עסקת נדל"ן למגורים היא בדרך כלל ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר בחייהן של משפחות רבות בישראל. התחייבות של מאות אלפי שקלים ולעתים אף מיליונים, חוזה עמוס סעיפים, מונחים פיננסיים שלא תמיד ברורים ושוק דיור תנודתי שמוסיף עוד שכבה של אי ודאות. גם מי שעוקב אחרי מחירי הדירות והריביות מגלה שברגע האמת צצים פתאום פרטים קטנים שיכולים להשפיע על החיים לשנים קדימה.
בין התרגשות בגלל קבלת המפתח לבין הלחץ לסגור עסקה, קל לפספס שאלות מהותיות על המימון, הזכויות בנכס והמשמעויות המשפטיות של כל חתימה. לתוך המרחב הזה נכנס עו"ד סנדר למברג, שמקדיש את עבודתו לעסקאות נדל"ן מכל הסוגים – מדירות יד שנייה ועד עסקאות מורכבות בארץ ובחו"ל.
עו"ד ונוטריון למברג, עולה מאוקראינה, הוא בעל ניסיון של 30 שנה בתחום הנדל"ן המסחרי הבינלאומי, בין היתר בעסקאות של תחנות דלק, תשתיות ומתקנים בתחום הנפט. ב-2019 הקים משרד פרטי שממוקם בבת ים, כולל כמה עורכי דין ופונה לקהל רחב, ובהם רוכשי דירות ראשונות, משפרי דיור, משקיעים ועולים חדשים. לדבריו, הניסיון שצבר בעסקאות נדל"ן מסחרי עוזר לו להסתכל בצורה רחבה יותר על סיכונים, מימון ותכנון ארוך טווח.
עו"ד למברג רואה בעסקת נדל"ן תהליך שלם. מבחינתו, תפקידו של עורך הדין הוא לפרק עבור הלקוח את העסקה לחלקים ברורים - מה בדיוק נרכש, אילו התחייבויות עתידיות נוצרות, ואיזה סוגי סיכונים עלולים להתעורר בשלבים שונים. כך, הליווי המשפטי נועד לאפשר ללקוח לקבל החלטה מודעת ושקולה ככל האפשר.
לדבריו של עו"ד למברג, חשוב גם לשים לב שלא מעט לקוחות מגיעים לייעוץ רק לאחר שכבר חתמו על מסמך ראשוני. "אנשים חושבים שמדובר בצעד סמלי בלבד", הוא אומר, "אבל בפועל מדובר במסמך מחייב מבחינה משפטית. היו מקרים שבהם לקוחות גילו מאוחר מדי שיש בעיה בזכויות בנכס או בתנאי המימון, והיכולת לחזור לאחור כבר היתה מוגבלת".
לא ניסוי כלים
דירה ראשונה היא עבור רבים הגשמת חלום. לצד ההתרגשות מהבחירה בשכונה, הם נדרשים להתמודד בפעם הראשונה עם שפה חדשה של חוזים, ריביות, הצמדות וערבויות – לא תמיד עם הכלים להבין כל סעיף עד הסוף. בעסקאות יד שנייה, חלק גדול מהמורכבות נמצא בפרטים שלא תמיד רואים בביקור בדירה - מצב הזכויות הרשומות, היסטוריית הבעלות, חריגות בנייה אפשריות, התחייבויות קודמות או שעבודים.
במקביל מתעוררות שאלות מימון – מה כולל האישור מהבנק, איך ייראה לוח הסילוקין לאורך השנים ומה המשמעות של שינויים בריבית. "בלי ליווי מקצועי שמחבר בין ההיבט המשפטי לפיננסי, קל להתמקד רק במחיר ולפספס את המשמעות הכוללת של תנאי העסקה", מדגיש עו"ד למברג.
גם בקנייה מקבלן, ובעיקר בדירות שנרכשות "על הנייר", רבים מניחים שעורך הדין של הפרויקט דואג לכל הצד המשפטי של העסקה – אך בפועל הוא מייצג את הקבלן ולא את הרוכשים. "מעבר לשאלות בנוגע למועדי המסירה והיקף הערבויות, ברכישת דירה חדשה מקבלן חשוב שלצד הקונה יעמוד עורך דין מטעמו, שיסביר את המשמעות של ההסכם ויוודא שהאינטרסים שלו נשמרים", הוא מוסיף.
כשהעסקה מורכבת - כך גם הסיכון
בצד הדירה הקלאסית למגורים יש גם עסקאות נדל"ן מורכבות יותר, שבהן מספר המשתנים גדול משמעותית - למשל פרויקטים של התחדשות עירונית או עסקאות בנכסים בחו"ל. בעסקאות כאלה לרוב מעורבים כמה גורמים במקביל – דיירים, יזמים, רשויות, בנקים וגורמי מקצוע נוספים – וכל החלטה משפיעה על יותר מצלע אחת.
"ככל שהעסקה מורכבת יותר, כך חשוב להבין לא רק את ההווה שלה, אלא גם את העתיד שלה", אומר עו"ד למברג. "בעסקאות התחדשות עירונית, למשל, הדיירים חותמים על מסמכים שקשורים לפרויקט שיימשך לעתים שנים ארוכות, תלוי באישורים, במימון ובחוסן של היזם. גם בהסדרת זכויות בנכסים ותיקים, או בעסקאות נכסים בחו"ל, יש פער בין התמונה שהלקוח רואה בתחילת הדרך לבין המציאות שמתגלה תוך כדי התהליך", הוא מוסיף, "חשוב גם לקחת בחשבון את סוגיית המיסוי – במיוחד כשמדובר בעסקאות שמעורב בהן נדל"ן יוקרתי. ריבוי הגורמים המעורבים, התלות ברגולציה ובשוק ההון, והעובדה שחלק מהסיכומים מתממשים רק לאחר זמן, מחייבים מעקב צמוד יותר מאשר בעסקה פשוטה של קנייה ומכירה".
כאן נכנס לתמונה תפקידו של עורך הדין המלווה לאורך כל הדרך, ולא רק בשלב החתימה. לדבריו של עו"ד למברג, "בעסקאות כאלה חשוב שמישהו יחזיק את החוט מההתחלה עד הסוף – יסביר ללקוחות מה צפוי בכל שלב, יתרגם את העדכונים המשפטיים והכלכליים לשפה ברורה ויעזור להם לקבל החלטות מדודות כשהתנאים משתנים. ליווי רציף כזה לא מונע סיכונים ב-100%, אבל מאפשר ללקוחות לנווט בתוך התהליך מתוך הבנה טובה יותר של המהלכים", הוא מדגיש.
לפעול נכון היום - לטובת העתיד
משרדו של עו"ד למברג מלווה ספקטרום רחב של לקוחות: קוני דירות ראשונות, משפחות ותיקות שמשפרות דיור, משקיעים מהארץ ומחו"ל, וכן עולים חדשים שנזקקים להסברים מפורטים יותר. "היתרון של משרד קטן יחסית הוא שאנחנו מכירים את הלקוחות והנכסים בשמם, ולא רק כ'תיק'", הוא אומר, "אנחנו עובדים במספר שפות, מלווים את הלקוח גם אחרי שהעסקה הסתיימה, ומטפלים במעטפת המשפטית הרחבה שקשורה לבית ולמשפחה.
מבט קדימה על שוק הדיור משאיר לא מעט סימני שאלה. ריביות, רגולציה והיקף הבנייה ישפיעו על החלטות של משפחות בשנים הקרובות, אך האי ודאות לא צפויה להיעלם. "עסקת נדל"ן לא מתחילה ונגמרת בחתימה על חוזה ואף לא בקבלת המפתחות", מסכם עו"ד למברג, "היא תהליך שמלווה את המשפחה שנים קדימה – ולכן חשוב להבין אותו עד הסוף כבר מהיום הראשון. כמובן שאי אפשר להבטיח ללקוח איך ייראו המחירים בעוד חמש שנים, אבל כן אפשר לוודא שהוא מבין את העסקה שהוא עושה היום, את היכולת הפיננסית שלו ואת ההשלכות המשפטיות של החתימה – ולנסות ביחד לקבל החלטה שמרגישה נכונה ובטוחה ככל האפשר".
עו"ד סנדר למברג
טלפון: 058-6877679
לפנייה במייל >>
