רכישה או מכירה של נדל"ן היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, אך רבים מהצדדים לעסקה אינם מודעים למלוא הסיכונים הכלכליים והתכנוניים הטמונים בה. היטלי השבחה, מס שבח, חריגות בנייה או פערים בין הרישום בפועל למסמכים המשפטיים – כל אלה עלולים להפוך עסקה שנראית פשוטה להוצאה של מאות אלפי שקלים בלתי צפויים, ולעתים אף לסיבוכים משמעותיים עד כדי פגיעה ביכולת להשלים את העסקה.
לדברי שמאי המקרקעין יוחאי אהרונוב, במקרים רבים ניתן למנוע את ההפתעות האלה מראש באמצעות בדיקה שמאית מקיפה של הנכס לפני החתימה, שמחברת בין ההיבט המשפטי, התכנוני והכלכלי ומציבה תמונה מלאה וברורה של שווי הנכס והסיכונים הכרוכים בו.
אהרונוב עוסק בתחום זה למעלה מעשור וחצי, ובמהלך השנים צבר ניסיון רב בעבודה על תיקים מורכבים. הוא מעניק שירותים לקונים ומוכרים של נדל"ן, לצד מעורבות בפרויקטים של פינוי-בינוי, שבהם הוא מייצג הן דיירים והן יזמים.
לדברי אהרונוב, רבים מהקונים והמוכרים מניחים שעורך הדין שמלווה את העסקה מספק להם את כל שכבות ההגנה הנדרשות – אך בפועל תחום הבדיקה שלו שונה. "עורך דין מתמקד בניסוח ההסכם ובהיבט המשפטי של העסקה, אבל אינו בעל הסמכות המקצועית לבדיקת מרכיבים מהותיים כמו המצב התכנוני, הפיזי והשמאי של הנכס", הוא מסביר, "דווקא שם מסתתרים לא מעט סיכונים שהלקוח לא מודע אליהם".
לגלות בעיות לפני החתימה
אהרונוב מסביר כי תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לבחון את הנכס לעומק לפני ביצוע העסקה ולזהות מראש נקודות שעשויות להשפיע על השווי שלו או על עצם האפשרות להשלים את העסקה. "המטרה היא לגלות בעיות לפני החתימה – לא אחרי כשכבר מאוחר מדי", הוא מדגיש.
לדבריו, אחת הבעיות הנפוצות היא חוסר התאמה בין הרישום למצב בפועל. "יש מקרים שבהם הדירה רשומה על תת-חלקה לא נכונה, או שהנסח בטאבו לא תואם את תשריט הבית המשותף", הוא מתאר, "לכאורה המוכר רשום כבעלים, אבל בפועל מדובר בנכס אחר לגמרי. זה מצב שיכול להפוך את העסקה לבלתי אפשרית מבחינת משכנתה".
מקרים נוספים, כך הוא מספר, מתגלים רק לאחר החתימה על ההסכם. "יש נכסים שנמכרים כדירות גן או דירות מגורים, אבל בפועל ההיתר שלהם הוא בכלל למחסן או לשימוש אחר", הוא מסביר, "אם מגלים את זה אחרי שכבר נחתם חוזה – הרוכש נמצא בבעיה משמעותית מאוד".
אהרונוב מדגיש כי במצבים כאלה תפקידו של השמאי הוא למנוע את ההפתעה מראש. "אנשים חושבים שזה לא קורה, אבל זה קורה לא מעט", הוא אומר, "השמאי יכול לחסוך טעויות כאלה ולמנוע הפסדים של כסף והרבה כאב ראש".
אחת הדוגמאות שהוא מביא היא של לקוחה מבוגרת שרכשה דירת חדר בלוד. "הגעתי אחרי שכבר נחתם חוזה, במסגרת שמאות למשכנתה, וגיליתי שמדובר בכלל ביחידה בתוך דיור מוגן", הוא מספר, "החברה שפעלה שם כבר התפרקה, והיזם מכר את זה כדירות רגילות – אבל בפועל זאת לא היתה דירת מגורים".
לדבריו, המשמעות היתה דרמטית: הבנק סירב לתת משכנתה, והעסקה לא היתה ניתנת להשלמה. "המקרה הזה ממחיש כמה חשוב לבדוק הכל מראש", הוא אומר.
היטל השבחה אינו סוף פסוק
"גם למוכר קיימים סיכונים בהיבטי מיסוי, כמו מס שבח והיטל השבחה", מוסיף אהרונוב. כך לדוגמה, הוא מתאר כי בצפון תל אביב אושרה תוכנית הרובעים, המאפשרת להוסיף לכל בניין ותיק כ-1.5 קומות, בדומה לתמ"א 38. לדבריו, מוכרים רבים הניחו כי הם פטורים מהיטל השבחה, ואף הסתמכו על פטור 140 – הקובע כי דירות ששטחן עד 140 מ"ר פטורות מתשלום. אלא שבמקרים רבים הפטור לא חל, מאחר שהתוכנית מאפשרת תוספת של דירות חדשות שאינן חוסות תחת הפטור. "מוכר שחתם על חוזה ולא בדק את הדברים מראש מצא את עצמו מול דרישת תשלום ענקית ומפתיעה", הוא מבהיר.
אהרונוב מדגיש כי היטל השבחה אינו בהכרח גזירה משמים. "אפשר להגיש השגה, לערער על השומה של העירייה, ולעתים להפחית את הסכום באופן משמעותי", הוא אומר, "היו מקרים שבהם הצלחנו להגיע גם להפחתה מלאה של החיוב".
כדוגמה הוא מביא מקרה של יזם שרכש קופת חולים ישנה בקריית גת במטרה להסב אותה למבנה מגורים. במסגרת ההסכם נדרש היזם לבנות עבור העירייה שני גני ילדים. אולם לאחר קבלת דרישת התשלום להיטל השבחה בסך כ-1.5 מיליון שקל, התברר כי החיוב כלל גם את רכיב גני הילדים, שנחשבו למטלה ציבורית. "הגשנו ערעור לשמאי מכריע, ובסופו של דבר החיוב בוטל", מספר אהרונוב.
להימנע מטעויות
טעות נפוצה נוספת בקרב מוכרים של בית פרטי שהוא הנכס היחיד שלהם היא שרבים מהם משוכנעים כי הם זכאים לפטור ממס שבח, אך בפועל רשות המסים בוחנת גם את קיומן של זכויות בנייה נוספות בנכס – כמו מרתף או הרחבות שונות – זכויות אלה אינן חוסות תחת הפטור, ובמצבים מסוימים גובה המס יכול להיות גבוה מאוד, אף על פי שמדובר בדירה יחידה.
לדברי אהרונוב, היערכות מוקדמת באמצעות שמאי מקרקעין היא סוגיה קריטית. "כאשר לא מתכננים את העסקה מראש ולא מגישים חוות דעת מסודרת לצד הדיווח של עורך הדין בעסקה, נוצר מצב שבו רשות המסים קובעת את השווי לפי ראות עיניה, ולאחר מכן הרבה יותר קשה לערער על כך", הוא מסביר.
"לעומת זאת, כאשר נערכים מראש, השמאי יודע להציג חוות דעת שמבחינה בין שווי הבית עצמו לבין שווי זכויות הבנייה", הוא מוסיף, "המטרה היא להציג את התמונה בצורה שתצמצם ככל האפשר את רכיב הזכויות ותמקד את השווי בנכס עצמו. בסופו של דבר, שמאות טובה לא נמדדת רק בשווי שהיא קובעת, אלא בטעויות שהיא מונעת מראש".
יוחאי אהרונוב
טלפון: 054-2349294
לפנייה במייל >>
בשיתוף יוחאי אהרונוב
