יש רגע אחד בתהליך רכישת דירה שבו נדמה שהכל מתחבר: מצאתם נכס שמתאים לכם, המחיר נראה ריאלי, הבנק כבר נתן אישור עקרוני והחוזה מונח על השולחן. אבל דווקא בשלב הזה, שבו רבים מרגישים שהם "כמעט שם", לא מעט עסקאות מתחילות להסתבך.
לפעמים זה קורה בגלל שמאי שמעריך את הנכס בסכום נמוך מזה שסוכם עם המוכר. לפעמים בגלל רישום זכויות לא מוסדר או התחייבות ישנה שלא נלקחה בחשבון. במקרים אחרים הבעיה פשוטה יותר, אבל כואבת לא פחות: ההחזר החודשי שתוכנן על הנייר לא באמת עומד במבחן המציאות.
"אנשים לא פעם רואים דירה, מתאהבים בה ורק אחר כך מנסים להבין איך משלמים עליה", אומר מיכאל דבוסקין, מייסד M.D יועצי משכנתאות, "אבל לפני שמחפשים נכס, פונים למתווכים וחותמים על חוזה, צריך להבין מה התקציב האמיתי, מה ההחזר שאפשר לעמוד בו ומה יכול להשתנות בשנים הקרובות ולהשפיע על יכולת ההחזר".
דבוסקין הקים את M.D יועצי משכנתאות לאחר שחווה בעצמו את המורכבות של התהליך וגילה עד כמה גם אנשים מסודרים ואחראיים עלולים ללכת לאיבוד מול הבנקים, המסמכים והבדיקות המשפטיות. "בתוך התהליך הזה הריביות חשובות, אבל הן לא כל הסיפור. יש הרבה מאוד גורמים שמשפיעים על מימון העסקה", הוא מסביר.
לא להסתפק באישור עקרוני
אחת הטעויות המרכזיות שדבוסקין מזהה אצל רוכשי נכסים היא הסתמכות בלעדית על אישור עקרוני מהבנק. לדבריו, אישור כזה יכול להיות נקודת פתיחה, אבל הוא לא תמיד משקף אישור אמיתי לעסקה. "היום אפשר לקבל אישור עקרוני בטלפון או באינטרנט, בלי שהבנק ביקש תלושי שכר, בדק את מקור ההון העצמי או בחן התחייבויות קיימות. אם הנתונים בפועל שונים מאלה שנמסרו, כל התמונה יכולה להשתנות", הוא מדגיש.
לכן, לפני שנכנסים לתהליך, דבוסקין ממליץ לבחון לעומק את כלל הנתונים הרלוונטיים: הכנסות, הון עצמי, הלוואות, התחייבויות, תוכניות משפחתיות ושינויים צפויים בהוצאות. "משכנתה לא נבנית רק לפי מצב החשבון הנוכחי. אם זוג מתכנן להרחיב את המשפחה בעוד שנה, לדוגמה, צריך לקחת בחשבון שההוצאות יגדלו ואולי גם ההכנסות ישתנו", הוא אומר, "המטרה בתכנון מראש היא שהמשכנתה תתאים לנו גם אם החיים ישתנו בהמשך".
דוגמה לכך אפשר למצוא בתוכניות כמו "דירה בהנחה" ו"מחיר למשתכן". דבוסקין מספר כי פיתח מחשבונים שמאפשרים להבין עוד לפני ההגרלה אם הדירה באמת מתאימה ליכולת הכלכלית של הרוכשים, לא רק לפי המחיר הרשמי, אלא גם לפי ההון העצמי, ההחזר החודשי והסיכוי לקבל משכנתה בפועל. "לפעמים נגלה שעדיף לוותר על פנייה למכרז כי דירה באזור מבוקש תייצר החזר חודשי שלא מתאים למשפחה. לעומת זאת, דירה זולה יותר באזור אחר יכולה להיות החלטה כלכלית נבונה יותר, גם אם היא תשמש להשקעה ולא למגורים", הוא מספר.
הפרטים שיכולים להפיל עסקה
מעבר ליכולת ההחזר, יש עלויות ובדיקות שרוכשים רבים לא מכניסים מראש לתקציב: תיווך, עורך דין, ביטוחים, מסמכים משפטיים, עלויות מעבר ועוד. לכל אלה מצטרפת גם בדיקת שמאות, שלדברי דבוסקין היא הרבה יותר מפרט טכני. "זאת בדיקה שהבנק מסתמך עליה כדי לאשר את המשכנתה", הוא מבהיר, "אם השמאי מעריך את הנכס בפחות ממחיר הרכישה, סכום המימון יכול לרדת והעסקה עלולה להיתקע".
גם הבדיקה המשפטית של הנכס אינה עניין פורמלי בלבד. בעסקאות יד שנייה חשוב לבדוק נסח טאבו או אישור זכויות, ולוודא שאין בעיות רישום, שעבודים, הערות אזהרה, מגבלות או התחייבויות שעלולות לעכב את קבלת המימון. "יש עסקאות שנופלות לא כי הלקוח לא יכול לקבל משכנתה, אלא כי הנכס עצמו לא מסודר משפטית", הוא מחדד.
בפרויקטים חדשים, הוא מוסיף, יש בדיקה נוספת שרבים מהרוכשים אינם מכירים. באחת העסקאות שליווה, לקוח שרכש דירה במסגרת מחיר למשתכן סיכם עם הקבלן על לוח תשלומים, אך בהמשך התברר כי לפרויקט היה ליווי בנקאי רק לחלק מהבניינים, ולא לבניין הספציפי שבו נמצאה הדירה שרכש. "זאת הסיבה לכך שהבנק סירב לתת משכנתה והעסקה כמעט נפלה", מספר דבוסקין. לדבריו, במקרים כאלה לא מספיק לבקש מהקבלן פנקס שוברים. יש לוודא שבחוזה מצוין במפורש שקיים ליווי בנקאי מלא לפרויקט, לבניין ולדירה הספציפית.
לבחון את כלל החובות
לפי בנק ישראל, הלוואה שבה שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 40% נחשבת להלוואה בסיכון גבוה. לכן, מדגיש דבוסקין, כשרוכשים נכס אי אפשר להסתכל רק על המשכנתה החדשה. "צריך לבחון את כל החובות, ההתחייבויות וכל מה שישפיע על היכולת לקבל מימון ולעמוד בו לאורך זמן", הוא אומר.
לדבריו, גם מי שכבר לקח משכנתה בעבר לא אמור להתייחס אליה כאל החלטה חד-פעמית. "מצב המשק משתנה כל הזמן, הריביות משתנות וכך גם האינפלציה ושגרת החיים. לכן כדאי לבדוק את המשכנתה אחת לתקופה, רצוי פעם בשנה, ולבחון אם יש מקום למחזור, שינוי מסלולים, קיצור תקופה או צמצום עלויות. במקרים רבים זה יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך זמן", הוא מדגיש.
דבוסקין מדגיש כי הגישה של M.D יועצי משכנתאות מבוססת על שקיפות מלאה וליווי צמוד. "אנחנו מסבירים ומשקפים כל שלב בתהליך, מציעים כמה אפשרויות מימון, בוחנים יתרונות וחסרונות ורק אז יוצאים למכרז מול הבנקים או מול גורמי מימון אחרים כדי לקבל את ההצעה המתאימה ביותר", הוא אומר, "בנוסף, אנחנו עובדים עם מעטפת של אנשי מקצוע, הכוללת שמאים, עורכי דין, סוכני ביטוח ונוטריונים, כדי לפשט את התהליך ולהקל על הרוכשים.
"הדבר החשוב ביותר מבחינתי הוא קודם כל להיות בן אדם, ורק אחר כך איש מקצוע. היום קל להזין מספרים למחשבון ולקבל תוצאה, אבל השאלה האמיתית היא לא רק כמה מימון אפשר לקבל, אלא האם המימון הזה באמת מתאים לאדם שמאחורי המספרים, לחיים שלו ולתוכניות שלו לעתיד. רק אחרי שמבינים את כל אלה אפשר לבנות את הדרך הנכונה לבית החדש".
M.D יועצי משכנתאות
טלפון: 058-5767655
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף M.D יועצי משכנתאות
