ריטים (REITs-REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS) הן חברות נדל"ן מניב, שמניותיהן נסחרות בבורסות וייעודן החזקה וניהול של נכסים מניבים לטובת בעלי מניותיהן. הריטים כפופות להוראות החוק, שמגבילות אותן למטרה זו ומחייבות אותן לשמור על רמת חוב נמוכה יחסית. המיתאם של ביצועי הריטים עם ביצועי הנכסים המניבים גבוה בטווח החזקה ארוך של שנתיים ומעלה, ולכן הן נחשבות כתחליף להחזקה ישירה בנדל"ן מניב עם יתרון של ניהול מקצועי, פיזור נכסים ונזילות גבוהה יחסית לנכס פיזי. עם זאת, הנזילות הגבוהה בשל היות המניות סחירות בבורסה גורמת לתנודתיות גבוהה במחירי המניות בטווח הקצר.
אנחנו נמצאים בתקופה של כלכלה חזקה, שמלווה באינפלציה גבוהה שאותה נחוש הפד האמריקאי לעצור. האינפלציה כשלעצמה אינה אמורה להוות בעיה לריטים, שהרי נכס מניב כולל מנגנונים שונים בחוזים המבטיחים ששכר הדירה יעלה על פני השנים, לפחות בגובה עליית המדד. בארץ הקשר מובהק עוד יותר משום ששכר הדירה בהסכמי ההשכרה צמוד למדד המחירים לצרכן. כתוצאה מכך, שווי הנכסים, המייצג את זרם תשלומי שכר הדירה בגינו, עולה בהתאם ואכן, נכס מניב נתפס כמספק הגנה בפני אינפלציה.
האינפלציה הגואה בעולם מביאה לעליית ריבית - לא רק הקצרה הנקבעת על-ידי הבנקים המרכזיים, אלא גם זו הארוכה שמושפעת מציפיות השוק והיא הרלוונטית לעניינינו בהקשר של הניסיון לצננה. הדעה הרווחת בשווקים היא שריבית עולה רעה לריטים, ולכן עם עליית הריבית צפויות להיפגע גם תוצאותיהן הכספיות, שכן עליית ריבית תגרור עלייה בהוצאות המימון, ובנוסף, עלייה בשיעור ההיוון שתביא לירידה בשווי הנכסים. ציפיות אלו מובילות לירידה במחירי המניות של הריטים בשוק ההון.
מחקרים אמפיריים מהעולם, שבחנו היסטורית את השווקים, מראים שזה לא בהכרח נכון. לטענתם, גורם משפיע יותר מעליית הריבית הינו מצב הכלכלה. כשהכלכלה חזקה הריטים נהנות משיפור בתוצאות פעילותן התפעולית והכספית בזכות עלייה בתפוסות ובשכר הדירה. כתוצאה מכך, העלייה בהכנסות מהנכסים מפצה ולמעשה מקזזת את ההשפעה של עליית הריבית על שווי הנכסים ועל עלויות המימון. בגרף המצורף שנלקח מסקירה של Cohen&Steers ניתן לראות שהתשואות שהשיג מדד הריטים האמריקאי חצי שנה לאחר סיום העלאות ריבית, בתקופות שנסקרו ושנהנו מכלכלה חזקה, היתה גבוהה משמעותית – כ-35% לעומת כ-19% במדד S&P 500 (במונחים שנתיים).
אחרי כל זאת, יש לסייג ולומר שההיסטוריה וביצועי העבר אינם ערובה לעתיד. יש הצופים שהפד, בנחישותו להאט את הכלכלה והאינפלציה, יעלה את הריבית בצורה כה חדה שעלולה להוביל למיתון. מיתון ישפיע בתורו לשלילה על התוצאות התפעוליות של החברות ובכללן הריטים.
הכותבת היא מנהלת תחום שוק ההון ריט 1 בשיתוף ריט 1
