"חלק מהסיבוכים בעסקאות נדל"ן נוצרים כיוון שהרוכשים נוקטים סדר פעולות הפוך. רק אחרי שחתמו על חוזה הרכישה, הם פונים לשמאי מקרקעין", מסביר עמוס אביב, שמאי מקרקעין ויועץ נדל"ן. "האבסורד הגדול הוא שכשקונים רכב, שערכו קטן ביחס לשווי ההשקעה בנכס, הקונה משקיע בדרך כלל כסף לבדיקה במכון רישוי, אבל כשזה מגיע לרכישת דירה שערכה לפחות כמה מיליוני שקלים, נושא הבדיקה נעלם מעיניהם".
לדבריו של אביב, הסיבה המרכזית לכך היא היעדר מודעות לערך שנלווה לבדיקת טרום רכישה החשובה והחיונית כל כך. "הסיכון הכרוך ברכישת נכס מקרקעין ללא שמאות מקרקעין מתגלה לפעמים מאוחר מדי, כשהקונים מופתעים לגלות שהנכס שרכשו הוא למעשה בועת אוויר בלבד".
משרד שמאות מקרקעין וייעוץ הנדל"ן בהובלתו של אביב, שמאי מקרקעין מוסמך, מספק שירותי שמאות מקרקעין וייעוץ נדלן מגוונים - לרוכשים, למוכרים ולבעלי נכסים המעוניינים לנקוט פעולות הנוגעות למקרקעין האישיים שלהם. השירות ניתן לכל סוגי נכסי המקרקעין, דירות, מגרשים, צמודי קרקע, נחלות, חנויות, משרדים, וכן למגזר המסחרי והמוסדי. השירות ניתן למגוון לקוחות מגדרה ועד חדרה, כשהתמחות המשרד ממוקדת באזור גוש דן ועד אשקלון. בחתירה לתמוך בלקוחות המשרד מקפיד על קשרים עם בנקים, חברות חוץ-בנקאיות וחברות ביטוח.
לא הכל בהתאם לתוכניות
אביב, אדם למוד ניסיון בענף הנדל"ן, מונה שורה ארוכה של מפחי נפש והפסדים כבדים שהשמאות עשויה להציל מפניהם. הראשון מתקיים על רקע הגילוי שהזכויות על הנכס רשומות על קניין שונה לגמרי. "לא מזמן התבקשתי לערוך שמאות לדירה בבת ים, שבתהליך המכירה הוצגה על חלקה מסוימת בטאבו, אבל בדיקת השמאות מצאה שהיא רשומה בחלקה שונה לגמרי. הסיפור הזה מגלם סחבת בתהליך הרכישה. במצב כזה נדרש להגיש בקשה לשינוי לרישום, ומדובר בתהליך שצפוי להימשך זמן רב. מפה מתחילים להתגלגל במדרון תלול ולמצבים כמו הפרת חוזה, ניפוח התקציב שתוכנן לרכישה ועוד בעיות כאלה ואחרות".
מכיוון אחר, לדברי אביב, לעתים מתגלה הרכישה כבועה חסרת ערך נדל"ני. "אחרי שכבר נחתם החוזה מתברר בדיעבד שהדירה במקור היא לא יותר מאשר מחסן, חדר טכני, קומת עמודים או במקרה גרוע יותר שטח משותף של כלל הבניין".
הוא מתאר תרחיש מציאותי שהוא חשף לאחרונה בתל אביב, ובכך הצליח למנוע הפסדים משמעותיים לקונה. "נתוני הדירה שנמסרו למתעניין היו נכס דו-מפלסי, קומת קרקע ומרתף, על שטח של כ-52 מ"ר. הוצאנו את ההיתרים והתוכניות של הנכס, ואז התברר שהנכס הוא למעשה דירה בת חדר אחד בלבד על שטח של כ-27 מ"ר". לדבריו, הפער שיכול היה להיווצר נאמד בכחצי מיליון שקל.
במקרה אחר התעניינו בני זוג בדירה בקומה הרביעית בבניין מגורים. "במבט ראשוני לא נראתה כל בעיה. הבניין נראה שלם על כל קומותיו. אבל כשהוצאנו את ההיתרים והתוכניות של הבניין, גילינו שהדירה בקומה האחרונה נבנתה לפני הרבה מאוד שנים ללא היתר, ולכן מועמדת להריסה".
במקרה נוסף, הגיע למשרדי החברה לקוח שרצה לקנות קרקע חקלאית בראשון לציון, על סמך פרסומים שראה, שם הבטיחו לו הרים וגבעות. "הוא רצה לבחון מה שלב התוכנית במשרדי הוועדה ומה השווי הריאלי שניתן לשלם על דבר כזה", מספר אביב. "בבדיקה שערכנו ראינו שהתוכנית תקועה בוועדה מחוזית כבר כמה שנים עקב התנגדויות רבות של קק"ל, ואף שהיא עומדת לפני ביטול. במקרה זה חסכנו ללקוח מאות אלפי שקלים טרם חתימתו על חוזה המכר".
הדוגמאות הללו הן רק טיפה בים הסיכונים הצפונים בשוק הנדל"ן. לדברי אביב, הכרחי שהסיכונים ברכישת דירה או כל נכס מקרקעין ללא היוועצות עם שמאי מקרקעין יהיו ברורים ושקופים לכלל הציבור.
"יש אינספור נורות אדומות ששמאי בלבד יוכל להבחין בהן. זה לא מתפקידו של עורך הדין וגם לא של המתווך. הרבה מהקונים נצמדים לפרסומים בלוחות יד שנייה, ובטוחים שהמחירים הנקובים בלוח הם אלה שמשחקים תפקיד. אבל לא פעם יש פער בין מה שמופיע בפרסומים לבין המחיר הריאלי. כמו כן, מתווך או עורך דין לא בודקים מאפיינים נוספים (למשל זכויות בנייה נוספות) שאמורים להשפיע על שווי הנכס. מה שקובע בסופו של דבר הוא ניתוח העסקאות שנסגרו בפועל במערכת רשות המיסים הרשמית של מדינת ישראל, על ידי שמאי מקרקעין בלבד".
מידע נוסף שסביר לגלות דרך שמאי מקרקעין הוא הבטחה לנכס שאכן צועד לקראת התחדשות עירונית. "יש אנשים שמתעניינים בנכס שנמצא בלב מתחם שהם סבורים בחלק מהמקרים, דרך מצג שווא, שמיועד לפינוי בינוי. שווי הערך של הנכסים הללו מתייקר בהתאם. אבל הבדיקה שלנו מעלה לעיתים שהפרויקט מעוכב על רקע התנגדות או שנתקל בסירוב מצד מחלקת הבינוי והתכנון של העירייה. ללא בדיקה מקדימה של שמאי המידע הזה לא יכול היה להגיע לרוכשים, והם עשויים להפסיד את הכסף הנוסף שהם היו מוכנים לשלם בשל השווי העתידי".
פרופיל נדל"ן שרלוונטי ללקוח
על פי דבריו עד כה של אביב, ניתן להבין עד כמה חשובה השמאות בתחום זה. "שמאי הוא תעודת הביטוח של הנכס", הוא אומר ומוסיף, "שמאי מודד את הנכס, בודק את אי ההתאמות המצויות בנכס (חריגות בנייה) - וזה הבסיס, אבל מעבר לזה הוא בודק את מצב הרישוי, התב"עות (תוכניות בניין עיר), המצב המשפטי של הנכס, הזכויות הקנייניות (זיהוי חד-ערכי של הנכס), שווי הנכס, וגם היבטים סביבתיים ותוכניות מתאר שעתידות להקפיץ/להוריד את השווי, למשל תוכנית שנמצאת בהליכי תכנון להקמת פארק ירוק לרווחת הציבור, מרכז מסחרי או משרדים באזור המגורים, תחנות רכבות ועוד".
מעבר לשמאות, משרדו של אביב מספק גם שירות של ייעוץ נדל"ן. "אני מלווה את הלקוח על פי צרכיו האישיים, מרכיב בהתאם לרצונות וההגדרות שמתארים בפני הלקוחות, את פרופיל הנדל"ן הרלוונטי עבורם. הם מציגים את גובה ההון העצמי, את הדגשים שמעניינים אותם, כמו אזור המגורים באופן נרחב, האם הדירה נועדה למגורים או להשקעה, מאפייני הדירה, כמו מספר החדרים, חניה, מרפסת ועוד מרכיבים; ואני ממקד אותם לאזור ולשכונה ספציפיים. לעיתים אני מפנה אותם לאזור שונה לגמרי, שיספק להם מענה ו/או אלטרנטיבה ראויים יותר".
מה ההבדל בין שמאי שנשלח דרך מחלקת המשכנתאות של הבנקים לשמאי ששירותיו נשכרים באופן פרטי על ידי הרוכשים?
"לצורך אישור משכנתא, הבנקים מסתפקים בשמאות בהתאם לקריטריונים המתאימים להם על פי צורכיהם בלבד (למשל שווי נכס ללא פוטנציאל עתידי, ולעיתים תלוי נכס, מבלי עיון בתיק הבניין). לעומת זאת, כשאני מעריך את שווי הנכס, נערכת שמאות מלאה המתייחסת לכל הפרמטרים המרכיבים את הנכס. כפי שצויין קודם לכן, אם עולה חשד לאי תקינות מסוימת, לא אשאיר את העניין פתוח, אלא אבדוק את זה לעומק, מכל כיוון אפשרי".
עמוס אביב שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן >>
טלפון: 050-4208383
בשיתוף עמוס אביב שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן
