"ברכישת דירה אנחנו רוכשים לא רק מקום מגורים, אלא גם הון משמעותי", מסביר דור היינה, יועץ משכנתאות, "הסיבה לכך היא שעליית ערך הנכסים בישראל הופכת את רכישת הדירות לצעד שברוב המקרים מוכיח את עצמו. במקביל, חשוב לקחת בחשבון שבין אם מדובר ברכישת דירת יד שנייה ובין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן, שלרוב מתבססת על תוכניות, הדמיות והתחייבויות הקבלן בחוזה, רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחיינו ולכן רצוי לבצע אותה עם ליווי מקצועי".
היינה, בן 26, כבר הספיק לעשות דרך מקצועית ארוכה וצבר ניסיון שחלק מהעוסקים בתחום המשכנתאות מגיעים אליו בשלב מאוחר יותר. יש לו תואר שני במנהל עסקים ובמהלך לימודיו עבד בבנק מזרחי טפחות, שם התמקצע בעולם המשכנתאות וההלוואות.
לדבריו, לרכישת דירה היבטים כלכליים, משפטיים ורגולטוריים והוא ממליץ להצטייד בעורך דין שמתמחה בנדל"ן. "במקרה של רכישת דירה מקבלן, למשל, חשוב לשים לב שהחוזה אינו סטנדרטי ובדרך כלל נוטה לטובת היזם", מסביר היינה.
למה עוד כדאי לשים לב כשרוכשים דירה מקבלן?
"לפי חוק המכר (דירות), הקבלן חייב לספק לרוכש ערבות בנקאית או חלופה אחרת כמו ביטוח להבטחת כספי הרכישה, במקרה שהקבלן אינו משלים את הבנייה במועד. לכן, אין לשלם מעבר ל־7% ממחיר הדירה לפני קבלת הערבות. בנוסף, יש לוודא שהקרקע רשומה על שם הקבלן או היזם, ואם מדובר בזכויות חכירה יש לבדוק את התנאים מול רשות מקרקעי ישראל. החוק גם מחייב במתן פיצוי על איחור במסירת הדירה של מעל 60 יום ולכן חשוב לבדוק מה מנגנון הפיצוי בחוזה ואם הוא עומד בדרישות החוק".
משכנתה צריכה להיות פתרון
היינה מסביר שכשרוכשים דירה מקבלן, תהליך קבלת המשכנתה מתבצע בהתאם להתקדמות הבנייה. "חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתה כבר בשלבים הראשוניים של התהליך, בשביל להבין את תזרים התשלומים הצפוי לכם ולהיערך אליו בהתאם", הוא מדגיש.
אחד העקרונות המרכזיים בגישתו לנטילת משכנתה, הוא בחינת הכדאיות הכלכלית. "המטרה היא לא לחנוק את תזרים המשפחה", היינה מסביר, "משכנתה צריכה להיות פתרון מגורים והשקעה, ולא נטל. לכן אני ממליץ על החזר חודשי שיגיע למקסימום 35% מגובה ההכנסות,, במיוחד אצל משפחות שבהן יש הוצאות בלתי צפויות".
היינה גם מחדד נקודה שרבים מפספסים כשהם מגיעים לבד לבנק לצורך לקיחת המשכנה. "חשוב להבין שהבנקאי מייצג את הבנק, ולבנק יש אינטרס כלכלי כי הוא גוף מסחרי", הוא אומר, "לעומת זאת, אני מייצג את הלקוח ואת האינטרסים שלו בלבד. בעזרת ההיכרות העמוקה שיש לי עם האינטרסים הבנקאיים, אני פועל במטרה לבחור את המסלולים המתאימים ביותר ללקוחות שלי, ולא את המסלול הנוח ביותר לבנק".
איזה טיפ מרכזי היית נותן למי שכבר לקח את משכנתה?
"כדאי לבדוק כל שנה את הפרמיה של הביטוח משכנתה שאתה משלם כי החוב קטן והיא אמורה לרדת בהתאם".
דור היינה
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף דור היינה
