במהותה, נחלה במושב מיועדת לקיומם של משק חקלאי ומגורים של משפחה בת שלושה דורות. כיום מתווספות זכויות בנייה וניתן לבנות בנחלה כשלושה בתים ועוד יחידה קטנה. כך מוצאים את עצמם בעלי הנחלה עם קרקע ולא מעט זכויות בנייה, אך לצורך מכירה של הנחלה נדרשת השקעה כספית משמעותית. אפשרות אחרת היא למכור את הנחלה בחלקים, אלא שגם לשם כך נדרשים בעלי הנחלה לבצע פעולות תכנוניות וקנייניות שונות כדי לייצר את החלקים שאותם ניתן למכור — תהליך שאורך כשנתיים־שלוש.
עו"ד אירם גל, בעלים במשרד עורכי דין ומגשר המתמחה מעל עשרים שנה במשפט המסחרי והאזרחי ובעל מומחיות מיוחדת בדיני מקרקעין ונדל"ן במגזר הכפרי, מסביר כי תהליך של מכר נחלה, בין אם מדובר בנחלה שלמה או מפוצלת, הוא ארוך ומורכב — ולכן לפני שנכנסים אליו חשוב לבחון לעומק את הסיבות למכירה, האפשרויות הקיימות והפעולות הנדרשות.
"אין ספק שבסופו של דבר אנשים מוכרים נדל"ן כי הם חושבים שהמכירה תשפר את איכות חייהם. לדעתי, נדל"ן לא מוכרים אלא אם צריך — אך הצורך הזה הוא מאוד סובייקטיבי", אומר עו"ד גל ומוסיף: "כמגשר וכמי שעוסק שנים ארוכות בצרכים האנושיים של אנשים, אני מתחיל כל תהליך של מכר בנחלות בשיחה עם המוכרים, כדי לבחון את הצרכים והאינטרסים שלהם. כאשר מדובר באנשים מבוגרים, הבחינה נערכת גם מול צרכיהם של הילדים והנכדים".
הסיבות העיקריות למכירת נחלה
עו"ד גל מספר כי הסיבות למכירת נחלה מגוונות, וכי ההחלטה כרוכה בלא מעט לבטים ולעתים גם בוויכוחים ומריבות: "ישנם בעלי נחלה פנסיונרים שכבר לא מעבדים את החלקה החקלאית בנחלה ואין להם הכנסה. מצד אחד הם חווים קושי כלכלי, ומצד שני הם בעלי נכס ששווה הרבה כסף. מכירת הנחלה, שבה גידלו משפחה ועבדו את האדמה לאורך שנים, כרוכה בקושי רגשי ולעתים בחוסר הסכמה בין בני הזוג או בינם לבין דור היורשים".
לדבריו, "פיצול מגרשים מחלקת המגורים בנחלה יכול לאפשר להם להמשיך להחזיק בנחלה ולהתגורר בה, גם עם פחות שטח וזכויות בנייה. בנוסף הוא יכול לשמש כפתרון לסכסוכים בין יורשים או חלילה במקרה של פשיטת רגל, כדי למנוע מצב של מכירת הנחלה על ידי כונס נכסים הממונה על ידי בית המשפט. מכירת חלקים מפוצלים מהנחלה מהווה הזדמנות גם בשביל הרוכשים, שמחפשים לקנות בית בכפר — מוצר הולך ונעלם, במיוחד כעת, כשכבר לא נפתחות הרחבות חדשות במושבים".
פיצול הנחלה — הצרכים והאפשרויות
עו"ד גל מציין כי פיצול מגרש אחד או כמה מגרשים משטח המגורים בנחלה הוא מהלך ארוך, הכולל עלויות גבוהות. לכן, לדבריו: "ההחלטה לבצעו מחייבת מחשבה תחילה, בחינת הסיבות שמאחוריו והכנה מקצועית הכוללת את שיקולי המוכרים והקונים גם יחד".
הוא מסביר כי ההליך מורכב למעשה משני תהליכים: הליך תכנוני ואחריו הליך קנייני. במסגרת ההליך התכנוני, בין היתר, יש לערוך תב"ע נקודתית לנחלה ולאשר אותה בכל הגופים והמוסדות הרלוונטיים, לרבות האגודה החקלאית של המושב, הוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ההליך הקנייני מתנהל מול רמ"י וכולל לכל הפחות היוון חלקי לנחלה עצמה והיוון מלא לכל מגרש מפוצל. במרכז הארץ, העלות של הליך זה יכולה להגיע אף למאות אלפי שקלים ויותר, בנוסף להיטל השבחה לוועדה לתכנון ובנייה.
הביורוקרטיה הרבה והעלויות הגבוהות הנדרשות בהליך מכירת נחלה או פיצול מגרשים ממנה לצורך הסדרים בין יורשים או מכירה מובילות לא פעם את בעלי הזכויות בנחלה להחליט שלא למכור אותה. "אחד השיקולים שבגללם אנשים לא רוצים למכור הוא כי המדינה לוקחת הרבה מאוד כסף על מסים בתהליך. אבל אני טוען שצריך לבחון את המטרות מול התוצאה. את ההחלטה יש לעשות לפי השווי של מה שנשאר למוכרים ביד לאחר כל התשלומים ולא להתייחס לשווי שלה ללא תשלומים אלו", מציין עו"ד גל.
"כעו"ד ומגשר אני מנסה לשקף להם את הצרכים ולייצר את כל האפשרויות, כדי שיוכלו לבחון בצורה מעמיקה אם הם רוצים למכור. בין היתר, אני בוחן ומציג את האפשרות של מכירת הנחלה בחלקים, באמצעות פיצול מגרשים מחלקת המגורים בנחלה. במקרים מסוימים המוכרים מתחילים לבצע את התהליך ורק בסופו הם מחפשים קונים. במקרים אחרים בעלי הזכויות בנחלה מתחילים בחיפוש אחר קונים ועם כספם הם מניעים את התהליך — דבר המאפשר להם לחסוך את העלויות הגבוהות", הוא אומר.
ליווי מקצועי ורגיש
"מכר בנחלות איננו תהליך פשוט, והוא לוקח הרבה זמן וכרוך כאמור בתשלומים גבוהים. בנוסף, תהליך זה מכיל מורכבות פסיכולוגית עבור בעלי הזכויות בנחלה ובני משפחתם. כדי לצלוח אותו ולהשיג את המטרות הכלכליות והמשפחתיות שעומדות מאחוריו חשוב לקחת ליווי משפטי מקצועי, הכולל ניסיון ספציפי בליווי עסקאות מכר בנחלות, ולא פחות חשוב מכך — הבנה ורגישות למורכבויות הנוספות של התהליך", מסביר עו"ד גל.
לסיכום מדגיש עו"ד גל כי "לאורך למעלה משני עשורים, שבהם אני מלווה תהליכי מכר בנחלות, חקרתי ולמדתי את התחום על כל גווניו. כמי שהתנדב כמה שנים כמגשר בתחום מורכב זה אני מביא לתהליך את הגישה הגישורית הנחוצה לפתרון סוגיות בין המוכרים לבין עצמם, ובינם לבין הקונים. השירות העוטף והמקצועי שאני וצוות המשרד מעניקים ללקוחותינו מלווה אותם בדרך הטובה ביותר להשגת מטרות התהליך בצורה הטובה ביותר".
עו"ד אירם גל
טלפון: 052-8098701
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד אירם גל
