מצוקת הקרקעות לצד הביקוש הגובר לנדל"ן למגורים, הובילו לזינוק בפרויקטים של התחדשות עירונית, הכוללים בתוכם פינוי-בינוי ותמ"א. אלא שמדובר בתהליכים מורכבים מאוד מבחינה חברתית, משפטית ונדל"נית. לא פעם מוצאים עצמם הדיירים במאבק מול הקבלנים והיזמים, לאחר שההתחייבויות הופרו ודרך אל הבית החדש שהובטח הופכת לארוכה ומורכבת.
נשות ואנשי המקצוע מגישים את המדריך להתחדשות עירונית, ומסבירים כיצד ליווי מקצועי של מי שמכירים את התחום היטב ולעומק, עשוי למנוע טעויות ולחסוך זמן, תסכול וכסף.הכירו את עו"ד אתי גרינברג-גל וקבוצת יגאל אלון, SK שמאות ומקרקעין.
עו"ד אתי גרינברג-גל: ייעוץ ביטוח וניהול סיכונים
פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38 טומנים בחובם מידה רבה של סיכונים וחששות. כידוע, אלו פרויקטים שבדרך כלל נמשכים שנים ארוכות ובמהלכם יכולים להתרחש אירועים לא צפויים, שעלולים להשפיע באופן דרמטי על היזמים ועל הדיירים.
"בעבודות בנייה הנזקים הפוטנציאליים יכולים להסתכם במאות אלפי שקלים ואפילו במיליונים", מדגישה עו"ד אתי גרינברג-גל, סגנית יו"ר ועדת התחדשות עירונית וחברה בוועדת הביטוח של מחוז מרכז בלשכת עורכי הדין." לכן, חשוב לעשות הכול כדי לוודא שבמקרה הצורך, חברת הביטוח היא זו שתכניס את היד לכיס ושהיזם והדיירים לא יצטרכו לשלם מכיסם על הנזקים".
"אני לא יכולה לספור כמה פעמים דיירים מתקשרים אלי לחוצים ומספרים שהיזם נכנס לשטח והתחיל לחפור. פתאום מגלים לדוגמה שהשטח מלא בבורות והדיירים בכלל לא יודעים אם יש ביטוח ומה יקרה אם מישהו יפגע או משהו לא יתנהל לפי התוכנית", היא מוסיפה.
איזון יחסי כוחות בתחדשות עירונית
גרינברג-גל היא עורכת דין עם ניסיון של 23 שנים, המתמחה בייעוץ ביטוחי. לאחר שעבדה משרדים מהמובילים בתחום, היא החליטה לפתוח משרד ייעוץ ביטוח עצמאי, ולרתום את הידע המקצועי שרכשה, כדי לסייע באיזון יחסי הכוחות בפרויקטים של התחדשות עירונית. "כשנכנסתי לתחום, הבנתי שיש פער משמעותי בין הדיירים שנכנסים לתהליך ללא ידע וניסיון, לבין היזמים, שמגיעים עם מעטפת מומחים שמייעצים להם ומנחים אותם. לכן אני רואה בהגנה על הדיירים שליחות אמיתית".
לדבריה, הנטייה של חלק מהדיירים היא לחשוב שכשהם מוסרים את הדירה ליזם, האחריות שלהם מסתיימת עד לקבלת המפתח, "אבל בפועל, הדיירים נשארים אחראיים לכל אורך הדרך. הם עדיין הבעלים של הכנס ולכן אם חלילה תגיע תביעה, הם עלולים למצוא את עצמם ברשימת הנתבעים. במקרה כזה, אם יש פוליסת ביטוח מתאימה, חברת הביטוח תעמיד להם הגנה משפטית והם לא יצטרכו להתמודד עם זה בעצמם או על חשבונם".
הכול מתחיל ונגמר בפרטים הקטנים
איכותו של כיסוי ביטוחי בכל תחום ובטח בעולם הנדל"ן, נמדדת בעיקר באותיות הקטנות של פוליסות הביטוח. עו"ד גרינברג-גל מדגישה בהקשר הזה כי "המומחיות בתחום הזה באה לידי ביטוי בהכרת המושגים, בהסתכלות על הניואנסים והירידה לפרטי פרטים. לכן חשוב לערב יועץ הביטוח עוד בשלב הראשון של הסכם הדיירים והיזם, ולקבוע בו מראש, מה יהיו סוגי הביטוחים שיערכו לפרויקט, מה יהיה תוכן הפוליסות והיקפן, מהן ההרחבות שיש להוסיף, לבטל ככל הניתן חריגים שמצמצמים את הכיסוי, ובכלל לדעת להתאים את הכיסוי לפרויקט. אם לא נקפיד לעשות זאת, בהחלט יתכן שחברת הביטוח לא תשלם במקרה של נזק".
בנוסף, היא מעידה כי לא מעט אנשים שואלים אותה מדוע הם צריכים גם ייעוץ ביטוחי בנוסף לעורך הדין שמלווה אותם. על כך היא משיבה: "צריך להבין שלצד התפקיד החשוב של עורכי הדין, יש הרבה נושאים שדורשים התמחות ספציפית כמו ייעוץ מס, פיקוח, שמאות וגם ייעוץ ביטוח. נושא הביטוח הוא עולם שלם ומורכב שמצריך מומחיות ולכן רבים מעורכי הדין מבינים שעליהם לפנות למומחה חיצוני בתחום הביטוח.
"אני ממליצה מאד לעורכי הדין לא לקחת על העצמם את האחריות בתחום שהם לא מתמחים בו. לא כל אחד יודע לנסח סעיפי ביטוח בהסכם או לקרוא פוליסת ביטוח ולהבין באמת כל מילה, או לדעת שאפשר היה לנסח אותה אחרת ולקבל הרבה יותר".
הייעוץ הזה חיוני כמובן גם ליזמים. עו"ד גרינברג-גל: "יזמים לוקחים על עצמם הרבה אחריות כשהם נכנסים למסע המשותף עם הדיירים – ואת האחריות הזאת צריך לדעת לנהל וגם לבטח. ניהול סיכונים מושכל דורש קודם כל ניתוח והבנה של הסיכונים שכרוכים בפרויקט וגם לדעת איך לחלק את האחריות שמוטלת עליהם, בין כל הגורמים שמעורבים בתהליך".
בהקשר הזה, היא ראתה לאורך הדרך כי ישנם בהחלט היזמים שהם יותר הרפתקניים. הם מתחילים לעבוד ומאמינים שהכול "יהיה בסדר". אולם בהיבט של ביטוח, היא ממליצה להיות יותר זהירים. "יזמים מצליחים הם אנשים שניהול הסיכונים זורם בעורקים שלהם מהרגע הראשון, הרבה לפני שהטרקטור הראשון נכנס לשטח. ככל שמקדימים לטפל בנושא, כך קל יותר להבטיח שקט נפשי לכל המעורבים בפרויקט ולהתנהל עם מידה רבה יותר של ביטחון", היא מסכמת.
עו"ד אתי גרינברג-גל: ייעוץ ביטוח וניהול סיכונים
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף עו"ד אתי גרינברג-גל
————————
קבוצת יגאל אלון - מי אחראי לחיזוק מבנים?
בעקבות רעידות האדמה שהעלו את שאלת המוכנות, בקבוצת יגאל אלון, המתמחה בהתחדשות עירונית, מסבירים מה חשוב לבדוק.
"הניסיון של יותר מ-15 שנה, והעבודה עם כל הספקטרום של המבנים, מאפשרים לנו ראייה רחבה, ולכן אנחנו חוזרים ואומרים לבעלי הדירות ולרשויות: אל תדחו למחר את מה שאפשר לעשות היום".
על פי דוח מבקר המדינה מיולי 2022, מספר יחידות הדיור שנבנו לפני שנת 1980 — השנה שבה נקבע התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה — עומד על 610 אלף.
הנתונים שמתייחסים לשנת 2021 מצביעים על כך שלפי הערכות מאות אלפי דירות בישראל אינן עמידות לרעידות אדמה. עוד עולה מהנתונים המדאיגים כי 77% מהרשויות המקומיות, ובמספרים: 34 רשויות, לא ערכו מיפוי או סקר של מבנים העלולים להיות מסוכנים.
"בפועל, ייתכן שהמצב הרבה יותר קשה, כי ישנם לא מעט מבנים שנראים טוב כלפי חוץ, אבל בפנים היסודות רקובים וכל תזוזה עלולה לגרום לנזקים ולסדקים, או לפעמים, חלילה, לקריסה", מזהיר אלון וייזברג, מנכ"ל משותף של קבוצת יגאל אלון הוותיקה. החברה, שמנהל גם המנכ"ל השותף יגאל אליהו, מתמחה בתחום התחדשות עירונית, ומציעה שירותי פיקוח ובנייה עבור בעלי דירות, רשויות ומוסדות ציבור.
כשוייזברג נשאל מהו מבנה מסוכן ומי אחראי לשיקום הנכס, הוא מסביר כי "כאשר יש חשש למצבו של בניין, נשלח מהנדס מטעם הרשות המקומית כדי לערוך בדיקה שמטרתה איתור ברזלים חשופים וחלודים, סדקים או שקיעות של הבניין. כאשר האחריות לשיקומו של המבנה היא של בעלי הדירות בלבד, אם מדובר בטיפול קוסמטי ואם מדובר בהשקעה הכוללת חיזוק עומק מהיסוד".
אל תחכו
רעידות האדמה בטורקיה ובסוריה, לצד הרעידות שהורגשו גם כאן, בישראל, העלו שוב את שאלת המוכנות ואת סוגיית חיזוק המבנים. כמי שמכיר את המצב מקרוב וייזברג מביע דאגה ומזהיר: "להערכתנו, רבים מאותם מבנים לא ישרדו רעידת אדמה קשה. זאת בנוסף למבנים שכלפי חוץ נראים יחסית בסדר, אך בפועל זקוקים למענה מיידי. ככלל, רק מבנים שנבנו לאחר שנת 1980 ועל פי תקן רעידות אדמה נחשבים לבטוחים, אך יש מבנים רבים שנבנו לפני שנקבע התקן, ואותם חשוב לחזק".
כחברה ששמה לה למטרה לקדם את נושא ההתחדשות העירונית, כיצד אתם נותנים מענה לדיירים ולרשויות המקומיות?
"בראש ובראשונה, אנחנו מאפשרים לבעלי הדירות להתאגד ולהתארגן, ומסייעים בקידום תהליך מהיר לבחירת עורך דין המייצג את בעלי הדירות, יחד עם חברה יזמית שתוביל את הפרויקט. הגורמים האלה נבחרים על ידי הדיירים. בהמשך מועברת האחריות על המבנה לאותם גורמים, עם דרישה ברורה לקביעת תקציב תחזוקה עבור בעלי הדירות, המיועד לטיפול בנזקים, נזילות וכדומה. התהליך עצמו כולל ליווי צמוד שלנו מתחילתו ועד סופו: אנחנו עם הדיירים בשלבי ההסכם, התכנון והפיקוח ההנדסי, עד למסירת המפתח, וגם לאחר שנת הבדק הראשונה. הניסיון הרב של יותר מ-15 שנה, והעבודה עם כל הספקטרום של המבנים, מאפשרים לנו ראייה רחבה המבוססת על ניסיון, ולכן אנחנו חוזרים ואומרים לבעלי הדירות ולרשויות: אל תדחו למחר את מה שאפשר לעשות היום, ויפה שעה אחת קודם".
קבוצת יגאל אלון
טלפון: 03-513-0360
למעבר לאתר >>
בשיתוף קבוצת יגאל אלון
——————————-
SK שמאות ומקרקעין: לוודא את מקסום התמורות
כאשר יזם נדל"ן זוכה בפרויקט התחדשות עירונית, או אף נמצא רק בשלבי המו"מ הראשונים אל מול נציגות הדיירים, הוא כבר עושה את הצעד הראשון והקריטי מבחינתו ופונה לשמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה כדי לבדוק האם ההרפתקה שאליה הוא נכנס תהיה כלכלית ובעיקר רווחית.
לעומת זאת, דווקא הצד שעומד מנגד, בעלי הדירות הקיימות הפחות מנוסים בתהליך, משתאים עם ההחלטה על בחירת שמאי מקרקעין מטעמם והתוצאה? הרכבת כבר יצאה מהתחנה ברוב המקרים, העסקה נחתמה בדגש על התמורות שיקבלו בעלי הדירות והשמאי שייכנס לעסקה מטעמם בנקודה הזו משקלו הסגולי להשפיע על התהליך בכלל ועל התמורות בפרט אשר יקבלו הדיירים יחסית נמוך.
"אחד התפקידים החשובים ביותר של שמאי מקרקעין בתהליך של התחדשות עירונית הוא לוודא את מקסום התמורות הראויות לבעלי הדירות הקיימות, לצד בחינת היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט. על התמורות הרלוונטיות לבעלי הדירות הקיימות ניתן למנות בין היתר את תוספת השטחים במ"ר יחסית לדירה הקיימת, שטחי המרפסות שיקבלו הדיירים בדירה חדשה, וידוא מיקום הדירה החדשה בקומה הגבוהה היותר בבניין החדש, הצמדות כמו חניה ומחסן, מפרט איכותי ועוד. המטרה היא שפרויקט ארוך טווח שכזה יסתיים בהצלחה ולא רק ייצא לדרך", מסביר שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים משותפים של חברת SK שמאות ומקרקעין.
"הדבר הכי גרוע זה יזם שפושט רגל כי הוא היה מאוד נלהב בתחילת הפרויקט, ובסופו של דבר לא עמד בהבטחות שלו. אנחנו עובדים עם בעלי הדירות במישרין ועם הנציגויות שלהם, ודואגים בראש ובראשונה להפיק דו"ח 0 (דו"ח כדאיות כלכלית) דווקא בזווית הראייה של בעלי הדירות כדי להביא להיתכנות מאוזנת של הפרויקט".
איזה עוד טעויות נציגויות דיירים עושות אפילו לפעמים בלי לדעת בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"אחת הטעויות הגדולות ביותר בתהליך התחדשות עירונית היא העדר קביעת מנגנון 'חלוקת עושר' עתידי. מה הכוונה? לאחר שבחנו כשמאים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ומקסום התמורות הראויות לדיירים חותמים הצדדים על הסכם. ברם ומפאת התארכות פרויקטים של פינוי-בינוי ל-5-10 שנים ואף יותר מכך עלולים לחול שינויים במחירי הנדל"ן כולל גידול ברווחיות היזם. אנחנו מאוד שמחים שיזם אשר השקיע בפרויקט הרווחיות שלו עלתה. ברם, אנחנו גם מאמינים שיש צורך בחלוקת הרווח בינו לבין בעלי הדירות. מהם אבני הדרך הרלוונטיים לבחינה, מתי בוחנים, איך בוחנים ובעיקר כיצד מחלקים את הרווחיות העודפת הן פעולות הכרחיות בתפקידו של שמאי המקרקעין המייצג בעלי דירות.
"דבר נוסף שחשוב לשים עליו דגש הוא נושא קביעת מנגנון גובה שכר הדירה לבעלי הדירות המפונות. פרמטרים רבים צריכים להביא בחשבון כגון מהו שכ"ד הראוי, כיצד ישפיע פינוי של מאות יחידות דיור (של המתחם הספציפי ומתחמים נוספים באזור) בעת ובעונה על הביקוש וכתוצאה מכך על גובה שכר דירה, האם בכלל יש דירות רלוונטיות באזור או שמא יצטרכו הדיירים לעבור למיקום מרוחק יותר ועוד".
"יזם יכול לחתום עם בעלי דירות על פינוי-בינוי ושכר דירה, ועד שהפרויקט יתחיל עוברות שנתיים", מפרט כהן, "תוסיף לכך עוד כמה שנים של בנייה, והנה חמש שנים ששכר הדירה כבר לא רלוונטי. בלא מעט מקרים בעלי דירות מוצאים את עצמם משלמים תוספת על שכר הדירה מכספם האישי".
ואיך אתם פותרים את הנושא הזה?
"אנחנו כשמאים בונים מנגנון אבני דרך: פעם ראשונה קביעת שכר דירה במועד ההסכם, פעם שנייה במועד קבלת היתר הבנייה ופעם שלישית בעדכון שנתי קבוע. ככה מונעים חשיפה ותוספת תשלום מכיסם הפרטי של בעלי הדירות עד קבלת הדירות החדשות".
לחברת SK שמאות ומקרקעין ניסיון רב של יותר מ-20 שנה והתמחות ייחודית בכל נושא ליווי פרויקטים בנדל"ן, הן ליזמים והן כשמאי דיירים. ההתמחות כוללת בדיקות היתכנות כלכלית טרם תחילת פרויקט, לצד הכנת דו"חות 0 ופיקוח חודשי עם תחילת הפרויקט, מטעם בנקים וגופי אשראי מוסדיים. הפעילות בתחום שמאי דיירים נותנת מענה לנציגויות ועו"ד דיירים למיקסום התמורות הראויות לבעלי הדירות הקיימות במתחמי פינוי-בינוי.
היום מלווה החברה מספר רב של נציגויות דיירים ברחבי הארץ, ומקיימת מפגשים בתדירות גבוהה עם נציגויות חדשות כדי להבהיר להן את חשיבות ובעיקר את מועד בחירת שמאי המקרקעין מטעמן בשלב מוקדם של עסקת התחדשות עירונית.
"ברגע שהוקמה נציגות דיירים, או שישנה נציגות שרוצה להתקדם בתהליך של התחדשות עירונית, צריך להקים צוות שיכלול עו"ד, מארגן ושמאי מקרקעין", אומר כהן. "אלה אנשי המקצוע הראשונים שצריכים ללוות אתכם בשלבים ראשוניים של בחירת היזם. התפקיד שלנו כצוות הפרויקט מטעם בעלי הדירות הוא ללוות את הדיירים לכל אורך התהליך".
כמה כסף פנייה מוקדמת אליכם יכולה לחסוך?
"רק בנושא של שכר הדירה אפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים בשנה, כשהממוצע יכול להגיע ל-50 אלף שקלים לדירה. בנושא של תמורות השמיים הם הגבול, והסכום יכול להגיע למאות אלפי שקלים ליחידת דיור אפילו בלי לשים לב".
SK שמאות ומקרקעין
כתובת: מגדל משה אביב, קומה 40, ז'בוטינסקי 7 רמת גן
טלפונים: 054-2200426, 050-5435304 , 03-5007271
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף SK שמאות ומקרקעין
