שכונת רמת ורבר שהוקמה בראשית שנות ה-50 של המאה הקודמת בפתח תקווה, הממוקמת על צירי תחבורה מרכזיים וצמודה למתחם ופארק יד לבנים, מאופיינת ברובה בשיכונים טוריים ובנייה ישנה. כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית ותוכנית המתאר שמקדמת העירייה בשיתוף הרשות להתחדשות מטעם משרד השיכון, מתוכנן אחד הפרויקטים הגדולים בהיקף של 836 יחידות דיור, הכולל ארבעה מגדלים בני 24 עד 30 קומות, ובנייה מרקמית של חמישה בניינים בני 10 קומות.
את הפרויקט, שנמצא בקרבת קו המטרו העתידי ועל צירי תחבורה מרכזיים, מובילה 'שפיר מגורים' מקבוצת שפיר הנדסה ותעשייה שנוסדה בשנת 1968 ומובילה את השוק בתחום התשתיות בישראל, בהיבט תעשייה תומכת תשתיות וגם בייזום, תכנון, הקמה, ניהול ואחזקת פרויקטים לאומיים מהגדולים שנבנו בישראל, וכן בניית עשרות אלפי יחידות דיור, ביניהם שכונת בצוותא בחריש אשר נבנתה בשיטת 'תכנן ובנה' שבה היזם הוא גם הקבלן המבצע אשר בונה את הבניינים ומבצע גם פיתוח סביבתי הכולל תשתיות, כבישים ומבני ציבור. לדבריו של גד גרשון, סמנכ"ל התחדשות בשפיר מגורים, אמור הפרויקט המבוסס על תוכנית תב״ע מפורטת, לשפר את איכות חיי דיירי המתחם ולתת תנופה אדירה לעיר ולאזור. "הפרויקט יאפשר גם נגישות לקהל הרחב אל הפארק רחב הידיים והירוק וכן פעילות מסחרית״, מסביר גרשון ומתאר את מצבה של רמת ורבר כיום: ״מדובר בשיכונים משנות החמישים, במצב רעוע מאוד. עצם הידיעה ששפיר עומדת להקים במתחם את הפרויקט הקפיצה את המחיר הממוצע של דירת 60 מ״ר (ללא מרפסת, חניה ומעלית) ממיליון לשני מיליון שקל״.
כיצד אתם ממשיכים לתת כיום מענה, לפרויקט שעתיד לקום רק בעוד כמה שנים?
״ראשית, וכחלק מסקר חברתי שמטרתו להציף את החששות והפחדים של הדיירים, אנו מעניקים ליווי מלא ומענה לכל בעיה שמתעוררת כבר עכשיו ועם ראייה לעתיד. בנוסף, כאשר יוקם הפרויקט הוא יביא שינוי מהותי לסביבת מגורים איכותית ויפה, פתרון לרעידת אדמה ולמצבי מלחמה. כיום, בכל השכונה אין ממ״דים, מלבד מספר דירות שבהן נבנה חדר ייעודי באופן עצמאי על ידי בעלי הבית. גם המבנים עצמם במצב מאוד לא טוב. זה מסוכן ומפחיד, במיוחד לאחר כל רעידות האדמה שפקדו את ישראל לאחרונה והורגשו היטב בבתים הישנים ובקומות הגבוהות. הבנייה החדשה, כאמור, נותנת מענה גם למצב של איומים כדוגמת נפילת טילים - תרחיש אפשרי שדורש היערכות נכונה של העורף שעלול לסבול מנפילת טילים, ואשר מחייבת מבנים עמידים ומוגנים. כחלק מההכנות שאנו מבצעים, עוד בשלבי ההמתנה לאישורי הוועדות המקומית והמחוזית, ובדומה להתנהלות של החברה בכל פרויקט שבו אנו מעורבים ומקדמים, מקבלים הדיירים מענה של מנהל פרויקט מטעם שפיר מגורים שמוביל את הקשר הטוב והחשוב עם כל בעלי הדירות. פלטפורמה חשובה שבה אנו עושים שימוש, גם כן לרווחת הדיירים, היא אפליקציית Get Status - המאפשרת קבלת דיווחים שוטפים ומידע עדכני המתייחס לסטטוס הפרויקט ומידת ההתקדמות, כך נוצרת שקיפות מלאה בכל שלבי הפרויקט״.
מה בנוגע לחוק ההסדרים, שבו מוקדש פרק שלם לנושא ההתחדשות העירונית?
״אין ספק שהכוונות טובות ויחד עם זאת יש בנוסח החוק כל כך הרבה באגים שיוצרים מצב שבו על כל צעד אחד קדימה, הולכים גם שניים אחורה. דוגמה לכך היא הוויתור שנעשה על הדרישה לחתימת מהנדס עיר על מסמך ממשלתי לקבלת 'הכרזה מקדמית', המאפשר במסגרת תהליך פינוי בינוי פטור ממיסים, שמשמעותו מיליוני שקלים לטובת היתכנות פרויקטי פינוי בינוי, אבל המשך הסעיף מחייב את אישור העירייה על התב״ע עצמה, וכך נשארנו שוב באותו המקום (הצורך בהסכמת העירייה). דוגמה נוספת היא המיסוי הכפול המוטל על הקמת שותפויות או מכירת פרויקטי פינוי בינוי.
לצערי נשאר ללא פתרון נושא קביעת שמאי מכריע בנוגע ליחס הנדרש לפרויקטי פינוי בינוי. קיים צורך דחוף במינוי שמאים מכריעים בתחום הפינוי בינוי, על מנת להכריע בסוגיות הכדאיות הכלכלית והיקף הזכויות. שמאות שתהיה אובייקטיבית ומקצועית ותכריע בעת חילוקי דעות שקיימים כמעט בכל הפרויקטים הללו. בדיוק כפי שהוקם מנגנון לשמאי מכריע בתחום היטלי ההשבחה. במקרים של פינוי בינוי, אין לצערי גורם אובייקטיבי ומקצועי שיקבע את היקף זכויות הבנייה הנדרשים. המצב הקיים מעכב ואף מונע הקמתם של פרויקטים חשובים במסגרת ההתחדשות העירונית. לדוגמה, במסגרת קידום תב״ע נבדק ונמצא ע"י היזם, על פי תקן 21 לפינוי בינוי, שנדרש מינימום של 500 יחידות דיור לצורך היתכנות כלכלית, אבל הוועדה מוכנה לאפשר רק 400 יחידות דיור מהטעמים שלה. ברור שללא גורם מכריע, שקביעתו תחייב את הוועדות, לא ניתן יהיה להקים את הפרויקט".
הקמת פרויקטי התחדשות עירונית תחת קורת גג אחת
קבוצת שפיר, המונה כיום כ-3,500 עובדים, היא חברת התשתיות הגדולה בישראל הנסחרת בבורסה ושוויה כתשעה מיליארד שקל. אחד מתחומי הפעילות המרכזיים של הקבוצה, שהפכה עם השנים לקונצרן של חברות שבבעלותה, הוא תחום ההתחדשות העירונית והפינוי בינוי בהיקפים גדולים, הכוללים בניית 1,000 יחידות דיור ומעלה. גרשון מסביר כי בזכות היות החברה גם הקבלן המבצע, הדייר מקבל ודאות לגבי הגוף שיקים עבורו את הפרויקט. בשפיר ישנו צוות שעובד בתחום ההתחדשות העירונית, הכולל מהנדסי ביצוע, תיאום, תכנון, רישוי ותב״ע, כמו גם ייבוא של חומרי גלם, מפעלים המספקים ברזל, בטון, ומייצרים צינורות וכו'. בכך נוצרת מעטפת תמיכה שהופכת את שפיר מגורים ל-One Stop Shop, זאת בנוסף לגב הכלכלי שמספקת הקבוצה הרב ענפית, שמאגדת תחת קורת גג אחת מגוון תחומי פעילות מרכזיים המשלימים אחד את השני: חומרי גלם לתעשייה, הקמת פרויקטי תשתיות גדולים, תפעול ואחזקה במודל הזכיינות, תחום לוגיסטיקה וכמובן תחום הנדל"ן הכולל בנייה למגורים, התחדשות עירונית, דיור מוגן ורשת מרכזים מסחריים 'שפיר סנטר'. כל התחומים מתפקדים כל אחד באופן עצמאי ובו זמנית משלימים ותומכים האחד בשני באופן ייחודי אשר לא מתאפשר באף חברה נדל"ן אחרת.
בשיתוף שפיר הנדסה ותעשייה
