"עליית ריבית המשכנתאות, כתוצאה מהתייקרות ריבית בנק ישראל בחודשים האחרונים, הביאה לכך שרבים מרוכשי הדירות נקלעים למצוקה תזרימית. ההתייקרות יכולה להיות מאוד משמעותית. אם ניקח לדוגמה משכנתא ממוצעת של כמיליון שקלים, שנלקחה בתמהיל של 50% פריים ו–50% ריבית קבועה בפריסה מרבית, ההחזר החודשי היה כ–4,000 שקל בממוצע, ואילו היום הוא עומד על כ–5,000 שקל בממוצע. זאת עוד לפני שהושלמו כל עליות הריבית הצפויות. המשמעות היא שמי שהכנסתו לא עלתה במקביל נאלץ להוסיף 1,000 שקל לטובת המשכנתא, וגם המינוס, ההלוואות האחרות ושאר ההוצאות של משק הבית התייקרו", מסבירה שרית אלמלם, יועצת משכנתאות ממודיעין שמלווה במקצועיות לקוחות שמגיעים אליה מכל רחבי הארץ, בעקבות ההמלצות על השירות שהיא מעניקה.
כמי שמכירה היטב את שוק המשכנתאות בישראל, אלמלם מודעת לטלטלה בתחום. היא מסבירה כי לאחר עשור של ריבית נמוכה השוק השתנה ובעקבותיו יש לערוך שינוי גם בתפיסה ובחשיבה. ״כצרכנים התמכרנו לכסף זול", היא אומרת. "לאחר שהסתיים משבר הקורונה היתה התנפלות של רוכשי דירות על שוק המשכנתאות. אני לא זוכרת תקופה כזאת ואני כבר כמעט 18 שנה בתחום. רבים ביקשו לנצל את הריבית הנמוכה, אחרי שבתחילת 2021 בנק ישראל אף ביטל את המגבלה של שליש צמוד לפריים בהרכב של משכנתא לדיור, ואפשר לרכיב הפריים להגיע עד לשני שלישים מהרכב המשכנתא. במצב דברים זה נוטלי המשכנתאות נחשפו בצורה גדולה יותר לתנודתיות הריבית בהלוואה. את הגלים של לקיחת משכנתאות מסוג זה אנו פוגשים כעת, בגידול בהחזר החודשי״.
מתי ממחזרים?
אלמלם משמשת גם כחברת הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, שיחד עם הבנקים מנסים למצוא פתרונות עבור הלווים שנקלעו לקשיים בתזרים החודשי. בעניין זה היא מסבירה כי "לא תמיד השיקול של גובה הריבית הוא שצריך לקבוע; כשההחזר החודשי הופך להיות נטל עדיף למחזר את המשכנתא, גם אם הריבית של ההלוואה החדשה גבוהה יותר. אם הלווה לא מצליח לעמוד בהחזר החודשי, המשמעויות של זה עלולות להיות מרחיקות לכת. לכן יש לנסות לתת תרופה מקדימה בדמות מחזוּר ההלוואה הקיימת ופריסתה לתקופה ארוכה יותר, שתביא להחזר חודשי נמוך יותר. עם זאת, חשוב לזכור שיש לבחון כל מקרה לגופו ולבנות תכנון מיטבי לכל לקוח, בהתאם למאפיינים הספציפיים שלו".
כמי שמלווה לא מעט זוגות צעירים, אלמלם דואגת שנוטלי המשכנתאות יממשו את החלום לדירה במגבלות האפשר והסביר. לדבריה, כיום קיימות פלטפורמות שניתן להשתמש בהן כדי להגיע לדירה המיוחלת. "פרויקט למשתכן או מחיר מטרה הם פלטפורמות נפוצות אשר מאפשרות דיור בהישג יד, אך לא תמיד הם נמצאים באזורי הביקוש", היא מסבירה. "זוג צעיר שרוצה לרכוש דירה צריך להבין את המגבלות, האילוצים וההזדמנויות שיש בפרויקטים האלו ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, אשר יסבירו לו את הדברים בצורה נהירה. הלוואות משכנתא לפרויקטים כאלה הן ייחודיות ודורשות סף כניסה הוני נמוך, מחיר מתחת למחירי השוק ומענקי מקום באזורים מוגדרים".
כך או כך, היא אומרת, בין אם מדובר במשפרי דיור או במי שטרם לקח משכנתא, כדאי שיתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי: "משכנתא היא מוצר אישי, לא מוצר גנרי, וחייבים להתאים את הלוואת המשכנתא למידותיו של הלווה. למשפרי דיור, למשל, שיש להם משכנתא טובה על הדירה הנוכחית שאותה רכשו לפני שנים, אני תמיד אומרת: 'אל תגעו במשכנתא שלכם. תבדקו את האפשרות לגרור את המשכנתא עם התנאים הטובים לדירה החדשה, במקום לפרוע אותה'. רבים מעדיפים להוסיף הלוואת משכנתא רק על הפער, שעומד בממוצע על כחצי מיליון. לכן עדיף לפדות חסכונות וקרנות השתלמות ולהקטין עד כמה שניתן את גובה המשכנתא עבור רכישת הדירה הגדולה יותר".
היית ממליצה על משכנתא בריבית קבועה בימים אלה?
״אנחנו עוברים ימים מורכבים, חוסר ודאות שולט בשוק ובמשק. במצב כזה הרצון הוא להיאחז בעוגנים עד שהשוק יתייצב. המלצתי היא לקחת הלוואה בריבית קבועה לא צמודה, כל עוד היא נמצאת בסביבות 4.5–5 אחוזים, ובמעלה הדרך עם התייצבות הריביות והבנת כיוון השוק יהיה ניתן למחזר את המשכנתא לריביות נמוכות יותר ובתמהילים שונים.
"חשוב לתכנן משכנתא בצורה נכונה ובאופן שיוכל לצפות פני עתיד: המשפחה תגדל, יהיה קידום בעבודה ועוד. לכן יש להבין את כלל המשתנים. מנגד, אני לא מהססת להגיד ללקוחות שבאים להתייעץ איתי — זה גדול עליכם. לפעמים הלוואה דווקא אינה פתרון אלא מכניסה את הלקוח לצרות יותר גדולות. בבנקים אומרים ללקוחות שהמינוס יקר מהלוואה ולכן מציעים להם לקחת הלוואה כדי לכסות את המינוס, אלא שלאחר כמה חודשים הוא גדל חזרה ועם הלוואה נוספת שצריך להחזיר המצב הופך למסובך יותר״.
משכנתא באחריות
הייעוץ שמעניקה אלמלם הוא אישי, תוך בחינה מדוקדקת של התנאים הפיננסיים, היקף ההשתכרות של הלקוחות, אורח החיים וההוצאות הקבועות. מדובר בליווי מקצועי שעשוי מאוד לסייע ולחסוך משמעותית, בפרט בימים אלה של חוסר ודאות. "שוק הדיור לא ייעצר, כי תמיד יהיה צורך בדירות, אבל מי שנמצא כבר בתהליך רכישת דירה, כדאי שיפעל בדרך האחראית ביותר שניתן, הכוללת ייעוץ עם אנשי מקצוע כמו יועצי משכנתאות", אומרת אלמלם ומזכירה לסיכום את הכלל המאוד חשוב: ״הלוואה מקבלים כשאפשר, לא כשצריך״.
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
שרית אלמלם
טלפון:050-5782931
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף שרית אלמלם
