מי שמסתובב ברחובות תל אביב עלול לטעות ולחשוב שהמגפה העולמית לא ביקרה בעיר בשנה האחרונה. העיר הלבנה הצליחה לשמור על הצביון השמח והשוקק שלה למרות המגבלות, והאנרגיה החיובית הזאת לא פוסחת על שוק המגורים בעיר. עם הפרידה משנת 2020 וחגיגות האופטימיות שמביאים איתם חיסוני הקורונה, בדקנו מה מצב שוק המגורים בתל אביב וכיצד הוא יתנהג בשנה הקרובה.
השנה הזאת תעלה לנו ביוקר
משבר הקורונה תפס אותנו במערכת בחירות שנמשכה יותר משנה, במהלכה חלה ירידה משמעותית בשיווק קרקעות והתחלות בנייה. הסגר, שהחל בחודש מרץ, הוסיף לשיתוק בשוק המגורים את ההאטה בהתקדמות הבנייה בפרויקטים ברחבי הארץ, והיום, לקראת סוף השנה, אנו ניצבים בפני מצב שבו מלאי הדירות נמצא בשפל חסר תקדים. בתל אביב חמור המצב שבעתיים, משום שכבר לפני המשבר עתודות הקרקע שנותרו בעיר לבנייה חדשה היו נמוכות מאי פעם. לצדן, הפרויקטים בהתחדשות עירונית גם הם רחוקים מלספק מענה לביקושים לדירות בעיר.
לצד המחסור המתהווה ביחידות דיור, נראה כי מדינת ישראל מתגעגעת למשקיעי הנדל"ן, ולכן היא נוקטת שני צעדים שאמורים להחזיר אותם לשוק, ובגדול: הצעד הראשון בוצע כבר לפני כחצי שנה, כאשר שר השיכון ליצמן הודיע כי הוא מתעתד להוריד את מס הרכישה לדירה שנייה או יותר, מרמה של 8% לרמה של 5%. הצעד השני שאמור להחזיר את המשקיעים לשוק הוא ההנחיות החדשות של בנק ישראל בדבר תמהיל המשכנתה. מבחינתם של המשקיעים, מדובר בתנאי מימון אטרקטיביים מאי פעם, המאפשרים ליהנות ממשכנתה בתנאים אופטימליים.
הביקושים חוצים את איילון
לצד הביקושים הערים במרכז תל אביב וביפו, אנו עדים לעלייה בביקושים באזורים שנחשבו עד כה לפחות אטרקטיביים בעיר. שכונות כמו יד אליהו, בצרון, נווה עופר ואחרות הפכו להיות מוקד משיכה משמעותי בקרב הרוכשים למגורים ומשקיעי הנדל"ן. זאת בשל המחירים האטרקטיביים והשירותים העירוניים של תל אביב, שמביאים לשכונות האלה משפחות צעירות שרוצות להישאר בעיר אך לשלם מחירים סבירים.
בשכונת יד אליהו, למשל, מחירי הדירות עלו בכ-75% בחמש השנים האחרונות, לרמה של כ-36 אלף שקל למ"ר. הפער בין המחיר למ"ר במרכז תל אביב ובין המחיר למ"ר ביד אליהו הצטמצם לכ-24%, בעוד שלפני מספר שנים המחיר במרכז העיר היה גבוה בכ-50% מהמחירים בשכונה.
נכון להיום קיימת הסכמה גורפת בשוק כי פערי המחירים ימשיכו להצטמצם ככל שהזמן יעבור, בשל הביקושים הערים בשכונה.
ההתחדשות העירונית כובשת את רובע 4
תל אביב היא ללא ספק העיר שבה התחדשות עירונית מגלמת את הפוטנציאל הגדול ביותר עבור היזמים, אבל גם העירייה וגם בעלי הנכסים ערים לעובדה זו. יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מספר כי תוכנית הרבעים הביאה לנהירה של היזמים בתחום אל רובע 4, בשל התב"ע הנפחית המאפשרת תמורה גבוהה יותר לבעלי הנכסים.
"עיריית תל אביב, באמצעות חברת עזרה ובצרון, מנסה לקדם התחדשות עירונית ברבעים הדרומיים בעיר ודוחקת הלכה למעשה את היזמים מהאזור. במקביל, נכון להיום הוראות התכנון ברובע 3 הופכות את הפעילות בו לפחות משתלמת כלכלית מבחינת היזמים. לכן רוב היזמים מחפשים פרויקטים ברובע 4. בעלי הנכסים באזור זה ערים לאטרקטיביות של הדירות שלהם בעיני היזמים, ולכן לעתים התיאבון שלהם חורג מגבולות האפשר מבחינה תכנונית וגורם לעיכוב פרויקטים".
המשקיעים נשארים בבית
בסגר הראשון שמענו לא פעם על שוכרים בתל אביב שלא יכלו להרשות לעצמם להמשיך ולהתגורר בדירות שלהם, נאלצו לעבור להתגורר אצל ההורים והשאירו את המשכירים עם חובות ונכס ריק. לכאורה, מדובר במצב שבו התדמית היציבה והמבטיחה של השקעה בנדל"ן נפגעת, אבל האם באמת מדובר בתופעה גורפת, או רק בחומר לאייטם טוב לטלוויזיה?
מסקירה חצי שנתית של דמי השכירות המפורסמת על ידי השמאי אוהד דנוס, עולה כי מחירי השכירות בתל אביב ירדו בכ-6.2%. אולם לדבריו, הירידה הזו לא תשפיע על המוטיבציה של המשקיעים: "ראשית חשוב לזכור כי הירידה הזו מגיעה לאחר שנים שבהן מחירי השכירות שברו שיאים. במקביל המשקיעים לא מוצאים אפיק השקעה אחר משום שהריבית אפסית, שוק ההון עדיין מתנהג בעצבנות וכולם מסכימים כי צפויות עליות מחירים בשוק הדיור. לכן מי שהפרוטה מצויה בכיסו ושוקל השקעה בתל אביב, לא נרתע מירידת המחירים הנוכחית".
הצרפתים חוזרים, ובגדול
בשנים האחרונות שטפו את רחובות תל אביב תיירים מכל מדינות העולם, אך תקופת הקורונה החזירה את העברית לרחוב. עם זאת, בסוכנות היהודית נערכים לקליטת כרבע מיליון עולים חדשים תוך חמש שנים, כאשר הפעם רובם צפויים לעלות ממדינות רווחה באירופה ובארצות הברית. לצד העולים החדשים שמתכוונים להשתקע בישראל, מומחים מעידים כי יהודים עשירים ברחבי העולם מחזקים את הפעילות שלהם בתל אביב משתי סיבות עיקריות: המשבר הרפואי והכלכלי במדינות אלה וגלי האנטישמיות ששוטפים את אירופה.
כמו בעבר, האפשרות להחזיק בדירה בישראל מספקת לאותם יהודים מעין פוליסת ביטוח שתמומש בעתות מצוקה. האם כל העולים החדשים יגיעו לתל אביב? ובכן, סביר להניח שלא, אבל באותה נשימה ניתן להעריך כי אלה מהם שחיו בערים גדולות במדינות המוצא ושיכולים לעמוד במחירי הדירות בתל אביב, יעדיפו אותה בשל החוויה הקוסמופוליטית שהיא מציעה ובזכות הקהילות שנוצרו בה במהלך השנים האחרונות.
עיר ללא הפסקה, גם בקורונה
תושבי תל אביב יעידו כי גם במהלך תקופת הקורונה עיריית תל אביב המשיכה לתפקד באופן ראוי לציון. העיר הגדולה בישראל השכילה לייצר לתושביה מענה כולל הן בסוגיות הכרוכות במאבק בקורונה והן בשמירה על האופי של העיר וחוויית המגורים והחיים בה. עיריית תל אביב פועלת באופן נחוש לשמור על השגרה העירונית באמצעים כמו הצבת ספסלים ושולחנות ליד בתי הקפה והמסעדות בעיר, שמירה על הפעילות הספורטיבית של הנבחרות שלה ואפילו תוכנית בידור מרשימה בזום.
לצד החוויה האורבנית המרשימה ולמרות המשבר הכלכלי, סביר להניח כי במהלך השנה הקרובה נראה חזרה של משפחות שהתגוררו במעגל השני והשלישי לתל אביב כדי לשפר עמדות כלכליות באמצעות משרות רווחיות ביותר בעיר, לצד צמצום ההוצאות על תחבורה, חינוך בלתי פורמלי המוצע במחירים אטרקטיביים ועוד. לכן, סביר להניח כי גם אם יש כיום דירות פנויות להשכרה בעיר, אלה יתמלאו במהלך השנה הקרובה בצעירים הנהנים ממוביליות חברתית וכלכלית גבוהה, שמבינים כי תל אביב אמנם יקרה, אבל התמורה להשקעה משתלמת.
דוהרים לבחירות 4
מדינת ישראל עומדת, ככל הנראה, לקראת מערכת בחירות רביעית בתוך שנתיים, במהלכן מרבית מוסדות המדינה, בהם גם רשות מקרקעי ישראל והותמ"ל, פעלו במסגרת מצומצמת. לצד התחזיות על המשך הקיפאון גם במהלך חצי השנה הראשונה של 2021, בכל הנוגע לשיווק קרקעות ותכנון יחידות דיור חשוב לזכור כי מערכות בחירות מביאות עמן עליות במחירי הדירות, רק שהפעם עליות אלה יתלוו למלאים נמוכים מאי פעם ולביקושים ערים מקרב המשקיעים, שמחפשים אפיק סולידי ורווחי להשקעה.
בהקשר זה יש לציין כי נכון להיום יתרת המזומנים בחשבונות הבנקים הפרטיים בישראל עומדת על כ-420 מיליארד שקל. אמנם סביר להניח כי חלק מהיתרות האלה נובעות מפדיון כספי פיצויים בעקבות פיטורין ומירידה משמעותית בהוצאות, אבל גם אם רבע מהסכום הזה יזרום לשוק הנדל"ן נראה עליות מחירים מרשימות תוך זמן קצר מאוד.
עלייה של כ-10% ב-2020
אז איך כל אלה ישפיעו על שוק המגורים בתל אביב? אוהד דנוס, נשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא ומומחה לנדל"ן, מסביר: "משברים כלכליים מאפשרים לעשירים ולחזקים לנצל הזדמנויות וכך גם במשבר הנוכחי. תל אביב מסכמת בימים אלה עלייה של כ-10% במחירי הדירות בשנה האחרונה ונראה כי מגמה זאת תמשיך בעתיד הנראה לעין.
"בתקופה בה האוכלוסיות החזקות מיעטו לצאת מהארץ וחיפשו דרכים לנצל את המשבר, לחזק את הבסיס הכלכלי שלהן ולשפר את סביבת המגורים, אנו עדים להתעוררות בשוק היוקרה בתל אביב ולמכירות מרשימות של דירות במחיר הגבוה מ-5 מיליון שקל. אמנם שנת 2021 תהיה שנת דשדוש ושיקום, אבל נראה כי בתל אביב השוק יתנהג אחרת משום שקיים ביקוש קשיח לדירות חדשות בעיר, בין אם מדובר בדירות יוקרה ובין אם מדובר בדירות קטנות להשקעה".
