הצפון הישן בתל אביב היה מאז ומתמיד אחד המקומות המבוקשים בישראל. הקרבה לים ולמרכזי התעסוקה, כמו גם האוכלוסייה המשתייכת למעמד הסוציו-אקונומי הגבוה, מושכות מתעניינים רבים לאזור. בדומה למבנים רבים שנבנו לפני עשרות שנים, גם בצפון הישן נדרשת התחדשות עירונית, אולם היא מתמהמהת לבוא. אתגרי הבנייה הרבים במקום, החל במי תהום וכלה בבנייה מוגבלת לגובה, הרחיקו חברות יזמיות מהאזור. הפרויקטים שמצליחים להתרומם מחייבים פתרונות יצירתיים; תוואי הקרקע, המגרשים הקטנים וזכויות הבנייה המצומצמות מחייבים פתרונות הנדסיים ותכנוניים יקרים. מסיבה זו פרויקטים בודדים במקום הצליחו להניע התחדשות עירונית במתווה הריסה ובנייה.
"אתגר מי התהום הוא אחד מהאתגרים המשמעותיים ביותר", מסביר אוראל בן אור, מנכ"ל ובעלים של חברת ביתא יזמות נדל"ן. "תוואי הקרקע והקרבה לים הופכים את הבנייה במקום למורכבת ויקרה מאוד, עד כדי חוסר כלכליות בלא מעט פרויקטים. משום כך פרויקטי ההתחדשות העירונית ברובע הם מעטים מאוד, וכשהם כבר יוצאים לדרך, קצב הבנייה אטי יותר מהרגיל".
יצירתיות היא שם המשחק
לכל פרויקט סיפור משלו, וכדי להניע את ההתחדשות העירונית במקום נדרשים לפעמים פתרונות יצירתיים. לעתים מדובר בפתרונות תכנוניים או משפטיים, אך לעתים מדובר גם בפתרונות פיננסיים יוצאי דופן. אחד הפרויקטים המעניינים שביתא מובילה בימים אלה הוא פרויקט תמ"א 38 ברחוב סוקולוב בתל אביב. כמו פרויקטים רבים אחרים, בחברה הבינו שלא קיימת היתכנות כלכלית לפרויקט, אך החליטו לשנות את המודל המקובל ולהציע לדיירים לשאת בחלק מהעלויות. "הצגנו לבעלי הדירות את כל הנתונים, והסברנו שאין דרך אחרת להניע את הפרויקט בסטנדרט הבנייה של החברה ככלל וברובע 3 בפרט", מסביר אופק מאיר, מבעלי ביתא. "הם מצדם הבינו שמצבו הרעוע של הבניין והצורך במרחב מוגן, תשתיות חדשות, נגישות ושיפור באיכות החיים בבניין ובדירות הבעלים מחייבים הוצאת פרויקט התחדשות עירונית אל הפועל, וכי הצעתה היצירתית של החברה במתווה השתתפות בעלים מביאה לכדי מימוש של פרויקט והופכת את מה שהיה בלתי אפשרי עד לא מזמן לאפשרי". כיום פרויקט סוקולוב נמצא בשלבי בנייה מתקדמים.
בפרויקט נוסף במתחם יהושע בן נון ברובע ניסו בעלי הדירות לאורך מספר שנים לקדם התחדשות עירונית עם מגוון יזמים, אך ללא הצלחה. הקושי העיקרי היה טמון בהיתכנות הכלכלית ובמגבלות הבנייה במקום. בביתא הוחלט להציע לבעלי הדירות רעיון יוצא דופן - הפחתת שטחי הדירות באופן שוויוני לכולם, כך שיתאפשר תכנון הקומות החדשות והקומות הקיימות. "זה היה פתרון מאוד שונה בנוף ההתחדשות העירונית, אך עבדנו בשקיפות עם בעלי הדירות", אומר אופק. "הראינו להם את ההשפעה על כלכליות הפרויקט ואת התאמת שטחי הדירות לאדריכלות. בזכות השקיפות המלאה, הפתרון התקבל בהסכמה מלאה על ידי כלל בעלי הדירות".
לא אחת פגשו בביתא בעלי דירות שהובטחו להם תמורות ותהליכים מקוצרים שלא היו אפשריים. דווקא הניסיון והבנת משמעויות הפרויקטים מצידה של ביתא הבטיחו את היתכנות הפרויקטים הללו ואת התמורות הראויות.
"המפתח העיקרי הוא שיתוף פעולה עם בעלי הדירות ושיקוף מלא של המצב. גם במקרים שבהם נדרש תשלום מצד הבעלים, כמו ברחוב סוקולוב, הכל נעשה מתוך דו-שיח והצגה מלאה של המספרים והמידע. מערכת יחסים טובה היא מבחינתנו הבסיס לכל פרויקט התחדשות עירונית", אומר בן אור.
לא מאטים, מגבירים
ביתא יזמות נדל"ן נולדה לפני כעשור, כאשר הבעלים, אוראל בן אור ואופק מאיר, חברו יחד כדי להקים חברת נדל"ן שתתמקד בתחום ההתחדשות העירונית. לאורך הדרך הם מצאו שמתן הפתרונות לפרויקטים מאתגרים דווקא במקומות שיזמים אחרים נטשו יוצר עבורם את תחושת השליחות האמיתית. "הקשיים יוצרים עבורנו עניין. יזמים כמעט ולא מוכנים להתקרב לרובע 3 בתל אביב, ובצדק, אבל אנחנו שם", מסביר בן אור.
לאחרונה חתמה החברה על הסכם השקעה רחב היקף עם משקיעים מובילים מחו"ל, במטרה להרחיב את פעילות החברה באזורי הביקוש במרכז הארץ ובשרון. עם המשקיעים נמנים יזם הנדל"ן הוותיק אמיר ירושלמי - ממייסדי חברות גאיה נדל"ן וזויה נדל"ן, ופטריס כהן - ממייסדי קבוצת השירותים הפיננסיים הגלובלית Louis Capital Markets. במסגרת ההשקעה יוזרמו עשרות מיליונים עבור פרויקטים קיימים ועתידיים של החברה.
בביתא מתכוונים להמשיך ולהרחיב את הפעילות על אף האתגרים ברובע 3, ומעריכים שבשנים הקרובות נראה יותר ויותר פתרונות שלא נראו עד כה בענף ההתחדשות העירונית, במטרה לקדם פרויקטים. "בעלי הדירות יצטרכו להפוך לדומיננטיים יותר בהשוואה לפרויקטים אחרים", מסביר בן אור. "הם יצטרכו לקחת חלק פעיל בפרויקט, ולפעול יד ביד עם היזם כדי להביא אותו לסיומו המוצלח", הוא מסכם.
ביתא יזמות נדל"ן
למעבר לאתר >>
בשיתוף ביתא יזמות נדל"ן
