במשך שנים רבות, ירוחם נחשבה לסימן שאלה גדול על מפת הנדל"ן הישראלית. עיירה קטנה בלב הנגב שהתקשתה לפרוץ את תקרת הזכוכית הדמוגרפית והכלכלית שלה. אך בשנתיים האחרונות, משהו השתנה. מה שהתחיל כ"בדיחה" מקומית על מספר התושבים הנמוך ביישוב, הפך למה שראש העיר עו"ד נילי אהרון מגדירה כ"מניה לפני פריצה", עם חתימת הסכם גג היסטורי, שיווקים מוצלחים של מאות יחידות דיור ותנופת בנייה חסרת תקדים.
כדי להבין את גודל המהפך, צריך לחזור אחורה לימים שבהם ירוחם לא הצליחה להתרומם. "לאורך השנים היינו יישוב מאוד קטן", מספרת אהרון, "זה היה משעשע. היינו תקועים על כמעט 10,000 תושבים במשך שנים ארוכות וברשות תמיד חיכו למכתב ממשרד הפנים שייתן את האישור הרשמי שעברנו את ה-10,000, כי יש לזה משמעות מוניציפלית".
יישוב ללא ביקוש
למרות צמיחה דמוגרפית טבעית מרשימה של 1.5% עד 2% בשנה, נתון חריג לטובה ביחס ליישובים פריפריאליים אחרים, היזמים והמשקיעים סירבו להגיע והמכרזים שהוציאה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נכשלו פעם אחר פעם. "היה יזם שבנה בניינים של שלוש קומות ולא הצליח למכור אותם", נזכרת אהרון, "בסוף הוא הוסיף מעליות במקום המחסנים רק כדי לנסות למכור. התדמית הייתה בעייתית, יזמים הרגישו שירוחם היא לא מקום שבאמת בשל לבנייה".
הכישלון הצורב ביותר באותה תקופה היה הניסיון לקדם הסכם גג לעיר. "בשנת 2023 ירוחם עמדה בפני משבר אמון נדל"ני עמוק. מכרזים שיצאו לשיווק נכשלו בזה אחר זה, ומספר מתחמים נותרו ללא ביקוש, חלקם אף יצאו לשיווק פעמיים ללא מציעים. בעקבות כישלון המכרזים, המדינה סירבה לחתום על טיוטת הסכם גג קודם שנידונה אז, וכללה הקמה של 5,000 יחידות דיור ותקציב תשתיות על של 140 מיליון שקלים", מסבירה אהרון.
הכישלון באותם ימים היה דרמטי ושוק הנדל"ן שידר חוסר היענות משווע. כך למשל במכרז 98/2023 עבור 482 יחידות דיור באירוסים נבנו לבסוף 100 יחידות בלבד, שכן היה מציע אחד בלבד לשני מתחמים מתוך שבעה מתחמים, כך שחמישה מתחמים נסגרו ללא מציעים.
מכרז 155/2023 המיועד ל-30 יח"ד נכשל אף הוא, מכרז 46/2022 עבור 118 יח"ד מחיר מטרה בשכונת האופק נכשל ללא מציעים כלל, מכרז 169/2022 עבור 230 יח"ד מחיר מטרה בשכונת האירוסים נכשל ללא מציעים כלל ומכרז 269/2022 עבור 100 יח"ד מחיר מטר בשכונת האירוסים נכשל גם הוא ללא מציעים כלל. תמונת הנדל"ן בעיר הייתה אפוא קודרת מאוד והיה חשש להגירה שלילית מהעיר. אם היה מדובר בעסקים, הרי שמדובר בחברה לפני פשיטת רגל.
שטיח אדום ומסלול ירוק
עם כניסתה לתפקיד, החליטה אהרון לשנות את כללי המשחק. במקום לחכות למדינה, היא פנתה ישירות ליזמים. היא זיהתה שהחסם המרכזי אינו היעדר ביקוש של תושבים, אלא חששם של היזמים מהסבך הבירוקרטי המאט את קצב אישורי הבנייה. "כשנכנסתי לתפקידי התחלתי לשבת עם יזמים במטרה להבין למה הם לא ניגשים למכרזים בעיר", היא מספרת. "במהרה התברר לי שהסיכון שלהם בירוחם הוא בעיקר העיכוב הבירוקרטי, ולכן הם העדיפו להשקיע במקומות אחרים בהם תהליכי האישורים היו מהירים יותר מאשר להתעכב אצלנו. כמענה לכך הקמתי מנגנון עירוני חדש אותו אני מכנה "שטיח אדום ומסלול ירוק ליזמים".
כיצד המנגנון בא לידי ביטוי?
"בעצם הקמת המנגנון הכרזנו על כך שאנו מתחייבים לוודאות מקסימלית עבור היזמים. כיום הוצאת היתר אצלנו היא בין המהירות והיעילות בארץ ועומדת על כחצי שנה בלבד. בנוסף, מעבר לרכיב הזמן יש לנו גמישות מחשבתית, כך שאם למשל יש בעיית חניה או מכשול אחר אנחנו מייצרים פתרונות יצירתיים במסגרת החוק. יזם צריך ודאות. לדעת מתי הוא עולה על הקרקע ומתחיל לבנות כדי שהכסף שלו בבנק לא ישכב ללא פעילות".
זאב אפשטיין, מנכ"ל חברת "הרי זהב", הבונה פרויקט בעיר ירוחם, מגבה את דבריה של אהרון: "בימים אלו מקדמת הרי זהב פרויקט בשכונת האירוסים בירוחם, הכולל 76 יחידות דיור", הוא מספר. "היתרון הבולט של ירוחם על פני ערים אחרות טמון בניהול הליכי הרישוי, העניינים והמהירים מאוד. צריך להבין, היעילות הזו אינה רק עניין של נוחות בירוקרטית, אלא היא בעלת משמעות כלכלית אדירה. עיכובים ברישוי, שמתרחשים לעיתים בערים אחרות ללא הצדקה, נכנסים לחישובים הכלכליים של הפרויקט ולעומת זאת, כאשר הרישוי עובד מהר, זה חוסך המון ליזם, ולכן יזמים כמוני מעדיפים להשקיע בירוחם"
לא תופתעו לגלות שהגישה הזו הוכיחה את עצמה מהר מהצפוי, ואהרון שראתה כי טוב ניגשה לרמ"י עם הצעה יוצאת דופן: לשווק 800 יחידות דיור שנכשלו בעבר, עוד לפני חתימת הסכם הגג.
"זו הייתה הצעה די גרנדיוזית לזמנו, אבל תוך מספר חודשים כל המגרשים האלה שווקו והיו מתחמים שניגשו אליהם מעל עשרה יזמים. פתאום ברמ"י הבינו שקורה משהו חדש בירוחם ויש ביקוש יזמי עצום לבנייה בעיר".
ההצלחה המוקדמת סללה את הדרך לחתימת הסכם גג היסטורי עם הממשלה. הפעם, הנתונים היו שונים לחלוטין מהטיוטה הכושלת של העבר. ההסכם החדש כולל בנייה של 7,300 יחידות דיור ותקציב "תשתיות על" שזינק מ-140 מיליון שקלים ל-370 מיליון. כמו כן, במסגרת ההסכם נקבעה השקעה כוללת של כשני מיליארד שקל בפיתוח שכונות חדשות, פיתוח של מעל 1.5 מיליון מ"ר תעשייה, מסחר, תעסוקה, ופיתוח של מעל 540 אלף מ"ר שטחי תיירות ופנאי. היעד הדמוגרפי של התוכנית הוא להגיע ל-40 אלף תושבים בירוחם עד לשנת 2040.
"הבאנו פי שלושה יותר כסף לתשתיות", מסבירה אהרון, "זה אומר שהתשתיות הישנות בעיר, הכבישים והפארקים, יקבלו תשומת לב מיוחדת. לא יהיה שוני בין העיר הישנה לעיר החדשה".
הסכם הגג אינו רק מספרים, אלא תכנון קונספטואלי של שכונות ייחודיות, ביניהן שכונת האמנים, הממוקמת ליד בית הספר למוזיקה ותהווה מוקד לסטודנטים ויוצרים; שכונת הגיל השלישי המתוכננת בסגנון אמריקאי עם חללים משותפים ומתקנים מותאמים בלב הבניינים ורובע ההייטק הממוקם בסמוך לאזור התעשייה ושטחי ניסויי הכטב"מים, ומציע דירות סטודיו משולבות משרדים בבניינים גבוהים.
הנתונים מדברים בעד עצמם ויישום האג'נדה של אהרון הביא לביקושי שיא ולתחרות אדירה בין יזמים. ניקח לדוגמה את מכרז 367/2023 עבור 238 יח"ד בשכונת אופק (שנסגר בספטמבר 2024). על מתחם 6 במכרז (בניית 34 יח"ד) התחרו לא פחות מ-15 יזמים שונים. במקביל, על מתחם 1 התחרו 12 מציעים ועל מתחמים 2, 3 ו-5 התחרו תשעה יזמים לכל מגרש. במכרז 170/2024 לבניית 382 יח"ד בשכונת האירוסים (נסגר בספטמבר 2024) כל חמשת המתחמים שווקו בהצלחה מלאה במכה אחת ליזמים עם שלושה-ארבעה מציעים לכל מתחם.
כך היה גם במכרז 278/2024 עבור 108 יח"ד בשכונת אופק (נסגר בדצמבר 2024) שרשם זינוק, כאשר על מתחם 601 ל-108 יח"ד התחרו עשרה מציעים.
"למעשה ההצלחה נמשכה גם כאשר שוק הנדל"ן הארצי נקלע למשבר. כך, בזמן שבבאר שבע השכנה נרשם קיפאון במכרזים האחרונים בשכונת הרקפות עבור 613 יח"ד לבניה נמוכה יזמית ו-509 יח"ד לבניה רוויה כשכלל המכרזים נסגרו ללא הצעות, ירוחם הוכיחה שההצלחה היא מגמה מתמשכת: במכרז 400/2024 לשכונת המכתש (שנסגר בסוף דצמבר 2025), המכרז הראשון מאז חתימת הסכם הגג, מספר מתחמים המיועד ל-60-70 יחידות דיור בבניה נמוכה יזמית שווקו בהצלחה", מעידה אהרון.
מה בנוגע לאפיקי תעסוקה ופנאי?
"לצד הבנייה הגדלה, העיר עוברת מהפכה גם בתשתיות הפנאי והתעסוקה ואנחנו מתחילים בנייה של קאנטרי ב-60 מיליון שקל. כחלק מכך אנחנו מחדשים את פארק האגם שיכלול שכשוכיות וגשר צף ובונים מתחם גלמפינג ומרכז מבקרים".
שותפות עם היזמים
אחד הצעדים היצירתיים ביותר של אהרון הוא הפיכת היישוב לשותף שיווקי של היזמים. היא זיהתה שמפעלים גדולים באזור, כמו מפעל התרופות פדאגיס המעסיק 600 עובדים, כוללים מאות עובדים שמתגוררים מחוץ לעיר ולכן החליטה למקד בהם את מאמצי שיווק הפרויקטים.
"עשיתי יריד דירות בתוך המפעל", היא מספרת על המהלך יוצא הדופן. "הבאתי את היזמים שזכו במגרשים, הקמנו דוכנים ועזרנו להם למצוא דיירים. מבחינתי, כמי שעומדת בראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אני לא רק הרגולוטור, אלא אני גם שותפה שלהם, כי ההצלחה שלהם היא ההצלחה של העיר".
גם בתחום התעסוקה וההכנסות המוניציפליות, אהרון הובילה מאבק משמעותי מול עיר הבה"דים של משרד הביטחון. לאחר שנים שבהן ירוחם קיבלה סכומים נמוכים, היא הצליחה להגדיל את ההכנסות מארנונה מ-2.6 מיליון שקל ל-3.4 מיליון עם תשלום רטרואקטיבי, ובשנת 2025 השומה צפויה לעמוד על כ-10 מיליון שקל. בנוסף, העיר ממצבת את עצמה כמרכז לאומי לכטב"מים (ראו כתבה נפרדת), עם שדה ניסויים לאומי, חברות הייטק המפתחות כטב"מים, שמושכים עוד יזמים טכנולוגיים".
מהו החזון הנדל"ני שלך עבור העיר?
"להפוך את ירוחם לפנינת הנדל"ן של דרום הארץ. היהלום בדרום. יזמים צריכים להבין שהם יכולים להפוך אצלנו לטייקונים בתוך שנים ספורות כיוון שהעיר הזו היא עדיין פנינה נסתרת, יהלום לא מלוטש. בסוף, הנתונים מדברים בעד עצמם והמכרזים מצליחים גם בתקופה קשה ובזמן שבסביבה הכול תקוע. יזם חכם שיזהה זאת לפני כולם, ייהנה מתשואות גבוהות במיוחד. מה שבטוח זה שהעירייה בראשותי תסייע ליזמים להגשים את השאיפות שלהם בעיר ותהיה עבורם שותף נאמן, מבלי להתפשר על האיכות עבור התושבים".
בשיתוף עיריית ירוחם
