העלייה בביקושים לנכסים להשקעה באזורים מתפתחים נמצאת במגמת עלייה זה זמן מה, אך השנה נראה שהמגמה צוברת תאוצה. עליות המחירים בשנה האחרונה הבהירו לכל מי שציפה ששנת הקורונה תביא איתה דווקא ירידות מחירים - שהן כנראה לא צפויות להתרחש בשנים הקרובות. זוגות צעירים הפנימו שדירה משלהם אפשרית רק אם יצאו מערי המרכז וסביבותיהן, וגם הטבות המס המשמעותיות בחלק מהאזורים גורמות לרבים לחפש מקומות זולים יותר לחיות בהם.
העלייה בביקושים באזורים המתפתחים לצד עליית המחירים במרכז הארץ הביאו גם את המשקיעים לחפש נכסים באזורים בצפון ובדרום המדינה, המרוחקים יותר מאזורי הביקוש המוכרים. אך למרות המחירים הנמוכים, יש עדיין חשיבות רבה להיכרות עם העיר שבה רוצים להשקיע. כמו באזורי הביקוש, גם באזורים המתפתחים, למשתנים כמו מיקום, תוכניות עתידיות של התחדשות עירונית, תשתיות, תחבורה ועוד יש השפעה מכרעת על המחיר וכמובן גם על התשואה.
תיאום ציפיות
השלב הראשון בחיפוש השקעה מתאימה באזורים המתפתחים יהיה מיפוי הצרכים שלכם. מה מטרת ההשקעה שלכם ומה אתם מצפים שתניב לכם. האם אתם מחפשים השקעת תשואה, נכס שתחזיקו לאורך זמן או השקעת רווח הון שבה אתם קונים ומוכרים ברווח? "המדינה היא המתחרה העיקרית של משקיעים בפריפריה, כי עתודות הקרקע זולות וזמינות, בוודאי ביחס לאזור המרכז", אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "אם המדינה תחליט למכור קרקעות או לקדם פרויקט, שווי הנכס שלך ירד. לכן צריך למצוא מקום שהתחרות הזו קטנה יותר, למשל במרכז העיר. בפריפריה לרוב יעדיפו לא להשקיע בהתחדשות עירונית של מרכז העיר הישן, אלא לבנות פרויקט חדש בשולי השכונה. מי שרוכש נכס במרכז העיר פונה לקהל שפרויקט שייבנה בשולי העיר פחות מושך אותו. בעסקה של רווח הון, משקיעים יחפשו אחר פוטנציאל לעליית מחיר או התחדשות עירונית. בפריפריה, שבה יותר קל לבנות פרויקט חדש, לא קל למצוא פרויקט של התחדשות עירונית, לכן במקרה זה משקיעים יחפשו הזדמנויות במסלולים של כינוסי נכסים, מישהו שלחוץ למכור מסיבות שונות וכדומה".
אל תעשו את זה לבד
משקיעי נדל"ן רבים מתגוררים מחוץ לעיר, כך שאין להם היכרות מספקת איתה. נכון, באר שבע או כרמיאל הן לא תל אביב, אך עדיין השוני בין השכונות השונות ומיקום הנכסים הוא קריטי לביצוע השקעה טובה. קריאה נכונה של מפת הנדל"ן העירונית היא צעד הכרחי ביציאה לדרך, וסוכנות תיווך מקומית תוכל להשלים לכם את התמונה. לרוב סוכני הנדל"ן המקומיים יש ניסיון בעל ערך בעבודה מול משקיעים המגיעים מחוץ לעיר, מתוך ההבנה שהצרכים של משקיעים שונים מאוד מאלה של תושבי המקום המחפשים דירה למגורים. סוכני נדל"ן מקומיים יוכלו לתת לכם קורס מזורז בהבנת העיר, הסבר על השכונות השונות, ההבדלים ביניהן וגם פירוט תוכניות עתידיות כמו פרויקטים חדשים, סלילת כבישים, בניית מרכז עירוני וכדומה. הם יוכלו לחסוך לכם את ההגעה לעיר, להציג את מחירי השכירות הריאליים הנהוגים בכל אזור וגם לאתר עבורכם הזדמנויות. פנייה לסוכנים מקומיים יכולה לחסוך גם את הזמן והסבלנות שעלולים להתבזבז בחיפוש נכס באזורים שלא מתאימים לצרכים שלכם.
רבים מסוכני הנדל"ן גם מבינים שכדי לסגור עסקאות הם חייבים לתת מעטפת שירות כוללת. כך, גם לאחר הרכישה, הם יוכלו להמליץ לרוכשים המשקיעים על אנשי מקצוע מקומיים, כמו קבלני שיפוצים ומעצבי פנים, ואפילו לסייע בהתנהלות הביורוקרטית מול הרשויות המקומיות.
נתיבים מהירים לתשואה
בניגוד לעבר, פקקים ובעיות תחבורתיות אינם מאפיינים עוד רק את ערי המרכז, וה"מגפה" התפשטה גם לאזורים מרוחקים מהמרכז. יציאה וכניסה נוחות מהעיר יכולות להעלות משמעותית את רמת הביקוש לנכס בערים שבהן רוב התושבים עובדים, והרבה פעמים גם מבלים, מחוץ לעיר. לכן מומלץ לבדוק היכן מתוכננים הפרויקטים התחבורתיים הבולטים באזור, היכן אמורים להיבנות תחנת רכבת, מחלף או כביש חדשים, שיכולים לשדרג את ערכו של הנכס בעתיד הנראה לעין. בקריית ים, לדוגמה, סוכני תיווך מקומיים מעידים על עלייה בביקושים מצד משקיעים דווקא בקריה הסמוכה לכביש 4 וקו החוף. גם בכרמיאל התרחשו שינויים תחבורתיים גדולים בשנים האחרונות, נסללו ושודרגו דרכי גישה אל העיר, בכניסה המערבית לעיר, על כביש 85 שהורחב, נבנה מחלף חדש, ולצד תחנת רכבת נראה שהמרחק בין כרמיאל למרכז הארץ הצטמצם. בנהריה נסללו כבישים חדשים שמאפשרים הגעה קלה ונוחה לעיר ומצמצמים את הפקקים איתם התמודדו תושבי העיר בשנים האחרונות.
חוזרים לאקדמיה
בעשור האחרון חל גידול במספר הסטודנטים בישראל. בעוד שבשנת 2010 מספר הסטודנטים לתואר ראשון עמד על 283,850, בשנים 2019-2020 עלה מספרם ל-327,000. מוסדות אקדמיים בפריפריה הם מוקד משיכה לאוכלוסייה של סטודנטים ואנשי סגל ומשפחותיהם, ועבור המשקיעים מדובר בחדשות טובות מאוד. למוסדות אקדמיים רבים אין מעונות סטודנטים או שהמעונות נותנים מענה רק לחלק מהסטודנטים, לכן הם מחפשים דירות להשכרה בקרבת מקום הלימודים. זו הסיבה ששכונות רבות הסמוכות למוסדות הלימוד מבוקשות מאוד להשכרה, ומחירי השכירות עלולים לטפס להפרשים משמעותיים בשאר חלקי העיר.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית באזורים מתפתחים הרבה פחות נפוצה מאשר באזור המרכז, אך בחלק מערי הפריפריה בהחלט קיימים או מתוכננים פרויקטים כאלה. רכישת דירה במחיר נמוך יחסית יכולה להגדיל את פוטנציאל ההשבחה שלה בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית. כך, בנהריה לדוגמה, הצהירה העירייה על קידום ההתחדשות העירונית. במסמך אסטרטגי לנהריה שגיבשה הוועדה המחוזית מחוז צפון נקבע כי נהריה יכולה לגדול מ-66 אלף לכ-140 אלף תושבים עד לשנת 2040, בעזרת קידום התחדשות עירונית, בלי להפשיר שטחים חקלאיים נוספים.
גם בקריית ים הודיעו השנה על הקמת מינהלת לעידוד מיזמים של התחדשות עירונית ותמ"א 38. הקריה הקטנה מוקפת מכל הצדדים בערים שכנות, ואין בה כמעט עתודות קרקע פנויות. התחדשות עירונית פותחת בפניה את האפשרות להגדלת מספר התושבים, למקסם את הקרבה לים, לחדש את שכונות השיכונים ולמשוך משקיעים המחפשים נכס בקרבת חוף הים. גם בבאר שבע, עיר בעלת עתודות קרקע גדולות, מקודמים מספר פרויקטים של פינוי–בינוי בשכונות הוותיקות בעיר כמו שכונה ד' ושכונה ג', במקביל לבניית שכונות חדשות המרוחקות יותר ממרכז העיר ומהאוניברסיטה.
רכישת נכס באזורים המרוחקים ממקום המגורים של המשקיעים, עם שוק שכירות רגוע בהשוואה לזה של אזור המרכז, עלול להעלות את הסיכון בהשקעה. עם זאת, המחירים המאמירים באזורי הביקוש נוגסים בתשואות וגורמים למשקיעים רבים לחפש נכסים מחוץ למרכז הארץ. אם כבר החלטתם לחפש את הנכס שלכם באזורים המתפתחים, חשוב לקחת בחשבון את כל הסיכונים והסיכויים ולאסוף כמה שיותר נתונים על סביבת ההשקעה שלכם.
