גם הנכסים חוזרים לעבוד

שוק הנדל"ן המסחרי מושפע מהמגמות החדשות בשוק העבודה והמסחר שהתפתחו והואצו בתקופת הקורונה ומתאים עצמו למציאות החדשה. איך יושפע התחום מהצרכים החדשים של המשק, העובדים והמעסיקים?

רננה מור
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מנופים
גם הנכסים חוזרים לעבודצילום: Shutterstock
רננה מור
תוכן שיווקי

אפיקי ההשקעות בנדל"ן מסחרי – אם זה משרדים, מרכזי מסחר ותעשייה, מרכזים לוגיסטיים, קניונים, מלונות ועוד – נפגעו במהלך שנת 2020 עם ירידה בביקושים והקפאת הבנייה. ב-2021 אפשר להגיד שהמגמות בטווח הקצר מתחילות להתבהר, ולצד הזינוק בביקושים לנדל"ן למגורים נרשמת גם התאוששות בתחום הנדל"ן המסחרי בישראל. על פי דוח Natam לחציון הראשון של 2021, מחירי נכסים מסחריים משקפים תשואה של כ-6%-6.5% במיקומים עירוניים מרכזיים ובמרכזים שכונתיים, ותשואה של 7% במיקומים עירוניים משניים. כמה מגמות שהתפתחו בתקופה האחרונה משפיעות על הנדל"ן המסחרי וכמובן על כדאיות ההשקעה בו. הראשונה היא מודל העבודה ההיברידי, שקיבל דחיפה משמעותית מאוד במהלך תקופת הקורונה. השנייה היא ההתפתחות המשמעותית של אזורי תעסוקה ומסחר מקומיים בכל רחבי הארץ, והשלישית היא הצמיחה העצומה בתחום המסחר המקוון, המשפיעה במיוחד על אזורי המסחר והתעשייה ותחום המרכזים הלוגיסטיים.

אתגרי המודל ההיברידי

הקורונה חיזקה מאוד את מודל העבודה ההיברידי, עבודה משולבת מהבית ומהמשרד. המודל הזה התחיל להתפתח לפני תקופת הקורונה בחברות מסוימות, אך הואץ ביתר שאת בתקופת הקורונה כאשר היה נראה שרוב החברות נאלצו להשתמש בו בצורה זו או אחרת. מודל העבודה הגמיש אפשר למעסיקים ולעובדים להמשיך בפעילות רציפה ככל האפשר במציאות שהשתנתה מדי כמה ימים. אך לאחר שהחיים חזרו למסלולם המוכר פחות או יותר ונראה היה שאבק הקורונה החל לשקוע, חברות ועובדים שעברו לעבודה מהבית היו צריכים לחשב מסלול מחדש ולהחליט האם הם מאמצים את המודל הזה גם בהמשך הדרך. לצד חברות שאימצו בחום את המודל החדש, שענה במדויק לצורת העבודה ולצרכים שלהן, חברות אחרות הבינו כי מודל של עבודה מהבית בלבד לא מתאים להן. חברות שמבוססות על עבודת צוות לצד עסקים קטנים או בעלי מקצועות חופשיים שהעסק שלהם מבוסס על ההיכרות האישית עם הלקוחות הבינו כי גם האפשרויות החדשות שמציעה הטכנולוגיה, כמו שיחות זום, לא יכולות להחליף את האחד–על–אחד וכי המשרדים עדין מהווים עבורם עוגן שאין לו תחליף.

אתגר נוסף שהציף המודל של עבודה מהבית הוא אבטחת המידע וזליגת מידע. בתקופה שבה תקיפות סייבר הפכו להיות חלק מהותי מהאיומים איתן מתמודדות חברות מכל המגזרים ובכל הגדלים, מדובר באתגר מהותי. במודל העבודה המסורתי, חברות יכולות לעבוד לפי דרישות אבטחת מידע והגנה מפני פריצות, שעשויים לצמצם משמעותית תקיפות סייבר או גנבת מידע. אך כשעובדים יכולים להתחבר לשרת מהמחשב הנייד או מהמחשב בבית, לא תמיד אפשר לעמוד בדרישות אבטחת המידע, מה שעלול להפוך את החברה לחשופה יותר לתקיפות ולריגול תעשייתי.

ייתכן שהאתגרים שמביא איתו מודל העבודה ההיברידי הם חלק מהסיבות להתאוששות בשוק הנדל"ן המסחרי והעלייה בביקושים. לא מעט מהחברות בשוק העבודה החליטו שהן מאמצות את המודל ההיברידי בצורה מוגבלת או שהן חוזרות לעבודה מלאה במשרד. אם נראה היה שבתחילת המשבר ובשיאיו חששו לקבל החלטות בתחום, כעת החליטו לקדם אותן ולממש רכישת משרדים או מעבר לשטחי משרד חדשים.

גם יזמי הנדל"ן המסחרי והמתכננים זיהו את הצרכים החדשים ופיתחו קונספט היברידי עבור בנייני המשרדים – כזה שמאפשר תכנון קומות גמישות בתוך המבנים. הם שמים דגש על החללים המשותפים כמו המטבח, פינת הקפה, הלובי או חדר הישיבות. תכנון כזה מאפשר לחברות להתרחב ולהתכווץ לפי הצרכים שלהן ולהשתמש בחללים לפי הצורך וכמות העובדים שמגיעים לעבודה. כך חדר הישיבות יכול להפוך למחרת לחדר עבודה, וחברה יכולה לשכור חלל קטן ובהמשך להתרחב בלי שתיאלץ לעבור למשרדים אחרים.

נקודת איזון חדשה

לצד צורכי המעסיקים, גם העובדים בישראל עברו תהליכים משמעותיים במהלך התקופה האחרונה. עובדים שבילו חודשים ארוכים בעבודה מרחוק שינו את הדרישות שלהם בכל הקשור לאיזון בית-עבודה. הרצון לבלות יותר זמן עם המשפחה התחדד עבור עובדים רבים, ובשילוב הקטסטרופה התחבורתית שרק הוחמרה בתקופה האחרונה, רבים מהם כבר לא מעוניינים לחזור אחורה. העומס הגובר בכבישים והעדר פתרונות יעילים של תחבורה ציבורית והסעת המונים, גורמים לכך שהישראלים מבזבזים שעות יקרות בדרך לעבודה ובחזרה. אם לפני תקופת הקורונה היה נראה שזו גזרה שאין ברירה אלא לעמוד בה, היום עובדים רבים מסרבים לחזור לשגרה השוחקת הזו, ומעסיקים הממוקמים באזורים של עומסי תחבורה קשים מתקשים לגייס עובדים חדשים או להחזיר את העובדים לעבודה מלאה מהמשרד. כך לדוגמה, מסקר שפרסמה חברת מיקרוסופט עלה כי 73% מעובדי החברה רוצים להמשיך ולעבוד מהבית. מסקר נוסף שפרסם האתר האמריקאי "הקפיטליסט הוויזואלי", עלה כי כ-49 מתוך 50 עובדים רוצים להמשיך לעבוד מהבית.

המצב החדש דחף בעלי חברות ועסקים רבים לחפש שטחי משרדים ומסחר במעגל השני של תל אביב ואף מעבר אליו. המעסיקים הפנימו כי צורכי העובדים השתנו, ובשילוב ההפחתה בעלויות השכירות או הרכישה וייעול העבודה נראה שיותר ויותר חברות התמקמו מחוץ למעגל של תל אביב. גם יזמי הנדל"ן המסחרי זיהו את ההזדמנות וקידמו פרויקטים עם תכנון היברידי בכל רחבי הארץ וזכו לשיתוף פעולה של הרשויות המקומיות המעוניינות לקדם כמה שיותר שטחי מסחר בתחומן. שילוב האינטרסים של המעסיקים, העובדים, היזמים והרשויות המקומיות צפוי לחזק את המגמה של לוקליזציה בשטחי המסחר ולהגדיל את ההיצע בכל רחבי הארץ.

תמהיל משתנה

תחום נוסף בענף הנדל"ן המסחרי שחווה שינוי משמעותי הוא מרכזי המסחר והמרלו"גים. הזינוק שחווה המסחר המקוון התחיל אמנם עוד לפני הקורונה, אך התחזק משמעותית בתקופה שבה לא היתה ברירה אלא לבצע את רוב (אם לא כל) הרכישות מהבית. ישראלים רבים שעד אז נמנעו מרכישות מקוונות נחשפו לאפשרות הנוחה הזו. היום רוב החברות הקמעונאיות בישראל מחזיקות בנכסים דיגיטליים, אך לצדם הן חייבות להחזיק בנכסים ריאליים כמו מרלו"גים או מחסנים במרכזים לוגיסטיים שיענו על הצורך באספקה מיידית ללקוחות. שוק המרלו"גים החל לנסוק לפני מספר שנים, אך השנה הגיע לשיא בזכות יותר ויותר משקיעים ויזמים שמקדמים בניית מרלו"גים חדשים, רובם מחוץ לאזור המרכז. על פי דוח Natam לחציון הראשון של 2021, הביקושים לשטחי אחסנה נמשכו גם במהלך שנת 2020 וביתר שאת במחצית הראשונה של שנת 2021. עוד מצוין בדוח שהביקושים לשטחי מגורים ומשרדים באזור מרכז הארץ דוחפים את המפעלים והמרלו"גים ממרכז הארץ לפריפריה.

מרכזי המסחר והקניונים גם הם הושפעו דרמטית בעקבות המעבר לקניות אונליין, בעקבות ירידה לא מבוטלת בכוח המשיכה של המותגים והרשתות בתוך הקניונים והמרכזים המסחריים. אותם עוגנים שהיו הבסיס לבניית תמהיל העסקים בכל מרכז מסחרי ברחבי הארץ איבדו מכוחם, והקניונים הפתוחים והסגורים הבינו שהם חייבים למצוא עוגנים חדשים. אחד הכיוונים אליהם הולכים היזמים ובעלי המרכזים המסחריים הוא הפיכת המרכזים למרכזי פעילות חווייתיים ולא רק מרכזי קניות, כדי להעניק למבקרים אפשרות בילוי שהם לא יכולים למצוא אונליין. שינוי התמהיל של קניונים לכיוון של מרכזי אטרקציות מתכתב עם המגמה העולמית של חיפוש אחרי אזורי מסחר ובילוי הקרובים למקום המגורים.

ייתכן שעדיין מוקדם להעריך אם שוק הנדל"ן המסחרי יצליח להתאים את עצמו למציאות המשתנה, אך המגמות החדשות של יציאה מאזורי הביקוש היקרים יכולות להיות הזדמנות עבור משקיעים קטנים שמעוניינים להשקיע בסכומים צנועים יותר, ועד היום נמנעו בגלל המחירים הגבוהים של אזור המרכז.

ובכל מקרה, מה שהיה נכון לפני עידן הקורונה בוודאי נכון גם היום. כדי להשקיע בנדל"ן מסחרי, צריך להיות מעודכנים כל הזמן לגבי המתרחש בשוק הזה, להתייעץ עם אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן והפיננסים, להכיר את תוכניות המתאר באזור ואת הסביבה שבה משקיעים.