בעשור האחרון נהפכה תל אביב-יפו לאחד ממוקדי העניין העולמיים, כמעט בכל תחום: מתרבות ואמנות, דרך תיירות וקולינריה, וכמובן כלכלה בכלל וזירת היזמות בפרט. בשנים שחלפו תל אביב ציירה את מפת הדרכים שלה לעתיד: החלו העבודות על הקו האדום של הרכבת הקלה והושלם התכנון של שאר הקווים במערך של נת"ע כמו גם התכנון של מערך קווי המטרו, עיריית תל אביב פרסמה את תכנית המתאר והנחיות ברורות בכל הנוגע להתחדשות עירונית, ואפילו הודיעה על הפרויקט השאפתני של קירוי האיילון - שאמור להפוך את הציר המפויח למתחם אורבני מודרני, נגיש וירוק, מהבורסה ברמת גן ועד לרחוב יצחק שדה בדרום.
כל אלה תרמו לא רק להתפתחות האורבנית של העיר אלא גם לביקוש למגורים בה: יותר ויותר זוגות בוגרים בחרו לעבור אליה וליהנות מהחיים שהיא מציעה, אליהם הצטרפו משפחות צעירות שזיהו את היתרונות של העיר ומאסו בפקקים. וכמובן, המשקיעים לא עזבו אותה לעולם, גם כאשר המחירים המשיכו לטפס.
כמה לטפס? מנתוני רשות המסים עולה כי בעשר השנים שחלפו זינקו המחירים הממוצעים בעיר בשיעור של כ-37%, ממחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקל לדירה ב-2010 ל-2.9 מיליון שקל ב-2019. לשם ההשוואה, רמת המחירים הארצית עלתה בתקופה זו בכ-18%, פחות מחצי מעליית המחירים בתל אביב. מחירי הדירות החדשות בעיר עלו בשיעור גבוה אף יותר בעשר השנים שחלפו: מרמה של 2.1 מיליון שקל, למחיר ממוצע של 3.4 מיליון שקל: עלייה של 61%, לעומת עלייה של כ-46% בכלל הארץ.
לכאורה, עליית המחיר עלולה לגרום לשחיקה בתשואה השנתית משכירות. אולם גם כאן, השוק ממשיך למשוך למעלה: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה החליטה להידרש לנושא רק ב-2020, אולם לפי הנתונים שפורסמו, שכר הדירה החודשי בעיר עלה בכ-10% במהלך שלוש השנים האחרונות. נדגיש כי נתונים אלה מחושבים לפי העסקאות המדווחות למס הכנסה ולכן סביר להניח כי הן אינן משקפות את השוק, שם המחירים עולים כל הזמן, ואיתם התנאים הייחודיים של בעלי הנכסים בכל הנוגע לאופן התשלום, ערבויות ובטוחות.
1,000 פרויקטים בצנרת
כיצד ייראה העתיד של תל אביב וכמה יעלה לגור בה? סביר להניח כי מחירי הנדל"ן בעיר ימשיכו לעלות גם בעשור הנוכחי. מספר יחידות הדיור בעיר לא צפוי לעלות באופן משמעותי בשנים הבאות. נכון להיום אין עתודות קרקע פנויות בעיר בהן ניתן להתחיל לבנות פרויקטים משמעותיים. מתחם שדה דב אמנם מהווה עתודת קרקע פוטנציאלית, אבל עד שתיכנס לשוק יעברו מספר שנים. כיום יש כאלף פרויקטים בהתחדשות עירונית שנמצאים בשלבי תכנון ובנייה בתל אביב. סביר להניח כי פרויקטים אלה יעשירו את השוק ביותר מעשרת אלפי יחידות דיור בעשור הקרוב. למרות פרויקטים אלה ועתודות הקרקע בשדה דב, מדובר בטיפה בים של ביקושים שמגיעה לא רק מתושבי תל אביב, אלא גם מכל הארץ והעולם, שמסתכל בסקרנות רבה על מה שקורה בתל אביב ועל נתוני הצמיחה המרשימים של מדינת ישראל, במיוחד ביחס לעולם.
יותר תושבים, פחות חניות
לדברי אדריכלית רחל פללר, שותפה מנהלת במשרד האדריכלים יסקי מור סיוון, שתכנן חלק לא מבוטל מהאייקונים האדריכליים בעיר, בהם פרויקט גינדי TLV, מגדל צמרת ומגדל אלקטרה - מספר התושבים בתל אביב ימשיך לעלות, דבר שיחייב להתייעל בשימוש בקרקע. "שלוש מילות המפתח בכל הנוגע לתכנון ובנייה בתל אביב הן: ציפוף בעיבוי והתייעלות. בעתיד נראה מגדלים בהם יהיו משרדים וחנויות, בתי ספר, מרכזים קהילתיים ועוד. בכך מגמת עירוב השימושים תלך ותתרחב״. מגמה נוספת אותה מציינת פללר, היא כניסתן לשוק של דירות קטנות: "מבנה המשפחה השתנה, גיל הנישואין עלה וזוגות בוגרים חוזרים לעיר. אלה מביאים לתכנון ובנייה מסיביים של דירות קטנות בכל הרמות: מדיור בר השגה ועד דירות אולטרה יוקרתיות".
המודעות לסביבה משפיעה על תל אביב, לא רק בתחום הבנייה הירוקה אלא גם בכל הנוגע לחניות: "הרכב הפך בשנים האחרונות מנכס לנטל, במיוחד בתל אביב. ב-2018 העירייה פרסמה הנחיות לצמצום החניות, במטרה לצמצם את השימוש ברכב. סביר להניח כי ככל שתוכניות פיתוח התחבורה הציבורית בעיר ימומשו, גם מגמה זו תתרחב.
דור ה-Y נכנס לשוק
תל אביב היתה תמיד הסמן הימני לטרנדים ומגמות, גם בשוק הנדל"ן. חיה פוריצקי נחום – מנכ"ל ובעלים של המטבחון פרסום, המתמחה בנדל"ן, מסבירה: דור ה-Y, הדור הדיגיטלי מקים משפחה בגיל מאוחר יותר, משקיע בקריירה ומגלה גמישות ואומץ הרבה יותר מהוריו. עם כניסתו לשוק הוא מחייה מחדש את המושג caring is sharing, ומפתח שכונות שיתופיות, כמו שכונת שפירא שעברה שינוי קיצוני הרבה בזכות מיזם Venn City. שפירא ושכונות רבות במזרח העיר הפכו בזכות הדור הזה לאטרקציות נדל"ניות בעשור החולף וההתחדשות העירונית תפתח אותן עוד יותר.
גם ברמת הבניין הבודד נוכל לראות שינויים תכנוניים ברוח הזמן: מועדונים קומתיים, שישמשו נקודות מפגש, בתים ירוקים חכמים, גינות מאכל ועוד. מאפיין נוסף הוא העדר כלי רכב. דור ה-Y משתמש באופניים וקורקינטים, עוד לפני שהרכבת יצאה לדרך. לכן דירת 2 חדרים ללא חניה כנראה תמשיך להיות הסחורה הכי חמה בעיר".
אטרקציה עולמית
"התושבים הזרים אוהבים את תל אביב ומתעניינים בה. בעידן בו כל הכלכלות האירופאיות שוקעות להאטה, ישראל עדיין מראה צמיחה משמעותית ותל אביב נחשבת למוקד כלכלי בעל חשיבות בינלאומית", כך לדברי עו"ד פיליפ קוסקס, המלווה משקיעים זרים בישראל.
"בניגוד למה שאנו חושבים, לא רק יהודים קונים נדל"ן בתל אביב ובישראל. יש לא מעט חברות זרות ומשקיעי נדל"ן מהעולם שמתעניינים ברכישה של נכסים ומבינים את פוטנציאל השוק הישראלי, בשל המלאים הקטנים והביקושים המאתגרים".
אבל לא רק דירות מעניינות את הרוכשים הזרים בישראל: עו"ד קוסקס השלים בחודש שעבר עסקת רכישה של מרכז מסחרי באחת השכונות הצפוניות המבוקשות בעיר, בתמורה של כ-90 מיליון שקלים, עבור משקיע יהודי מאירופה.
"בימים אלה אנו מלווים עוד שלוש עסקאות בסדרי גודל דומים ונראה כי זוהי מגמה שרק הולכת ומתחזקת בשנים הקרובות".
ומה עם הקהל היהודי? "גלי האנטישמיות שוטפים לא רק את אירופה אלא גם את צפון אמריקה. לכן סביר להניח כי יותר ויותר יהודים ירצו להבטיח לעצמם נכס בתל אביב ובישראל למקרה בו יחליטו לעלות הם או ילדיהם. בשנים האחרונות ליווינו הורים שרכשו לילדיהם דירה בתל אביב, עם סיום הלימודים, כדי שיוכלו לפתח קריירה ולקבוע את מרכז חייהם בארץ. עם הגעתם של הילדים והנכדים, גם ההורים מגיעים בעקבותיהם".
לא לעצור, לקנות
אוהד דנוס, מומחה לנדל"ן ונשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא, עונה על שאלת מיליון הדולר: "הלקח החשוב ביותר מהעשור החולף הוא ששוק הדיור בתל אביב אינו מתנהג כפי שהיינו רוצים שיתנהג. למרות החשד לבועה, קיפאון בשוק, ירידת מחירים וכיוצא בזה, מחירי הדירות בעיר עלו במהלך השנתיים האחרונות בכ-6% ומספר העסקאות נמצא במגמת עלייה.
כאשר מנסים לבחון מה יקרה בעתיד, יש לתת את הדעת לשני גורמים משמעותיים העשויים לתרום להמשך עליית מחירי הדירות בתל אביב בעשור הנוכחי:
הראשון, המגה פרויקטים המתוכננים בעיר כגון: הרכבת הקלה, קירוי האיילון ועוד, שישפרו את רמת החיים בעיר, והשני, מגמת השיבה לערים הגדולות שכנראה תלך ותתחזק עוד יותר ותביא לעליות בביקוש.
במקביל, ניתן לראות יותר ויותר פרויקטים בהתחדשות עירונית ברובע 3 ו-4 בעיר. מדובר במגמה מבורכת שמרחיבה את ההיצע בשוק. אני מאמין כי בשנת 2022, מועד פקיעת תמ"א 38, תוצג תכנית ברורה וקלה ליישום של התחדשות עירונית, אך ברור כי תל אביב תמשיך במדיניות שלה.
בשנה החולפת צפינו בפינוי שדה דב וסגירת שדות התעופה האזרחי והצבאי. תהליכי הפשרת והכשרת הקרקע יהיו קצרים יחסית בסבירות גבוהה, עובדה שתאפשר בניית עוד כ-16 אלף יחידות דיור בפרק זמן הגיוני.
למרות זאת, המלצתי כרגע למי שמחפש לקנות, שלא לעצור ולהמתין כי לצערי המציאות בשוק הנדל״ן התל אביבי עד כה היתה של ״תכנונים לחוד ומחירים לחוד".
"הלקח החשוב ביותר מהעשור החולף הוא ששוק הדיור בתל אביב אינו מתנהג כפי שהיינו רוצים שיתנהג. למרות החשד לבועה, קיפאון בשוק, ירידת מחירים וכיוצא בזה, מחירי הדירות בעיר עלו במהלך השנתיים האחרונות בכ-6% ומספר העסקאות נמצא במגמת עלייה"
אוהד דנוס, מומחה לנדל"ן ונשיא לשכת שמאי המקרקעין היוצא
