"מה איבדת באופקים?", "מה לך ולמגדל העמק?", "עזוב אותך, תשקיע בתל אביב - שם הכסף בטוח". זו הייתה התגובה הקבועה שקיבל מוטי גולדשטיין, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב פליקאן גרופ, בכל פעם שניסה לשכנע אנשי עסקים להסיט את המבט מהמגדלים הצפופים של גוש דן אל המרחבים של הפריפריה הישראלית. אבל גולדשטיין, שמתמחה בנדל"ן לתעשייה ולוגיסטיקה, חיפש את ההזדמנות הבאה במקום שבו אחרים ראו רק את המרחקים.
היום, על רקע עליית מחירי הקרקע במרכז והתגברות הביקוש למרכזים לוגיסטיים, התנועה של התעשייה החוצה מגוש דן כבר ניכרת בשטח. אחת הנקודות הבולטות במגמה הזו היא ירוחם - יישוב שבעבר נתפס כמרוחק מהעשייה הכלכלית וכיום מושך עניין גובר מצד יזמים ותעשיינים.
השורה התחתונה קובעת
עבור גולדשטיין, הבחירה בפריפריה היא הרבה מעבר לגיליון אקסל עם מספרים אטרקטיביים. זו האמונה שציונות אמיתית במאה ה-21 נמדדת ביצירת מקומות תעסוקה, בבניית תשתיות מתקדמות ובחיזוק החוסן הכלכלי של יישובי הדרום והצפון.
"מה שמפעיל אותנו הוא שילוב בין חזון הפרחת השממה לבין כניסה לנישה עסקית עם פוטנציאל תשואה גבוה", הוא אומר. "כשמסתכלים על הנתונים, הפערים ברורים: דמי השכירות למבני תעשייה באזורי הביקוש שבין חדרה לגדרה - בערים כמו רמלה ולוד - מגיעים כיום לכ-45-60 שקלים למ"ר. בפריפריה הרחוקה יותר מדובר על כ-18-25 שקלים למ"ר. עבור מפעלי תעשיה שפועלים בשולי רווח לא גבוהים, זה הבדל קיומי - פער שמתורגם ישירות לשורה התחתונה".
לדבריו, הפער הזה הוא דרמטי גם משום שהוא מאפשר לבעלי מפעלים להפנות הון ניכר להשקעה בטכנולוגיה ובצמיחה. שילוב של רובוטיקה, אוטומציה ואפליקציות ייעודיות לניהול תהליכי ייצור הם הכרחיים היום כדי להתמודד מול התחרות בשווקים. לכך מתווספת ארנונה זולה משמעותית (בהתאם לסיווג הנכון) וזמינות של כוח אדם איכותי ונאמן, שמחפש הזדמנויות קרוב לבית. "כשאתה משלם פחות מחצי על השכירות ומקבל עובדים שמחוברים למקום, המעבר הוא לא רק מהלך ציוני, אלא גם החלטה עסקית שמחזקת את הרווחיות".
את המגמה של צמיחת הפריפריה הוא זיהה כבר לפני עשור ומאז הוא שם. נפגש עם ראשי יישובים, מקדם השקעות. התובנה שלו תקפה גם כיום - ישראל מתפתחת בקצב מהיר, המרכז הופך לצפוף מאוד ובנייני המשרדים דוחקים החוצה את התעשייה המסורתית. שינויי תב"עות הפכו אזורי מלאכה לשכונות מגורים ומגדלי משרדים והמפעלים סולקו החוצה.
"הנדידה הזו היא גם הזדמנות להתייעלות", הוא מדגיש. "בפריפריה נהנים המפעלים מנגישות תחבורתית טובה - כבישים מהירים, רכבות - ובמקביל מהטבות מס (אזורי פיתוח א'/ב'). זה מאפשר לאמץ חדשנות טכנולוגית ולחסוך בכוח אדם יקר. משרד הכלכלה מספק מענקים לרכישת ציוד ומעודד שילוב AI במערכי הייצור. כיום המחירים בפריפריה הקרובה כבר עולים, ודחיפת המפעלים מתרחבת לעומק - לחצור הגלילית וראש פינה בצפון, ולירוחם ומצפה רמון בדרום".
להפוך את ירוחם לדבר הבא
"פליקאן גרופ" היא חברה פרטית בבעלותם של ג'ונתן ואיילת ווינר מניו יורק, המחזיקים באלפי יחידות דיור בניו יורק. בני הזוג ווינר, יהודים חמים וציונים נלהבים, מנהלים אימפריית נדל"ן גלובלית, אך ליבם נותר בישראל.
קבוצת פליקאן מבססת את מעמדה כשחקנית מפתח בתחום הנדל"ן המניב בישראל, עם דגש אסטרטגי על עוגנים תעשייתיים באזורי עדיפות לאומית. פורטפוליו החברה, המשתרע מצפון הארץ ועד לדרומה, כולל כ-250 דונם של עתודות קרקע ו-120 אלף מ"ר של שטחים בנויים, ביניהם נכסים אסטרטגיים דוגמת המרלו"ג של לוגיסטיקר בחיפה, מתחם מפעל "פרי גליל" המושכרת ל"פרי ניר", ומתחם "ברנד" בירוחם. רכישת מפעל פלקסטרוניקס באופקים לאחרונה מידי חברת אדגר מסמנת את המשך התרחבותה של הקבוצה, הפועלת במודל של רכישת תשתיות תעשייתיות והשכרתן לטווח ארוך לחברות יצרניות מובילות.
מוטי גולדשטיין (51, נשוי פלוס 3), תושב רמת השרון ובעל תואר MBA מהאוניברסיטה העברית, מייצג את המשפחה בארץ. הוא מביא איתו ניסיון של שני עשורים בעולמות הנדל"ן, לצד רקע כבנקאי השקעות ומי שהיה ממקימי חברת פרטנר.
המפגש עם הפריפריה, בצפון ובדרום, היה עבורו רגע של התגלות. "התאהבתי באנשים ובמנהיגות. פגשתי אנשים חמים, פתוחים ומכניסי אורחים, שצמאים לקדם את היישובים שלהם. אפשר לומר שבאתי לחזק ויצאתי מחוזק".
אך מבין כל היישובים, לירוחם שמורה לו בלב פינה מיוחדת. חלק מזה נובע מהתרשמות שלו מההנהגה המקומית ביישוב, בראשות ראשת המועצה, נילי אהרון. גולדשטיין מגדיר אותה כ"בולדוזר עם אש בעיניים", שמציגה חזון משכנע שבמרכזו השלשת אוכלוסיית העיר תוך עשור, משיכת משפחות צעירות והרחבת מקורות התעסוקה, בדגש על תעשייה ומלונאות. "היא חדורת מוטיבציה להפוך את ירוחם לדבר הבא", מעיד גולדשטיין.
"בירוחם אין בירוקרטיה מעכבת - יש דלת פתוחה. אתה פוגש את מהנדס המועצה והכול מקודם במהירות. כולם מחבקים, מחייכים, רוצים לעזור. אין תהליכי תכנון ארוכים, אין אישורים של שנים ואין המתנה אין-סופית לקבלת תשובות. הם אפילו מסייעים לתעשיינים לאתר כוח אדם. האמת היא שהיו לי חששות בתחילת הדרך, אך כשסיימתי את הפגישה הראשונה איתם, התקשרתי מייד לניו יורק למשפחת ווינר ואמרתי להם: 'מצאנו הנהגה שאפשר לסמוך עליה'. ההחלטה להשקיע התקבלה במקום".
לצד עלויות הקרקע הנמוכות, הטבות המס, המענקים ליצואנים והארנונה הנמוכה, גולדשטיין מצביע על יתרונות נוספים לתעשיינים בירוחם, כמו תשתית גז טבעי, שמוזילה מאוד את עלויות הייצור. המועצה גם נהנית מה'בוסט' שנובע ממעבר מחנות צה"ל דרומה והופכת במהירות להאב של כטב"מים ורחפנים, אזרחיים וצבאיים.
אך החזון של ירוחם כולל גם את הפיכתה לבירת תיירות ופנאי, עם אגם מדהים, מתחמי גלמפינג ונוף מדברי. כאן נכנסת לתמונה פליקאן גרופ כשחקן אסטרטגי בנדל"ן מניב למלונאות. "אנחנו לא נהיה מנהלי המלונות, אלא הגוף שבונה את התשתית ומשכיר אותה לרשתות", מבהיר גולדשטיין. "החברה בוחנת כיום שת"פ עם רשתות מלונאות מובילות, להקמת תמהיל מלונאי מגוון: ממלונות יוקרה מול המצוק ועד למלונות עממיים ומלון דרכים שישרת את המבקרים בעיר הבה"דים הסמוכה ובמסלולי האופניים באזור. כשיש לך נוף מדברי בראשיתי מצד אחד, ותמיכה ממשלתית ועירונית אדירה מהצד השני - ירוחם היא כבר לא רק 'הזדמנות'. היא המציאות החדשה של הכלכלה הישראלית".
בשיתוף פליקאן גרופ
