חלק מהותי ובלתי נפרד מענף הנדל"ן הוא הנושא של מיסוי מקרקעין, שמעלה לא מעט אתגרים. עו"ד גיל מדואל מכיר היטב את הסוגיות המורכבות, כמי ש-27 שנה עוסק בתחום הנדל"ן בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט.
לדבריו, בעקבות פסק דין שניתן בשנת 2021, חל שינוי מהותי במדיניות משרדי מיסוי מקרקעין בכל הנוגע למס שבח המוטל על מוכרי דירות עם זכויות בנייה לא מנוצלות: "ביולי 2021 ניתן על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי חיפה פסק דין גליקמן נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה. אמרת אגב של יו"ר הוועדה בעניין, שלא היה חלק מהמחלוקות הרלוונטיות להכרעה בתיק, שינתה באופן דרמטי את המציאות בכל הנוגע לגובה מס השבח המוטל על מוכרי דירות מגורים עם זכויות בנייה לא מנוצלות".
להבנת המשמעות מסביר עו"ד מדואל: "רובנו מודעים לכך שבאופן עקרוני, כאשר אנו מוכרים נכס מקרקעין, עלינו לשלם על כך מס שבח, אלא אם אנו עומדים בתנאים לקבלת פטור ממס שבח. מס שבח מוטל על העלייה בשווי הנכס מהיום שבו נקנה הנכס ועד ליום שבו הוא נמכר. מוכר דירת מגורים שחייב במס שבח זכאי ליהנות משיעור מס ליניארי מוטב, המזכה בהנחה משמעותית, כאשר כל השבח עד ה-1 בינואר 2014 יהיה פטור ממס שבח ואילו כל השבח לאחר תאריך זה יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25%. לעומת זאת, מוכר זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים, כמו חנות, מגרש, זכויות בנייה וכדומה, יידרש לשלם מס (שבח) ליניארי (ללא הטבה), המגיע גם ל-47% מהשבח".
הוא מוסיף כי החל משנת 2021, על רקע פסק דין גליקמן, חל שינוי דרמטי במדיניות משרדי מיסוי מקרקעין והם נוטים לייחס חלק גדול יותר ממחיר העסקה לשווי זכויות הבנייה הנוספות, באופן שמביא לעלייה משמעותית בגובה מס השבח החל על מוכרי דירות מגורים עם זכויות בנייה לא מנוצלות.
תוספת של מאות אלפי שקלים
הסוגיה שמעלה עו"ד מדואל רלוונטית במיוחד ביישובים המתאפיינים בריבוי של בתים צמודי קרקע. "בנכסים מהסוג הזה, כמו גם בדירות גג ובדירות גן, ישנן לא פעם זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו", הוא מסביר. "כלומר, יש את גודל הבית הבנוי עצמו, ולעניין גובה המס ישנה חשיבות גם לשטחים שבהיתר ושאינם בהיתר, ויש זכויות בנייה שטרם נוצלו בהתחשב בתב"ע שחלה על המקרקעין. זכויות בנייה נחשבות לזכות אחרת במקרקעין, שאינה דירת מגורים, וחל עליהן מס בשיעור ליניארי רגיל (ללא הטבה), דבר שבעסקאות רבות, במיוחד בערים יוקרתיות, כמו ברמת השרון, מביא לעלייה משמעותית בגובה מס השבח. מדובר בתוספת שעשויה להגיע למאות אלפי שקלים במס שבח ואף יותר בתלות בין היתר בשווי הנכס הנמכר".
עו"ד מדואל מציין כי מדובר בסוגיה מורכבת מאוד וכי אין להשלים עם מדיניות חדשה זו של משרדי מיסוי מקרקעין. "בכל מקרה, התמודדות עם מדיניות זו מחייבת ניסיון, ידע והבנה עמוקה ביותר של הנושא, לרבות פסיקות וחקיקות רלוונטיות שיאפשרו לעורך הדין לייצג את הלקוח בצורה מיטבית בפני פקידי מיסוי מקרקעין, על כל דרגותיהם, ובמידת הצורך גם בפני בית משפט. זאת במטרה להפחית את מס השבח שיושת על המוכר למינימום האפשרי", אומר עו"ד מדואל, שבשנות עבודתו הרבות רשם הצלחות והישגים רבים בתחום מיסוי מקרקעין באופן שהיטיב עם לקוחותיו בעשרות ומאות אלפי שקלים. "למרבה הצער, אני נתקל במחדלים רבים מדי בתחום שמסבים למוכרי נכסי מקרקעין הפסדים כספיים גדולים. מניסיוני הרב, הנפגעים העיקריים הם מוכרי נכסי מקרקעין שמחפשים שירותים בזול, או כאלו שלא מייחסים חשיבות מספקת לטיב נותני השירות. רשויות המס נהנות מההפקר".
"חי את התחום"
עו"ד מדואל הוא בעל משרד עצמאי במגדל הכשרת היישוב, בני ברק. ב-27 שנות עבודתו במקצוע הוא ייצג מאות מוכרי ורוכשי מקרקעין וצבר ידע וניסיון רב בתחום, על כל היבטיו. בשנת 2003, שלוש שנים בלבד לאחר שפתח את משרדו, הוא נבחר לייצג את עשרות רוכשי הדירות בפרויקט רובננקו הוד השרון, בעקבות קריסתה של חברת רובננקו. מאז הוא מלווה ומייצג בעלי נכסי נדל"ן בכל רחבי הארץ, לרבות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. עם לקוחותיו בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין נמנים משקיעים מהארץ ומחו"ל, עורכי דין ומבכירי המשפטנים בישראל.
לצד הניסיון והידע הרב שצבר בתחום, עו"ד מדואל מקפיד על סטנדרטים גבוהים ובלתי מתפשרים של יושרה ומקצועיות, תוך מתן תשומת לב והבנה לצרכים הייחודיים של כל לקוח. "עד היום, ואחרי מאות חוזים שניסחתי, לא היה חוזה שלי שהותקף בבית משפט עקב ניסוח שלא סגר את כל הקצוות. מעבר לכך, יש לי ידע רב מאוד שרלוונטי לעבודה שלי, בפרט ברמת השרון, שהיא עיר מגוריי. אם ניקח את הנושא של היטלי השבחה למשל, אין תוכנית משביחה בעיר שאני לא מכיר", הוא אומר ומספר כי רבים מתושבי העיר רמת השרון לא מודעים לכך שבשנים 2017-2018 יצאה לפועל ברמת השרון "תוכנית המרתפים", שמאפשרת הגבהת גובה המרתף מ-2.4 ל-3 מטרים והביאה לעלייה משמעותית בהיטל ההשבחה החל על מוכר שרכש את ביתו לפני שהתוכנית הנ"ל יצאה לפועל.
"אני לא רואה בדרישות לתשלום היטל השבחה שמקבלים לקוחותיי משום עובדה מוגמרת ומקפיד לבחון אותן לעומק הן מבחינה משפטית והן מבחינה שמאית בעצה אחת עם טובי שמאי המקרקעין בישראל", אומר עו"ד מדואל לסיכום. "פעולות שנעשו על ידי או בעצתי בעניינים הנוגעים להיטל השבחה זיכו רבים מלקוחותיי בהחזרי היטל השבחה בסכומים שהגיעו בעסקאות רבות למאות אלפי שקלים. יתרה מזאת, מעולם לא קרה שלקוח שלי השיג על היטל השבחה ולא זכה בהחזר כלשהו - עד היום 100% הצלחה".
טל' משרד 03-7515511 >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד גיל מדואל
