חידוש נהלים ותיקונים לתוכניות מתאר (תמ"א) עתיד להשפיע באופן ניכר על בעלי הנחלות במושבים ברחבי הארץ. כמי שצבר ניסיון רב וידע נרחב בתחום וכמי שמתמחה במגזר הכפרי, מצביע שמאי המקרקעין יניב רפאל על השינויים המרכזיים שיובילו להשלכות משמעותיות.
רפאל מסביר כי תיקון 5 לתמ"א 35 הוא השינוי הראשון שמסתמן במרחב הכפרי, ולדבריו התיקונים יובלו למהפכה ביישובים הכפריים: "מדובר בהגדלת מכסת יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות על נחלה. כיום אפשרי לבנות שתיים עד שלוש יחידות דיור, והכיוון שמסתמן יעלה את המכסה לכחמש עד עשר יחידות דיור. היקף המכסה ייקבע לפי פרמטרים של מיקום, שטח הנחלה ועוד. השינוי הזה עתיד לשנות באופן ניכר את אופי הנחלות והמגזר הכפרי".
מבחינה מקצועית, כשמאי במושבים ובמרחב הכפרי, ממליץ רפאל כי "כל מי שירכוש כיום את מלוא הזכויות בנחלה, היוון מלא של 33% מערך הנחלה (מחלקת המגורים 2.5 דונם) ויעשה זאת עוד לפני שהתיקון אושר — ירוויח את שווי הערך הפוטנציאלי הצפוי לנחלה בעתיד. השינוי עשוי לבוא לידי ביטוי בהיבט ציבורי, אישי־משפחתי, היבטים משפטיים וכלכליים. בעלי הנחלה יוכלו לחלק את הנחלה בצורה טובה יותר ליורשים, ואף לפצל ולמכור מגרשים. אני צופה שהשינוי הזה עשוי לפתור המון מחלוקות משפחתיות שמתעוררות כיום בסביבת הנחלות".
המסלולים וזכויות הבנייה
שינוי נוסף שכבר קיים מתייחס להיוון חלקת מגורים ופיצול מגרש בנחלה. רפאל מסביר: "מדובר בנוהל שמאפשר תשלום דמי חכירה בשני מסלולים. הראשון נושא תשלום על סך 3.75% משווי חלקת המגורים ואינו מקנה זכויות היוון בנחלה. המסלול השני הוא תשלום דמי רכישה של 33% משווי חלקת המגורים ומקנה את כל זכויות הבנייה בהווה ובעתיד, כולל קבלת פטור מדמי הסכמה בעת העברת זכויות".
רפאל עצמו סבור כי המסלול השני משתלם יותר, בעיקר בשל הזכויות שהוא מקנה לבעלי הנחלה. "לאחר הרכישה ניתן יהיה לפצל מגרש ללא תשלום, ובעלי הנחלה יהיו רשאים להשכיר בתים בנחלה, דבר שלא ניתן היה לעשות לפני כן; כשהרצף הבין־דורי מבוטל", הוא אומר.
לבסוף הוא מדגיש שכדי ליהנות מהשינויים הצפויים יידרשו בעלי הנחלות להשלים את הסדרת חריגות הבנייה והשימושים בנחלה — שירותים שמספק משרדו של השמאי יניב רפאל, שכאמור מתמחה בנחלות.
מכיר את האתגרים
יניב רפאל נשוי לאפרת, מורה בתיכון, ואב לשלושה — עמית שסיים את שירותו ולומד שמאות, מעיין, סטודנטית לאדריכלות, ועדי, חיילת בשירות סדיר. המשפחה מתגוררת בהר אדר בירושלים.
אחרי קריירה בשב"כ פנה רפאל לשמאות וגילה זיקה למושבים, בשל שורשיו הנעוצים במושב נס הרים. "אני מכיר את האתגרים שהמושבניקים נתקלים בהם, למשל מול החלטות המינהל וחיובים שלפעמים אינם מוצדקים. לא פעם הגיש המשרד שלי השגות למינהל מקרקעי ישראל וזכה בהפחתה של סכומים לא מבוטלים עבור לקוחותינו".
המשרד של רפאל מונה כעשרה אנשי צוות, ועתיר ניסיון בעבודה מול ועדות ברשויות מקומיות ואזוריות, גופים פיננסיים, משרד הביטחון ועוד. המשרד, שבו כל תיק עובר בקרה בידי שמאי נוסף, זכה בתו אמון הציבור ב–2011 ומחויב לכללי אמון הציבור בסטנדרטים גבוהים.
רפאל עצמו פעיל בלשכת השמאים. בעבר שימש כיו"ר הלשכה במחוז ירושלים, וכיום מכהן בוועדות השונות. כמו כן הוא ממונה מטעם בתי המשפט למתן חוות דעת. מעבר להשכלתו כשמאי עבר הכשרה בקורס בוררות, דירקטורים והשתלמויות נוספות.
משרד השמאות יניב רפאל
טלפון: 072-2505119
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד השמאות יניב רפאל
