נחלה במושב היא נכס המקרקעין היחיד בישראל שבו ניתן לבנות מספר בתי מגורים בתא שטח שאינו עולה על 2.5 דונמים. יתרה מכך, הנחלות, במיוחד אלה במושבי מרכז הארץ, מאפשרות לדייריהן ליהנות מהשקט של הכפר במרחק דקות ספורות ממוקדי הבילוי והפנאי בערים. זאת הסיבה שילדים רבים שואפים לרשת את נחלתם הפסטורלית של הוריהם.
מחירי הנחלות במגמת עלייה
"צריך להביא בחשבון שנחלה היא מוצר נדל"ני שהמדינה הפסיקה לייצר ולכן הוא מבוקש במיוחד. מתחילת הקורונה, בתקופה של חמש שנים, נרשמה עלייה ממוצעת של פי שניים במחירי הנחלות בכל הארץ", מסביר עו"ד גד שטילמן, בעל משרד עורכי דין שעוסק בדיני אגודות שיתופיות ובדיני רשות מקרקעי ישראל.
מי שלמרות המחיר לא מוותרים על החלום מגלים כי בעת רכישת הנחלה יתמודדו עם החלטות ונהלים סבוכים המשתנים לעתים תכופות, חישובי מס והיטלים מורכבים, נוהלי קבלת חברים המשתנים ממושב למושב ועוד. כל אלה דורשים ידע ומיומנויות משפטיות ייחודיות. לא רק קוני נחלה ייתקלו בקשיים אלה, גם בניהם של בעלי נחלות השואפים לרשת את נחלתם הפסטורלית של הוריהם ייתקלו בקשיים, אך לאלה ולאלה ניתן למצוא פתרונות שיאפשרו את הגשמת החלום באופן מיטבי.
מהן הבעיות בהורשת הנחלה?
"הקושי העיקרי העומד בפני היורשים הוא הוראה ישנה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המחייבת הורים להוריש את הנחלה לילד אחד בלבד. את הבעייתיות הזאת ניסו לפתור במהלך השנים על ידי מתן האפשרות לפצל מגרשים בנחלה, וכן לבנות בה מספר יחידות מגורים. בעתיד הנראה לעין ייכנס לתוקפו תיקון לתוכנית המתאר הארצית המכונה 'תיקון 5 לתמ"א 35'. תיקון זה יגדיל את מספר היחידות הניתנות לבנייה בנחלה באופן משמעותי ביותר.
"לכאורה, פיצולים של מגרשים מנחלות מאפשרים להורים לחלק את הירושה באופן שבו כמה מילדיהם יוכלו ליהנות ממנה, אלא שהפיצולים האלה כרוכים בתשלומי היוון והיטלי השבחה גבוהים מאוד. בנסיבות האלה היורשים נאלצים לעתים למכור את הנחלה ולהתחלק בסכומים נמוכים יחסית, המהווים בממוצע כמחצית משווי הנחלה בשוק החופשי. יש יורשים המוצאים פתרון חלקי לבעיית המימון של תשלומי החובה, במכירת מגרשים שפוצלו או יפוצלו מנחלתם, או להישאר עם בית מגורים שיפוצל מהנחלה ולמכור את יתרת 'הנחלה המפוצלת'.
"כיום ניתן להוון את חלקת המגורים בנחלה באמצעות תשלום המכונה דמי רכישה. דמי הרכישה מחושבים לפי 33% משווי חלקת המגורים בתוספת מע"מ ומס רכישה. היוון הנחלה בעת תשלום דמי רכישה מאפשר לבעל הנחלה לקבל חוזה חכירה ל־200 שנה ובמעמד הקרוב מאוד ל'בעלות'".
שטילמן מדגיש כי מכירת נחלה מפוצלת יכולה להתבצע בכספי הקונה. "כך הופכת הנחלה לנכס ורסטילי שניתן למכור חלקים ממנו", הוא מוסיף. "למשל: בעל הנחלה או יורש יכול לפצל את בית מגוריו ולמכור את יתרת הנחלה, או לחלופין למכור מגרשים שיפוצלו מהנחלה ולהישאר עם הנחלה המפוצלת".
מה היא "עסקת נטו" וממה כדאי להיזהר בעסקה כזו?
"בעת מכר הנחלה חובה על המוכר לשלם לרמ"י דמי היוון, היטלי השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומס שבח לרשות המיסוי. כאמור מדובר בסכומים גבוהים מאוד, שלרוב אינם קיימים בידיו של בעל הנחלה וקיים קושי לצפות את סכומם הסופי. הבעייתיות נובעת גם מכך שהליכי מכר נחלה אורכים בממוצע כשנתיים. בתקופה זאת יש עליית מחירים ורמ"י נהגה לחשב את 'דמי הרכישה' לפי השווי ביום בדיקת השמאי ולא לפי שווי הנכס ביום העסקה.
"התנהלות זאת של רמ"י יצרה עיוות לאורך שנים, כאשר בעל נחלה מכר את נחלתו בהנחה שייוותר בידיו הסכום הדרוש לתשלומים לרמ"י ורווח נאה מהמכירה ובסופו של יום מצא כי רוב הכסף שקיבל במכירת נחלתו עבר לידי הרשות, ולא נותר לו הרווח שאותו ביקש להשיג לצרכיו העתידיים. מציאות זאת יצרה את הפתח ל'עסקאות נטו'.
"'עסקת נטו' היא אחת העסקאות הנפוצות כיום במגזר החקלאי. בעסקה זו המוכר מבקש לקבל לכיסו סכום קבוע המוסכם בחוזה, והוא מטיל על הקונה את כל תשלומי החובה החלים במכר. כך מבטיח המוכר 'נטו' שייוותר בכיסו, ואילו הקונה רוכש נכס מהוון ו'משודרג'. עם זאת, על הקונה תיוותר חובת ההתמודדות עם הרשויות בצמצום תשלומי החובה החלים על המוכר, בהשגות, בעררים ובהליכים משפטיים נוספים. אין ספק כי רוכש נחלה במחיר נטו חייב לבדוק 'בשבע עיניים' ובאמצעות מומחים מטעמו את הסכום הסופי (הברוטו) שצפוי שייצא מכיסו, שכן מחיר הנטו נראה בשוק החופשי אטרקטיבי למדי".
לאחרונה, בהליכים בפני בג"ץ שלהם היה שותף עו"ד שטילמן, חויבה רמ"י לשנות את הוראותיה ולחשב את סכום התשלום לפי שווי הנחלה בסמוך למועד העסקה, אולם המציאות המעוותת הנ"ל, שכבר הוטמעה במנגנון המכירה ב'עסקאות נטו', עדיין נפוצה בשוק.
האם רוכש נחלה יכול לרכוש אותה ביחד עם אחרים?
"במידה שרוכש נחלה מבקש לממן את רכישת הנחלה באמצעות פיצול מגרשים שאותם ימכור, הוא יכול להגיע להבנות מראש עם שותפים לעסקת הרכישה. עם סיום ביצועה של עסקת המכר הנחלה תירשם על שם הקונה, ואז יחל הליך הפיצול וההעברה של המגרשים על שם השותפים מכוח הסכם נאמנות שייחתם מראש, המהווה גם הסכם לפירוק השיתוף".
מדוע יש צורך במומחיות בתחום זה?
"עסקת מכר נחלה מחייבת מומחיות מיוחדת וממוקדת על מנת לצמצם את תשלומי החובה. למשל, חישוב מס השבח כולל שטחים בעלי מעמד שונה, כך שלכל אחת מיחידות המגורים, השטח החקלאי וזכויות הבנייה הלא מנוצלת יש שומות מס נפרדות. בנוסף קיימת מורכבות בתהליך העברת הנחלה מהמוכר לקונה, שכרוכה בהבנה היסטורית של היתרי הבנייה בנכס, ולעתים קיימים בנחלה מבנים ללא היתר המחייבים הסדרה ותשלום דמי שימוש לרמ"י.
"כמו כן, העברת נחלה מחייבת כניסה של הקונה למסגרת האגודה השיתופית של המושב. למעשה, העסקה כולה מותנית בקבלת הקונה כחבר. המורכבות והשונות בין תקנוני המושבים ונוהלי הקבלה לחברות אף הם מחייבים הבנה והתמקצעות בתחום דיני האגודות השיתופיות, ולא די בהבנה בדיני מקרקעין ורשות מקרקעי ישראל".
מה קורה בהסדרת זכויות במסגרת המשפחה?
"אחת הנקודות המהותיות הנוגעות לנדל"ן במגזר הכפרי היא זכויותיו של בן המתגורר בנחלה. בנחלות רבות איפשרו ההורים לאחד מילדיהם לבנות את ביתו בנחלה. במצב כזה, לאחר פטירת ההורים המשך מגוריו בנחלה עלול לגרום לסכסוך בינו לבין שאר בני המשפחה ולטרפד את מכירתה. לכאורה, מבחינה משפטית בן זה הוא המתאים ביותר להיות הבן שמסוגל ומוכן לקיים את המשק, שהרי הוא השקיע מכספו בבניית ביתו במשק וקבע במושב ובמשק את מרכז חייו, מתוך הנחה שיקבל זכויות בעתיד. אותו בן אף לוקח על עצמו בהרבה מקרים את הטיפול בהורים המתבגרים ובניהול המשק. אולם מצד שני, סביר שההורים, הגם שהקנו לו זכות בניית בית בנחלתם, לא התכוונו להפלות את ילדיהם הנוספים ויש להם זכות מלאה לערוך צוואה שמתיימרת להיות שוויונית בין ילדיהם.
"צוואות שמנסות ליצור שוויון בין הילדים מחייבות את הבן היורש בסכומי פיצוי לאחיו לפי שווי הנחלה, אך לרוב, נוכח עליית מחיר הנחלות, אין הבן היורש יכול לעמוד בסכומים האלה והוא נאלץ להיפרד ממנה או לפצלה".
אילו סכומים כרוכים בפיצול מגרשים?
"מדובר על תהליך יקר מאוד. במרכז הארץ עלות פיצול של מגרש מגורים מנחלה מגיעה בממוצע לשני מיליון שקל. כשמדובר על שני מגרשים הדבר מחייב תוכנית מתאר לבית שלישי, הכרוכה בתשלום נוסף של היטל השבחה. במקרים כאלה יש הצדקה כלכלית להוון את הנחלה בשלמותה, כך שהסכומים במרכז הארץ מגיעים לכ־5 מיליון שקל ואף יותר. במכירת המגרשים או הנחלה המפוצלת מצטרף לסכום האמור מס שבח ומס הכנסה שמחייב גם ב'מס יסף' שהועלה בשנה האחרונה ל־5%".
מה המעמד של "הבן הממשיך"?
"רבים סבורים כי מינוי 'בן ממשיך' באגודה חקלאית וקבלת אישור מהאגודה שהבן חבר בה מספיקים להגדרתו כיורש היחיד של המשק, אך מסתבר כי הפרוצדורה המקובלת ברוב המושבים מותירה את הזכויות בנחלה בידי ההורים. אם מינוי הבן כ'בן ממשיך' לא מסתיים באישורה של הסוכנות היהודית עוד בחיי ההורים, תוך דיווח לרמ"י, לא יהיה די באישורה של האגודה כדי שאותו בן יקבל את הזכויות במשק לאחר פטירת הוריו.
"הקושי לקבל את אישור הסוכנות היהודית נובע מהעובדה שהיום רוב רובם של המושבים עברו לחוזה משבצת 'דו צדדי', כלומר חוזה משבצת שבו הסוכנות היהודית אינה צד. על כן המנגנון של מינוי הבן 'כבן ממשיך' שיקבל את הנחלה בפטירת הוריו – אינו קיים, והבן המתיימר לקבל את הנחלה לאחר שאושר רק באגודה כבן ממשיך, מוצא את עצמו מתמודד עם צו ירושה או הוראות צוואה המחלקים את הזכויות בנחלה בין כלל היורשים".
איך בכל זאת ניתן לוודא אם העברת המשק נעשתה במלואה?
"הדרך היחידה ליצור ודאות בהעברת המשק ל'בן ממשיך' היא העברת מלוא הזכויות בנחלה על שמו של הבן עוד בחיי ההורים. החיסרון בהעברה בחיים של הנחלה בשלמותה הוא שההורים מאבדים את הנכס העיקרי שלהם, והם לא יכולים להתחרט ולהחזיר את הנכס לעצמם, אלא במקרים נדירים ביותר. במציאות זאת ההורים לא יכולים למכור את הנחלה או חלקים ממנה, גם במקרה שבו ירצו למשל לעבור לדיור מוגן. יתרה מכך, אם הבן מתחייב לפצות את אחיו כתנאי לקבלת הנחלה, התחייבות שכזאת יוצרת בעיות מס מורכבות ביותר המחייבות התייעצות עם עורכי דין שזה תחום מומחיותם".
מה אתה ממליץ לעשות במקרה שאחד הבנים בונה בית בנחלת הוריו בחייהם?
"על מנת למנוע סכסוכים עתידיים אנו ממליצים שטרם בניית הבית בנחלה יגיעו ההורים עם הבן להסכם מפורט בדבר העברת זכויות במגרש שעליו ייבנה ביתו. בדרך כלל מדובר על מגרש ששטחו כ־500 מ"ר, שניתן יהיה לפצלו בעתיד בהליכי תכנון ותשלום לרמ"י. הסכם שכזה מחויב בדיווח לרשות המסים ותשלום של מס רכישה בשיעור של כ־2% משווי המגרש שיפוצל בעתיד. הסכם זה מבטיח לבן את זכותו במגרש עם הבית שיפוצל בעתיד, ואת זכותם של הוריו ואחיו לגבי יתרת הנחלה. בנוסף אנו ממליצים ליצור סט הסכמים, הכולל הסכם משפחתי עם כל האחים, הסכם ממון בין בני זוג למקרה של חלילה פרידה, ובהתאמה אנו ממליצים לערוך את צוואת ההורים לגבי יתרת זכויותיהם במשק".
שטילמן רוט עורכי דין
טלפון: 03-6132432
למעבר לאתר >>
בשיתוף שטילמן רוט עורכי דין
