עשרות אלפי ישראלים רוכשים ומוכרים דירות מדי שנה. בין שמדובר בדירה למגורים או להשקעה, זאת לרוב העסקה הפיננסית החשובה בחייהם. רבים גם נוטלים משכנתה משמעותית כדי לממן את הרכישה. אך כמה מהם בודקים היטב את הנכס ברישומי הטאבו, לוקחים בחשבון את היטלי המס או קוראים בעיון את האותיות הקטנות בחוזה?
עו"ד ירדן כהן עורקבי, המתמחה בתחום המקרקעין, היתה עדה למקרים רבים שבהם לקוחות כמעט נפלו בפח בשל חוסר בקיאות. "מדובר באנשים רגילים שלא ערים לדקויות בתוך החוזה שעלולות לסכן אותם כלכלית", היא אומרת, "ישראלים חותמים על עסקאות נדל"ן, לעתים לראשונה בחייהם, וחושבים שמחיר הדירה הוא חזות הכל. אך רשימת הסיכונים ארוכה וכוללת סעיפים 'מוסתרים' כגון תשלום מס רכישה, מס שבח, היטלי השבחה, חריגות בנייה ועוד.
"בנק, למשל, לא יספק מימון במקרה שמדובר בנכס במבנה מסוכן או עם חריגות בנייה. זה מדגיש את הצורך בהסתייעות בעורך דין שמתמחה בתחום שיחשוף מראש את כל המכשולים וגם יעניק ייעוץ לגבי חבות המס".
עו"ד כהן עורקבי מספרת על שני מקרים הממחישים זאת. במקרה אחד, היא מספרת, זוג שקיבל דירה במתנה מההורים עמד למכור אותה, אף על פי שהיה רחוק חמישה חודשים מהמועד שבו היה מקבל פטור ממס בהתאם לחוק. אי עמידה בתנאים היתה גוררת תשלום מס שבח של 170 אלף שקל.
"ברגע האחרון נכנסתי לתמונה ומנעתי מהם הפסד כספי של מאות אלפי שקלים", היא מציינת ומדגישה את הצורך להכיר את הפטורים ממס שבח, "תקופות הצינון" הנדרשות כדי לקבלם ואת תקרת הפטור (עד כ-5 מיליון שקל), כמו גם את מדרגות מס הרכישה במקרה של רכישת דירה והקריטריונים לגובה תשלום המס.
במקרה אחר, היא מסבירה, זוג עמד לרכוש דירה בבניין המיועד לפינוי-בינוי. דקה לפני החתימה על החוזה, עורכת הדין של המוכרים ציינה כבדרך אגב כי החיוב בהיטל ההשבחה יחול על הקונים. "התקוממתי על כך", נזכרת כהן עורקבי, "איך מעלים נושא כה מהותי רגע לפני חתימת החוזה". לאחר שהמוכרים לא סיפקו אינדיקציה לגבי גודל החוב וניהול משא ומתן עיקש, היא המליצה ללקוחותיה לרדת מהעסקה. בדיעבד התברר שהיה מדובר בסכום לא מבוטל.
מפרקת מוקשים
כהן עורקבי מדגישה כי ליווי משפטי אמיתי מתחיל הרבה לפני החתימה. "רוב האנשים לא יודעים לזהות מוקש עד שהם כבר נפגעים ממנו", היא אומרת, "אני רואה את עצמי כאחראית לפרק את הסיכונים מראש - במיסוי, ברישום ובחוזה, כדי שהלקוח לא יגלה בדיעבד שמה שנראה כמו עסקה טובה נהפך לנטל כלכלי כבד". לדבריה, הצלחה אינה נמדדת במספר החוזים שנחתמו, אלא בלקוחות שיוצאים מהתהליך כשהם רגועים, בטוחים ויודעים שמישהו שמר על האינטרסים שלהם.
משרד עו"ד ירדן כהן עורקבי
טלפון: 050-4440936
לפנייה במייל >>
בשיתוף משרד עו"ד ירדן כהן עורקבי
