חמורה מופיעה דווקא בבית החדש שלך. "נכנסנו לדירה, אשתי קילחה את הילד באמבטיה ופתאום מי ביוב ולכלוך מהצנרת של הבניין התחילו לעלות דרך פתח הניקוז", הוא נזכר, "למזלי, הדירה נבנתה על ידי קבלן גדול ומוכר, שלאחר פנייתי אליו תיקן את הליקוי.
במקרה שלו הסיפור הסתיים במהירות יחסית, אבל הוא ממחיש היטב את אחד החששות המרכזיים של רוכשי דירות חדשות: גם אחרי עסקה של מיליוני שקלים, מול יזם מוכר וחוזה מסודר, עלולות להתגלות בעיות שלא תמיד רואים ביום המסירה. "בדירה יד שנייה אתה בדרך כלל יודע מה אתה מקבל - פחות או יותר", אומר שלו, "אבל בדירה חדשה זה לא תמיד המצב. לדוגמה, אתה יכול לקבל את הדירה בקיץ ואז בחורף הראשון לגלות רטיבות ונזילות".
עו"ד שלו, בעל משרד עצמאי ברמת גן, עוסק כבר 24 שנה בליטיגציה אזרחית-מסחרית ומתמקד בין היתר בליקויי בנייה, איחורים במסירה, סכסוכי שכנים וסכסוכים עסקיים. לדבריו, תחום ליקויי הבנייה נהפך עם השנים לאחד התחומים הקרובים ביותר ללבו, משום שהוא מפגיש בין משפט, הנדסה וחיי היומיום של כמעט כל משפחה בישראל. "זה תחום שבו אני באמת מרגיש שאני יכול לסייע לאנשים בצמתים כל כך משמעותיים בחיים, בטח בהתנהלות מול קבלנים ויזמים, שם יש פערי כוחות ברורים".
לקבל פיצוי או לבקש תיקון?
אחת ההמלצות החשובות של עו"ד שלו לרוכשי דירה חדשה היא להזמין בדק בית מקצועי לאחר קבלת הדירה, ולעתים כבר במעמד המסירה. בדירות חדשות מהנדס או חברת בדק בוחנים את התאמת הדירה למפרט ומאתרים ליקויים כמו סדקים, רטיבות, בעיות באלומיניום, ליקויים בממ"ד, ריצוף חלול ועוד. "זה טבעי והגיוני שיהיו תקלות בפרויקטי נדל"ן, כי בניינים, כמו אנשים, הם לא מושלמים. בהחלט יכולים להיות סדקים או פערים, אבל השאלה החשובה היא איך הקבלן מגיב כשהם מתגלים", הוא מבהיר.
לכן, מדגיש עו"ד שלו, לא כל ליקוי מצדיק מיד הליך משפטי. הדרך הנכונה לדעתו מתחילה בפנייה מסודרת בכתב לקבלן, בצירוף דוח הבדק ומתן הזדמנות אמיתית לתקן. "כמובן שזאת הזדמנות לזמן מוגבל", הוא מדגיש, "אם רואים רצון אמיתי לתקן, צריך לאפשר את זה. אם רואים שמורחים זמן, מתנערים מאחריות או מתעלמים, אפשר וצריך לשקול לנקוט צעדים משפטיים באמצעות פנייה בתביעה לבית המשפט. רצוי כמובן באמצעות עורך דין מנוסה ובקיא בתחום, בהתבסס על הוראות 'חוק המכר (דירות) –1973' המעגן את נושא האחריות".
במקרים שבהם המחלוקת בכל זאת מגיעה לבית המשפט, הרוכשים יכולים לבקש פיצוי כספי בגובה עלות התיקונים או צו שמחייב את הקבלן לבצע את התיקונים בפועל. המלצת עו"ד שלו היא שאם בחרתם במסלול של תיקון הליקויים, כדאי שהעבודות יבוצעו בפיקוח מומחה מטעם בית המשפט. במקרים מסוימים, ובעיקר כשמדובר בליקויים משמעותיים ברכוש משותף, עו"ד שלו סבור שעדיף לעתים להתעקש על תיקון בפועל ולא על כסף, שכן לא תמיד הפיצוי יספיק לכל התיקונים, ותיקון על ידי הקבלן יעניק אחריות גם על הביצוע.
הנזילה שעלולה להפוך לבעיה גדולה
מבין כל הליקויים האפשריים, עו"ד שלו שם דגש מיוחד על תחום הנזילות והרטיבות. לדבריו, מדובר באחת הבעיות המשמעותיות בבנייה. "לפעמים קל לאתר את מקור הבעיה, אולם לעתים הדבר לא קל כל כך, שכן יש קושי באיתור מקור הנזילה. זה תחום מורכב שחשוב להתייחס אליו במלוא הרצינות", הוא מספר.
הבעיה, מדגיש עו"ד שלו, היא שליקוי אינו רק מטרד אסתטי או אי נוחות זמנית. במקרים מסוימים ליקוי שלא מטופל בזמן עלול להפוך לבעיה משמעותית עם נזק מצטבר, כך שמעבר לפגם בהנאה מהדירה, הדבר אף עלול לגרור לירידת ערך של הדירה, ולכן חשוב כל כך לפעול מול הקבלן בזמן אמת, וככל שיש צורך גם בדרך משפטית", הוא אומר.
בדיוק מהסיבה הזאת עו"ד שלו ממליץ להתייחס ברצינות רבה לפרוטוקול המסירה. דווקא ברגע המרגש של קבלת המפתח, קל למהר, לחתום ולהתקדם הלאה, אבל מבחינה משפטית ומעשית מדובר במסמך חשוב ביותר. "צריך לתעד את כל הליקויים שמזהים", הוא ממליץ, "אני גם ממליץ שלא לחתום על ניסוחים שלפיהם הדירה נמסרה לשביעות רצון הרוכש או ללא טענות. אם יש ליקויים, צריך לכתוב אותם וגם לשמור על הזכות לפנות בהמשך לגבי ליקויים נוספים שיתגלו".
האם איחור במסירה מזכה בפיצוי?
לצד ליקויי הבנייה, עו"ד שלו מזכיר את סוגיית האיחורים במסירת דירות, שנהפכה בשנים האחרונות רלוונטית במיוחד. קבלנים רבים מסבירים כי העיכובים נובעים מהמלחמה המתמשכת, מהמחסור בעובדים או מנסיבות חיצוניות אחרות, אך לדבריו לא כל טענה כזאת פוטרת מתשלום פיצוי. "יש מנגנון פיצוי מוגדר בחוק המכר, ובמקרים רבים מדובר בסכומים משמעותיים", הוא מבהיר, "זה לא סכום שכדאי לוותר עליו בלי בדיקה".
העצה המרכזית שלו לרוכשי דירות היא לא להיבהל מכל ליקוי, אבל גם לא להקל ראש ולהניח שהכל יסתדר מעצמו. "לא כל דבר מצדיק הליך משפטי, אבל כשמדובר בליקויים משמעותיים שנותרים ללא מענה מהקבלן, אני ממליץ לרוכשים לעמוד על זכויותיהם הקבועות בחוק המכר, ולפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה עם עורך דין שבקיא בתחום ובעל ניסיון רב, שיודע לדבר בשפתם של היזמים והקבלנים", הוא מסכם, "בעסקאות נדל"ן אנשים לא קונים רק נכס. הם קונים בית לחיות בו, וחשוב שהם יקבלו את השקט הנפשי שמגיע להם".
עו"ד נועם שלו
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד נועם שלו
