מודל תמ"א 38 אושר בממשלה בשנת 2005 ומאז אומץ בהצלחה ואף הוארך בשתי פעימות. התוכנית לחיזוק ומיגון בניינים ישנים, מפני רעידות אדמה ופגיעות אחרות, קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים באמצעות תוספות בנייה, וכן הריסת בניינים ישנים שדורשים חיזוק ובנייתם מחדש. מודל תמ"א ופינוי-בינוי נכללים בתוכנית התחדשות עירונית, כפתרון למחסור בעתודות קרקע ע"י הריסה ובנייה של מבנים קיימים ובניית בניינים חדשים במקומם, ומעבר לחיזוק ולשיפוץ הבניינים עצמם, שדרוג וחידוש התשתיות התומכות ברחבי השכונה.
"התחדשות עירונית היא הפתרון ההוליסטי, הכולל והטוב ביותר, למצוקת יחידות הדיור", אומר עמי כחלון, מייסד ומנכ"ל ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל. "כיום יש מחסור של למעלה מ- 250 אלף יחידות דיור במדינה וזה רק ילך ויגדל. למרות שמדינת ישראל פעלה להאצת תהליכי התכנון זה עדיין לא מספיק.
"חשוב לזכור שכדי לזרז הליכי תכנון הורה בזמנו רה"מ אריאל שרון לבנות למעלה מ-10,000 יח"ד בימי העלייה הרוסית הגדולה והפך את זה לצו השעה. אנחנו נמצאים באותה בעיה גם היום, אם לא חמורה יותר, ואסור לנו לשכוח את הדיירים הוותיקים שאין להם דיור הולם. מדינת ישראל צריכה להריץ את האישורים התכנוניים על מנת שההליך לא יימשך כעשור, וליצור תקנים מהמחמירים ביותר להנגשת דיור מתאים גם למבוגרים ולאנשים עם מוגבלויות".
תכנון הדירות והתשתיות
ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל, שנוסדה ע"י עמי כחלון וטל גולדשטיין המשמשים כמנכ"לים שותפים, אחראית על פרויקטים רבים ברחבי הארץ בתחום ההתחדשות העירונית - תמ"א 38 הריסה ובנייה וכן פינוי-בינוי. בבעלות החברה גם חברת הבת מגדלי ישראל, אליה הצטרפו שותפים נוספים: טל גולדשטיין, משפחת שפר ומשפחת וסרמן מארה"ב, וכחלק מפעילותה היא בונה מגדלי משרדים, תעסוקה ומסחר בכל רחבי הארץ.
ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל אחראית לבניית בנייני מגורים במודל של התחדשות עירונית תמ"א 38-2 הריסה ובנייה ופינוי-בינוי. לדברי כחלון "אנו בונים בפועל כ-1,600 יח"ד למגורים בשנה בכל רחבי הארץ ומאמינים שהתחדשות עירונית היא צו השעה - הפתרון הכי פשוט ויעיל למצוקת הדיור".
ממה נובע לדעתך המחסור ביחידות דיור?
כחלון: "מכמה סיבות. אנשים מתחתנים מוקדם ורצים מיד לקנות דירה. אנשים מתגרשים יותר, צעירים מסיימים צבא ויוצאים מיד לשכירויות, שלא כבעבר כשגרו יותר זמן אצל ההורים. כל הפרמטרים האלו מייצרים מחסור ביחידות דיור".
והתחדשות עירונית פותרת את הבעיה באופן הטוב ביותר?
"כמובן. הפתרון לבעיית המחסור היא התחדשות עירונית בתכנון נכון ומושכל, שמשמעותו בניית תשתיות מתאימות לכל האזור, הנגשה לנכים, בנייה ירוקה, סלילת כבישים ודרכים חדשות, שבילי אופניים, ועוד. תכנון השכונה כולה והתשתיות המתאימות, ולא רק בניית הבניינים עצמם. יזם שיודע לעשות זאת היטב, פועל בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות באופן מיטבי להבטחת התשתיות שמסביב. אם מבצעים את הפרויקט נכון, כולם מרוויחים – הדיירים, היזם והרשות המקומית. נבנה בניין שנותן מענה לדיירים מבחינת מיגון מלחמות ורעידות אדמה ואיכות חיים שמתאימה למגורים נורמטיביים".
במפגש בין צרכי הדיירים ודרישות הרשות
את ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל ייסד כחלון מתוך הכרת מצוקת הדיור והחזון לפעול לשיפור המצב. "אני משמש כסגן ראש עיריית קריית אונו בהתנדבות ומכיר את המצב משני היבטים חשובים: דרישות הרשויות המקומיות וצרכי הדיירים, זאת מעבר לכך שעל פי תפיסת עולמי, כל תושב במדינת ישראל זכאי לדיור הולם. היום, במיוחד, חייבים לפתור את בעיית המבנים הישנים שלא עומדים בסטנדרטים חשובים כמו מיגון מפני רעידות אדמה ואירועים ביטחוניים, וכמובן אינם מתאימים לאנשים עם מוגבלויות.
"למרות שיש תקן במדינת ישראל לאנשים עם מוגבלויות, עד היום חלק ממבני הציבור לא מונגשים. כל הסיבות הללו מציבות את ההתחדשות העירונית כפתרון האולטימטיבי למצוקת הדיור וצו השעה של רשויות התכנון".
מה הם הפרויקטים הבולטים שלכם?
"יש לנו ניסיון רב בעשרות פרויקטים של התחדשות עירונית. ברחוב לה גווארדיה בתל-אביב לדוגמה, פינינו ואכלסנו 72 דיירים. בנינו 275 יח"ד בתוספת שטחי מסחר לפי מדיניות הרשות המקומית.
הפרויקט מייצר הכנסה ממסחר לרשות המקומית ומעניק לדיירים דיור איכותי והולם. הטרנד של עירוב שימושים חזק בישראל בשנים האחרונות, בדומה לרוב מדינות אירופה המתקדמות. לדעתי, זה יוצר איזון נכון גם לרשות המקומית וגם לדיירים שזוכים לחנויות מסחר, מסעדות ובתי קפה בסמוך לבית".
מה התפיסה שלכם לגבי הדיירים בפרויקט?
"מבחינתנו הדייר עומד במרכז והוא בעל העסקה. הדייר הכי חשוב בתהליך והיזם צריך ללוות אותו עד הצבת המזוזה בבית. מעבר לכך, היזם צריך לעשות תכנון מושכל ולחשוב מחוץ לקופסה כדי לספק לדיירים פתרונות בהתאמה אישית. אם מדובר באנשים מבוגרים או עם מוגבלויות, צריך לתכנן דירה עתידית שתתאים לצרכיהם, אם אלו זוגות צעירים שצריך לפנות אותם לשכירות בתקופת הבנייה, לפתור עבורם בעיות ברישום לגני ילדים בגלל שינוי האזור ויש עוד ועוד דוגמאות. אנחנו שותפים עם הדיירים בפרויקט לכל אורך הדרך ומבצעים עבורם כל מה שצריך מ- א'-ת'".
והתוכניות העתידיות?
"יש לנו מספר פרויקטים שיעלו לביצוע בשנתיים הקרובות. פרויקט בבית שמש של למעלה מ-1,000 יח"ד עם קאנטרי קלאב לרווחת הדיירים. זהו פרויקט ראשון מסוגו ואנו גאים על מיקומו בבית שמש. בנוסף ישנם כמה פרויקטים בתל-אביב, גם כן של 1,000 יח"ד, שבנייתן תחל בשנתיים הקרובות ובבת-ים פרויקט של למעלה מ-500 יח"ד. החברה פועלת על פי קריאת הדיירים אנחנו לא מחפשים פרויקטים אלא מעניקים מענה לדיירים שפונים אלינו. הדיירים הם שגרירי המותג שלנו והם אלו שממליצים עלינו לאחרים".
בשיתוף ע.ט החברה להתחדשות עירונית לישראל
