רמת השרון נמצאת בפתחו של אירוע דרמטי. העיר המתונה שלאורך שנים נמנעה מפיתוח אינטנסיבי והתאפיינה בקהילתיות בורגנית ושטחים פתוחים, מוצאת את עצמה בלב תנופת פיתוח שעתידה לשלש את כמות האוכלוסייה שלה בשני העשורים הבאים.
לפני כשנה וחצי נכנס לתפקידו מהנדס עיר חדש, האדריכל שי אללוף, שאמור להתמודד עם האתגר הכפול הזה, של שמירת אופייה הייחודי של העיר לצד פיתוחה העתידי הנרחב.
אללוף בא עם רקע עשיר הכולל לימודי אדריכלות בבצלאל, תואר שני במדיניות ציבורית, התמחות במשרדה של כלת פרס ישראל האדריכלית עדה כרמי-מלמד, ותפקידים כאדריכל אזורי בכיר בירושלים וכאדריכל העיר עכו ואדריכל העיר רמת גן. ניסיון משולב זה בוודאי יסייע לו במה שנראה כאחד האתגרים המורכבים בקריירה שלו, לנהל את הפיכתה של רמת השרון למוקד עירוני שוקק בלב המטרופולין, מבלי לאבד את ה-DNA הייחודי שלה.
"הסיפור הגיאוגרפי והתכנוני שלנו הוא פשוט אך דרמטי", הוא פותח. "תל אביב סיימה את עתודות הפיתוח שלה צפונה, הרצליה סיימה להתפתח דרומה, ובתווך שביניהן - עם היקף עצום של שטחים פתוחים - יושבת רמת השרון. מרבית השטחים הפתוחים באזור הזה, רובם ככולם שייכים מוניציפלית לרמת השרון, והעיר הבנויה כיום יושבת למעשה רק על כשליש משטחה הכולל. כלל השטחים שעוטפים את העיר הבנויה נמצאים כעת בשלבי תכנון מתקדמים, וחלקם כבר מצויים בהליכי בניה. אנחנו עומדים בפני אירוע מטרופוליני שיחבר את כל צפון גוש דן".
כיצד ניגשים לתכנון כל כך נרחב? האם נדרש רעיון או עיקרון תכנוני מארגן?
"בהחלט, נדרש ארגז כלים ערכי תכנוני. העיקרון המנחה מבחינתי שהעיר רמת השרון חייבת תמיד לשמור על קנה המידה האנושי. בפנים השכונות - אך גם במוקדי הפיתוח הכי אינטנסיביים מבחינת הוספת יחידות דיור ועלייה לגובה - התכנון חייב להיעשות מתוך מבטם ונוחיותם של הולכי הרגל. רמת השרון חייבת להיות עיר בריאה שמזמינה את תושביה ללכת ברגל. עיר שנחווית בהליכה. בשביל הערך הזה צריך לעבוד קשה, להתעקש ולהפעיל כלים תכנוניים ומקצועיים. לדוגמה, שמירה על בנייה במגרשים שאינם גדולים מדי. גם כאשר נאחד מגרשים לכדי מתחם התחדשות עירונית נרחב, המתחם תמיד יחצה על ידי שבילי ומרחבי הליכה ציבוריים שיחצו ביעילות בין הרחובות. לטובת העיר ההליכתית נדרש רובד תכנוני נוסף שתכליתו יצירת עניין ברחובות, חזיתות מסחריות איכותיות ופעילות ברחובות הראשיים, רחבות וגינות עירוניות קטנות שיהוו אתנחתא מרצף הבינוי. לאחר מכן יבואו רבדים נוספים של תנועה, נוחות ונוף, בהם חשוב להקפיד על נטיעת עצים משמעותיים שיספקו הצללה, מוקדי שהיה נוחים, מדרכות רחבות ושבילי אופניים.
האם קיים פער בין שאיפות המדינה לפיתוח לבין כל השאיפות שלך כמהנדס עיר?
"כן, יש כאן מתח מובנה בין הצורך הלאומי הברור ביחידות דיור לבין החובה הבלתי מתפשרת שלנו לשמור על איכויות התכנון, ה-DNA העירוני, ועל הקסם המיוחד של רמת השרון. חלק מהתפקיד שלנו, מהנדסי הערים, הוא לעמוד בפרץ, לוודא שלצד הפיתוח יהיו מספיק שטחים פתוחים, מבני ציבור, תשתיות תחבורה וכמובן אדריכלות מצוינת. זה אתגר אמיתי".
אזורי חיץ ירוקים
איך מתרגמים את השמירה על העיר הוותיקה בפועל, נוכח הסכם הגג מול המדינה, שמדבר על תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור?
"כל התוכניות בשטחים הפתוחים הסובבים את העיר אכן מעוגנות בהסכם הגג הגדול שנחתם מול המדינה ורשות מקרקעי ישראל. העיקרון המתארי שהעירייה הקפידה לעגן גם בתכניות הללו הוא יצירת רצועה ירוקה נרחבת מאוד של טבע עירוני ושטחים פתוחים מפותחים שתמוקם בין השכונות העתידיות לשכונות הקיימות היום, שמאופיינות חלקן בבנייה פרטית צמודת קרקע. מטרת הרצועה הירוקה היא לא רק לייצר מרווח משמעותי בין שכונות בעלות אופי וקנה מידה שונה, אלא גם לייצר חיבור בין חלקי העיר באמצעות מרחבים נגישים של טבע עירוני, שיעודדו פעילות של ספורט ופנאי".
מהן התוכנית לגבי מרכז העיר?
"התכנון מבוסס על בידול בין הצירים, שתלוי באופי ובצביון של כל רחוב. ניקח למשל את שני הצירים הראשיים המקבילים - סוקולוב ואוסישקין. רחוב סוקולוב הוא ציר מסחרי ראשי, חוצה ערים. בציר הזה תעבור מערכת הסעת ההמונים של המטרו ולכן שם כל תוכנית מחויבת על ידי המדינה בהעצמה משמעותית יותר של הבנייה. אנחנו נווסת את עוצמות הבנייה בעיקר אל נקודות הציון של הציר בקרבה לתחנות המטרו העתידיות, צומת הרחובות סוקולוב ביאליק ויצמן ובכניסות לעיר מצפון ומדרום. יתר ציר סוקולוב יועצם במידה ובאופן הדרגתי יותר.
לעומת סוקולוב, רחוב אוסישקין, על אף שגם הוא נחשב לציר ראשי, הוא בעל אופי אחר לגמרי והעירייה תשמור שם על צביון בנייה מתון. ברובע הדר ההתחדשות העירונית תשמור על המרקם הקיים של בנייה נמוכה יחסית.
"אגב מרכז העיר, יש לנו חזון ייחודי שנקרא 'ציר מושבה לים' שמטרתו להמשיך את ציר השדרות הירוקות ההיסטוריות והאיכותיות, ביאליק וויצמן מערבה לאורך ז'בוטינסקי דרך השדות, ובאמצעות שני גשרים שכבר מתוכניים לחצות את נתיבי איילון ואת כביש החוף ולהתחבר לשדרה הקיימת שמסתיימת בחוף ימה של הרצליה. החזון שפתני אך ישים והוא יאפשר הליכה נעימה של 50 דקות מכיכר העירייה עד חוף הים".
פארק מטרופוליני עצום
המתחם הדרמטי ביותר בהסכם הגג של רמת השרון, הוא רובע דרום גלילות, שמכונה גם פי גלילות. "יתכן שמדובר בתב"ע הגדולה ביותר בהיסטוריה של של גוש דן", אומר אללוף. "התוכנית הממשלתית מדברת על היקף בנייה גדול במיוחד של למעלה מ-19 אלף אלף יחידות דיור. העירייה מברכת על עצם הפיתוח, אך התנגדה בתוקף להיקפים שלו. המסר שלנו היה ברור: השכונה תהיה רוויה ואורבנית, אבל אסור שהיקף יחידות הדיור יבוא על חשבון שטחים שמיועדים לרווחת הציבור. המדינה צפויה להכריע בסוגיה בקרוב, ואני מאמין שמצאנו אוזן קשבת לחלק מהשגותינו".
אילו עוד פרויקטים מובילים את קו התפר עם תל אביב וכביש 5?
"אנחנו מדברים על שתי תכניות עיקריות, האחת נווה גן צפון, שם נבנית שכונה בת 3,200 יחידות דיור, כהמשך ישיר של שכונת נווה גן הקיימת. בצמוד לשכונה יוקם פארק אקולוגי בהשקעה גבוהה ובהיקף של 280 דונם שישמר ערכי טבע קיימים, כמו שלולית החורף ושרידים ארכיאולוגיים, לצד שטחי ספורט ופנאי.
התכנית השנייה באזור מכונה היסטורית "רצועת הנופש" והיא ממוקמת מזרחית יותר לקודמת, דרומית לכביש 5 וממשיכה עד למחלף מורשה. רצועה הממוקמת צפונית לשכונת המשתלה ודרומית לכביש 5 עד למחלף מורשה. אנחנו מדברים על תוכניות בנייה של כ-3,000 יחידות דיור כאשר בין השכונה לכביש 5 יוקם פארק מטרופוליני עצום, שישתרע על פני 700 דונם. הוא יכלול מבני תרבות, פנאי, ספורט, ויחובר באמצעות גשרים מעל לכביש 5 גם אל שכונות העיר הוותיקה - מורשה, נווה מגן ונווה רסקו.
ומה לגבי מתחם צפון גלילות, האזור של מרכז BIG ועזריאלי?
"מתחם צפון גלילות מוכוון להיות העוגן הכלכלי המרכזי של העיר. המבנים שהוקמו שם בשנתיים האחרונות - מגדל ביג וקמפוס עזריאלי - הם רק הסנוניות הראשונות בפיתוחו של המתחם. האזור מיועד למגדלי ומתחמי תעסוקה ומסחר בהיקפים של מיליוני מטרים רבועים שיספקו ארנונה עסקית ברוכה לעיר. מרכב זה יפותח ויתאכלס במהלך 5-15 השנים הבאות, ויאופיין במבנים ומגדלים מעורבי שימושים שעיקרם תעסוקה ומסחר לצד מינון מצומצם של מגורים ייחודיים (דיור מוגן, דיור להשכרה, דירות קטנות ומלונאות), מה שיבטיח שמרחב זה יהיה פעיל וחיוני לאורך רוב שעות היממה. היתרון של אזור זה הינו הקישוריות התחבורתית הייחודית שלו, שכן הוא נגיש ישירות לכביש החוף ולדרך איילון, ומתוכננות בו שתי תחנות מטרו ותחנה נוספת של רכבת ישראל".
ומה האופק לפינוי הבסיסים הצבאיים במערב העיר ולתכנית תע"ש הגדולה?
"מדובר בשתי תכניות נרחבות מאוד שמהוות את שלב ב', המאוחר יותר של מימוש הסכם הגג. התוכניות מקודמות בימים אלו על ידי המדינה ומתוכננות בשיתוף עם העירייה. שתי התכניות מכוונות לשכונות של למעלה מעשרת אלפים יחידות דיור, כל אחת, אך המימוש שלהן ייתכן בטווח שנים רחוק יותר וככל הנראה אחרי הקמת המטרו. תוכנית מערב רמת השרון תלויה בפינוי בסיסי צה"ל ותוכנית מתחם תע"ש, שעתידה נראה רחוק עוד יותר, מותנית בטיהור מי התהום וטיהור הקרקע במתחם. אלה הליכים ארוכי טווח, שיימשכו שנים, ושאופן הביצוע שלהם טרם הוחלט".
מול כוחות שוק כל כך חזקים, המדינה וכרישי הנדל"ן, איך עירייה יכולה בכלל להכתיב תנאים?
"בעניין הזה העיר מגיעה עם 'סכין בין השיניים'. המסר שלנו חד וחלק: למרות כל עוצמות הפיתוח, העירייה תשמור על איכויות התכנון. לא משנה מה תהיה הדחיפה של כוחות השוק, של היזמים או של המדינה לבנות עוד ועוד יחידות דיור - אנחנו נקפיד על איכות התכנון ואיכות המרחבים העירוניים שלנו. העיר היא זאת שתמשיך להתנהל מול התושבים ולתחזק את השכונות ביום שלאחר השיווקים ומתן ההיתרים, על כן העיר חייבת לעמוד על שלה ומחובתה של המדינה להיות מתואמת עם העיר ולאפשר לה להוביל קו תכנוני שתואם את המדיניות ואת האופי שלה.
איך אתם מתמודדים עם כל השפעות התחבורה של הפיתוח?
"העניין הזה נמצא בראש מעייננו והעירייה ערה לחלוטין לקשיים ולגודש שעלול להיווצר. אנחנו נמצאים בדיונים קדחתניים, כולל פגישות מכריעות עם מנכ"ל משרד התחבורה והחברות נתיבי ישראל ונתיבי איילון. קח למשל את מחלף מורשה. שכונת מורשה עוברת התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים, דבר שמחייב פיתוח של מחלף מורשה לכניסות ויציאות ישירות מהשכונה לכל כיווני המחלף. לא נוכל להמשיך לתכנן ולבנות, ככל שנושא זה לא יקבל מהמדינה אופק ברור עם לוחות זמנים לפיתרון. בנוסף נושא ציפוף וייעול הרשת של התחבורה הציבורית תמיד מקודם בשכונות הקיימות והחדשות, לצד עדכון תקני החניה כפי שמקובל, זאת בנוסף לפיתוח עוד ועוד שבילי אופניים. נכון, יחלפו עוד שנים לא מעטות עד שהמדינה תפעיל את הפרויקט הלאומי של מערכת הסעת ההמונים (המטרו), אבל ניכר שהיא עובדת על כך בשיא הרצינות".
לסיום, כשאנחנו מסתכלים עשורים קדימה אל עבר רמת השרון העתידית - מהו החזון שאתה מבקש להבטיח לתושבי העיר?
"רמת השרון תהיה עיר ייחודית במרחב העירוני של צפון מטרופולין דן. עיר שחיה את האיזון המדויק בין פיתוח עירוני מתקדם לבין סביבה נינוחה ומעניינת. עיר שבכל אזור בה, האדם, הולך והולכת הרגל, בכל גיל, יחושו שהעיר תוכננה קודם כל עבורם. עיר שפשוט כיף ובריא לחיות בה".
בשיתוף עיריית רמת השרון
