בשנים האחרונות חווה תחום ההתחדשות העירונית בתל אביב תמורות משמעותיות לא רק במבנים החדשים שקמים, אלא גם בדרך שבה העירייה מנהלת את התהליך. תמיר קהילה, מנהל המחלקה להתחדשות עירונית במינהל ההנדסה, מתאר שינוי גישה שנועד להקדים רפואה למחלוקות, לקצר זמני תכנון ולתת לבעלי הדירות מידע אמין כבר בתחילת הדרך.
"עשינו שינוי משמעותי בשנתיים האחרונות", אומר קהילה. "המיקוד כעת הוא בהתארגנות נכונה של הדיירים ובבירור המידע לפני בחירת יזם. המסר הוא פשוט: קודם להבין מה אפשר לעשות – ורק אחר כך לחתום. המדיניות העירונית החדשה מבוססת על שני עקרונות מרכזיים: הנגשת מידע ותיאום ציפיות מראש והבנת סל התמורות המלא, ולא להסתפק בבחינת המטראז' בלבד".
קהילה מסביר כי בעבר לא היה שום כלי רשמי שייתן לבעלי הקרקע מסגרת ברורה באשר למה שהם יכולים לקדם מבחינה תכנונית. הפתרון שמצאו לכך במינהל ההנדסה: מסמך "תשקיף", שאמנם אינו סטטוטורי, אך בהחלט נותן מענה לחוסר הוודאות.
"בתכנון אין מקבילה לתיק מידע שיש ברישוי", הוא מסביר. "לכן יצרנו את התשקיף, שזה בעצם מסמך שמגדיר מה העירייה רואה לנכון לקדם, מה לא ואילו תהליכים חברתיים, סביבתיים ותכנוניים יידרשו. התשקיף מאפשר לבעלי הדירות להבין מהם גבולות הגזרה, לצמצם פרשנויות שונות של תוכנית המתאר הכללית ולחסוך זמן יקר שנשרף על מחלוקות וחוסר בהירות".
לצד הכלי החדש, העירייה מעודדת בעלי דירות להתארגן עוד לפני פנייה ליזמים – למנות נציגות, לשכור עורך דין ולפנות לעירייה לקבלת המידע. "חלק גדול מהחסמים הוא חוסר הסכמה", אומר קהילה. "חוסר הסכמה בין הדיירים עצמם, בין הדיירים ליזמים או בין קבוצות דיירים שחתמו עם יזמים שונים. כשיש מידע אובייקטיבי ביד אפשר לבחור יזם מתוך כוח וידע – ולא מתוך לחץ. הגישה הזו נועדה גם למנוע חתימות חוסמות, מצבים שבהם יזם חותם עם חלק מהדיירים ומקשה על קידום התהליך".
התמורות: לא רק תוספת שטח
גם את השיח סביב התמורות לדיירים מבקשים במינהל ההנדסה לשנות. "הציבור מסתכל בעיקר על המטראז' שיתווסף לדירה, אבל התמורה האמיתית היא הרבה מעבר: דירה חדשה, מיגון, מעלית, חניה, מחסן, תשתיות חדשות. כל אלה שווי כסף לא פחות מהמטראז'", אומר קהילה.
הוא מוסיף כי לפי המדיניות העירונית החדשה, החישוב הכלכלי לתוספת שטח עומד כיום על כ־12 מ"ר – ירידה מהותית מהעבר, אז עמד החישוב על 40 מ"ר ובהמשך על 25 מ"ר: "המטרה בשינוי המדיניות היא לאפשר היתכנות כלכלית גם בפרויקטים במתחמים צפופים ומורכבים יותר, שבהם עלויות הביצוע גבוהות במיוחד".
לדברי קהילה, הירידה בחישובי התוספת אינה נובעת רק משיקולים תכנוניים, אלא גם מהאתגרים הכלכליים של ימינו, בהם סביבת הריבית הגבוהה, מחיר חומרי הגלם ומדד תשומות הבנייה. "כל אלה מקשים על יזמים להוציא פרויקטים לפועל", הוא אומר. "בעשור האחרון קודמו בעיקר מתחמים פשוטים יחסית. היום נשארנו עם מקומות צפופים ומורכבים, שדורשים יותר זכויות בנייה ויותר השקעה. כדי לאפשר לפרויקטים לצאת לדרך במקומות האלה צריך להתאים את התחשיבים למציאות".
הוא מדגיש כי העירייה אינה מתערבת בתוכן ההסכמים בין הדיירים ליזם, אבל כן קובעת את הבסיס הכלכלי לתוכנית. המשמעות: ייתכן שבפועל בעלי דירות יקבלו יותר מ־12 מ"ר תוספת מטראז', אך זה תלוי בהסכמות עם היזם. "אנחנו עושים את החישוב הכלכלי לתוכנית, לא לעסקה", מסביר קהילה. "אם היזם רוצה לתת יותר, זו החלטה שלו. אבל חשוב לנו שהדיירים יבינו את הבסיס, כדי לא לחתום על עסקה שאינה ריאלית. כשדיירים יוצאים לדרך מתוך ידע, עם התארגנות נכונה וייעוץ משפטי, הם מקטינים סיכונים ומגדילים את הסיכוי שהפרויקט יבשיל להצלחה".
היקפים חסרי תקדים של פרויקטים
לדברי קהילה, תל אביב נמצאת כיום בשיא של פעילות תכנונית. בין 400 ל־450 תוכניות נמצאות בכל רגע נתון על שולחנות אגף התכנון, מהן כ־150־140 הן תוכניות התחדשות עירונית: שיקום, חיזוק, הריסה ובנייה מחדש של מבני שיכון ותיקים, במסגרת תוכניות מתחמיות.
קהילה מסביר כי הנתונים הללו אינם כוללים פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38 או תוכניות בניין בודדות, אלא תוכניות רחבות שבהן מספר בניינים מקודמים יחד, בקו כחול אחד, תוך ראייה כוללת של המרחב.
מדובר בכ־17־16 אלף יחידות דיור קיימות, שצפויות להפוך לכ־40 אלף יחידות דיור חדשות. "זו עוד עיר קטנה בתוך העיר", הוא אומר ומציין כי הפרויקטים השונים מצויים בשלבים שונים: החל מהכנה ראשונית, דרך דיונים בפורום מהנדס העיר או בוועדה המקומית ועד שלב היתרי הבנייה והתחלת הביצוע בפועל.
קהילה מציין כי עד לפני שנה וחצי רוב היתרי הבנייה בעיר ניתנו מכוח תוכניות נקודתיות כמו תמ"א 38 או תוכנית הרובעים, אך כעת המגמה הזו מתהפכת: "כבר בשנה הקרובה ובשנים הקרובות נראה יותר ויותר מימוש של תוכניות מתחמיות רחבות היקף".
נווה שרת: בדרך לשינוי והתחדשות
נווה שרת היא אחת הדוגמאות הבולטות לשכונה שעוברת שינוי מקיף. כמעט כל בניין בשכונה נמצא באיזשהו שלב של תכנון או ביצוע, בין אם במסגרת תוכניות מתחמיות ובין אם בתוכניות בניין בודדות. לפי קהילה, מדובר בכ־16 תוכניות רחבות, בהן תוכנית אחת בבנייה פעילה; תוכנית נוספת רגע לפני קבלת היתר בנייה; שתי תוכניות שאושרו בוועדה המקומית וכעת נערכת עבורן תוכנית עיצוב, ומספר תוכניות נוספות בשלבים שונים – מתכנון ראשוני ועד תב"ע מאושרת.
"ההתחדשות אינה רק 'החלפת בניינים ישנים בחדשים' אלא מהלך מתוכנן עם עקרונות ברורים. אחד החשובים שבהם הוא האיזון בין סוגי הבנייה: לא כל הבניינים יהיו מגדלים גבוהים. חלקם ייבנו בבנייה מרקמית של עד תשע קומות, משיקולים אדריכליים, שמירה חלקית על אופי המקום והפחתת עלויות התחזוקה, כך שגם הדיירים הוותיקים יוכלו להרשות לעצמם להישאר בשכונה", אומר קהילה.
קהילה מוסיף כי הגיוון נשמר גם בגדלים ובטיפוסי הדירות: "כשאני אומר דירות קטנות, הכוונה היא לדירות של החל מכ־50 מ"ר, לפעמים אפילו פחות – מדירת שני חדרים ועד דירות גדולות של 140־120 מ"ר ואף יותר, של ארבעה, חמישה ואפילו שישה חדרים. עיקר המלאי יהיה בדירות בגודל בינוני, אבל חשוב לנו לשלב גם דירות קטנות וזולות יותר לתחזוקה לצד דירות גדולות ומרווחות".
השינוי בנווה שרת לא יתבטא רק במבנים. התוכניות כוללות הוספת שטחי מסחר, שיפור התחבורה הציבורית, חיזוק הקישוריות הפנימיות בין רחובות ומגרשים – בעיה שמאפיינת שכונות ותיקות, בהן לעיתים המעבר בין האזורים מתאפשר רק דרך הרחובות הראשיים.
יד אליהו: מהפכת הצירים הראשיים
שכונת יד אליהו, מהגדולות בעיר, הן בשטח והן במספר התושבים, נמצאת אף היא בעיצומה של תנופת התחדשות עירונית, בעיקר לאורך הצירים המרכזיים: לה גוארדיה, משה דיין, יגאל אלון ויצחק שדה.
בלה גוארדיה מקודמות כיום מספר תוכניות, בהן שתיים או שלוש שכבר אושרו; אחת נמצאת בשלב היתרי הבנייה וצפויה להיכנס לביצוע בשנתיים הקרובות, וכשלוש תוכניות נוספות בתכנון מתקדם.
"השינוי ביד אליהו", אומר קהילה, "הוא לא רק בכמות הבנייה אלא באופייה: המבנים בני שלוש וארבע הקומות, שפנו פנימה לחצרות משותפות, יפנו את מקומם לחזית פעילה לרחוב, עם קומות מסחר ושטחי ציבור ומגורים, ובכך תועצם הפעילות העירונית".
לדבריו, גם ביד אליהו נשמר עקרון הבנייה המשולבת: אינטנסיבית יותר בצירים הראשיים ומרקמית נמוכה יותר במרכזי השכונה, כך שהבנייה לא תהיה רק גבוהה ויקרה, אלא תאפשר מגוון רחב של סוגי דיור.
קהילה מזכיר כי תוכניות מתחמיות מקודמות ביוזמת בעלי הקרקע והיזמים, וההתקדמות שלהן תלויה מאוד במידת ההסכמות והאמון בין הצדדים. "זה מחזק את ההיגיון שבמדיניות העירייה להקדים את שלב ההתארגנות והבירור, כולל בקשת התשקיף, עוד לפני בחירת יזם", הוא אומר. "התארגנות נכונה מראש, בשקיפות, בונה אמון ומאפשרת קצב מהיר יותר של תכנון וביצוע. גם אם החוק קובע רוב נדרש בכל שלב, ההסכמות בפועל הן שיכריעו אם הפרויקט יתקדם וייבנה".
"גם בעוד 15 שנה, ב־2040, לא נראה את סיום העבודה", מסכם קהילה. "מה שנמצא היום על שולחן התכנון רק יגיע אז למימוש או לאכלוס. מקומות שעדיין לא הגיעו אלינו, יהיו אז רק בתחילת הדרך. מדובר בתהליך של עשרות שנים קדימה".
בשיתוף עיריית תל אביב־יפו
