יש ברשותכם נכס נדל"ני ומשכורת קבועה? מינוף חכם של הנכסים החשובים האלה יכול לעזור לכם להגשים חלום, או לממש מטרות כלכליות. "נכס קיים והכנסה יציבה יכולים להיות מנוף להגדלת ההון האישי והמשפחתי ומימוש מטרות אישיות. באמצעותם ניתן לקחת משכנתה בבנק, משכנתה שנייה, משכנתה הפוכה או לשעבד את הנכס להלוואה לכל מטרה", אומרת ימית אפריאט, יועצת משכנתאות בכירה, ממקימי התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל, שמתמחה בייעוץ וליווי פיננסי.
"כשאני נפגשת עם לקוחות, מעיינת בנתוני ההכנסות, ההוצאות וההון שלהם ובוחנת את האפשרויות השונות, אני מצליחה להפתיע אותם עם אסטרטגיית צמיחה אישית וכלכלית שהם לא חשבו עליה", מסבירה אפריאט. "כבעלת ניסיון רב בתחום וקשרים עם המערכת הבנקאית והחוץ־בנקאית, אני מסוגלת לספק פתרונות יצירתיים שנותנים מענה לצרכים כלכליים שונים".
הכסף שנחסך הופנה להשקעות מניבות
כאשר אפריאט מתבקשת להרחיב על עבודתה היא מספקת כמה דוגמאות. "הגיע אלי לקוח אמיד, לאחר שהיה מעורב באקזיט מוצלח", היא מספרת. "לא היו לו הכנסות מסודרות וגם לא תלושי משכורת. הוא תיכנן לרכוש נכס בכ–30 מיליון שקל, ומנהל העושר שלו המליץ לו לקחת משכנתה ככלי למינוף. למרות הקשיים, תוך חודשיים אחרי הגשה מפרכת שכללה כמה ועדות, הלווה קיבל אישור למשכנתה של כ–16 מיליון שקל, והוא נהנה מתשואה גבוהה".
מקרה נוסף מדגים את מה שאפריאט מכנה "השבת הון עצמי". "מדובר בבני זוג שנהנים מיציבות פיננסית ומהכנסות גבוהות ללא משכנתאות", היא אומרת. "הם חשבו לקחת הלוואה לכל מטרה תמורת שעבוד נכס קיים, בהיקף של 50% מערכו. במקרה כזה הבנק גובה ריבית של 7%–8%, שגבוהה בכ–2% מריבית הדיור. בעזרתי הם קיבלו משכנתה רגילה, והכסף שהתפנה להם מונף להשקעות מניבות. בכל הצניעות, הצלחתי להשיג את מה שהשגתי בזכות הקשרים שיצרתי. אני לא בטוחה שיועץ אחר היה יכול להשיג זאת".
במקרה אחר, מספרת אפריאט, הגיעה אליה אישה מבוגרת שסיפרה בדמעות שהיא נאלצת לוותר על מוצרי יסוד. "היא חיה מקצבה מהביטוח הלאומי, אבל יש ברשותה בית בשווי של שני מיליון שקל", היא מוסיפה. "באמצעות משכנתה הפוכה היא קיבלה 150 אלף שקל שאיפשרו לה לרכוש קלנועית, לעבור טיפול שיניים יסודי ולהשאיר גם סכום מסוים בעו"ש.
"הסכום שנותר לה הועבר לפק"מ שהעניק לה ריבית של 4% ומשם היא מושכת רק את מה שהיא צריכה. באמצעות פתרון זה סייעתי לאישה מבוגרת אחרת לשלם פיקדון כדי לעבור לדיור מוגן, בזמן שהנכס שלה מושכר ומממן את ההוצאות השוטפות".
מה לגבי רכישת דירה נוספת על בסיס שעבוד נכס קיים?
"הרגולציה לא מאפשרת לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס אחר, אבל כן ניתן לשעבד נכס קיים לטובת רכישת דירה לילד. אם תרצו לרכוש דירה נוספת לעצמכם יש לכך פתרונות יצירתיים, בתוך המערכת הבנקאית ומחוץ לה. באמצעות אותם פתרונות אפשר לרכוש דירה נוספת במינוף מקסימלי. אבל צריך לבחון זאת בזהירות, מכיוון שלעתים מחיר הריבית הגבוה מבטל את הכדאיות הכלכלית".
מאבק לייצג לוקחי משכנתאות
לפני שמונה שנים אפריאט ייסדה את התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל. הדחף להקמת ההתאחדות היה ניסיון של הבנקים לאסור על יועצי משכנתאות לייצג לווים. היא החליטה ביחד עם יועצי משכנתאות בכירים נוספים להיאבק בהחלטה השרירותית. המאבק נחל הצלחה ובסיומו הוציא בנק ישראל הנחיה ברורה שלפיה הבנקים לא רשאים לאסור על יועצים לייעץ ללווים.
למצות את הזכויות של הלקוח
"קיים פער אינטרסים מובנה בין הבנקים לבין הציבור הרחב", מדגישה אפריאט ומוסיפה: "האינטרס של מי שלוקח משכנתה הוא למצות את זכויותיו ולשלם כמה שפחות ריבית. הבנקים מצדם מעוניינים להרוויח כמה שיותר כסף. אבל צריך להביא בחשבון שהעובדה שהבנקים לא מאפשרים מינוף גבוה מדי ומתנהלים בשמרנות מספקת יציבות לשוק הנדל"ן. בשורה התחתונה זה משהו שפועל לטובת הלקוחות. אחוז המימושים בישראל הוא נמוך ואין חשש ממשבר פיננסי כפי שקרה בארה"ב ב–2008".
אפריאט היא בעלת הפודקאסט "המירוץ לדירה עם ימית אפריאט", שבו היא מנגישה את עולמות הנדל"ן, ההשקעות והפיננסים. "זאת פלטפורמה שמאפשרת לי לספק חינוך פיננסי לציבור, ממידע בסיסי ועד ניהול השקעות מתוחכם. הציבור צמא לתכנים מהסוג הזה", היא מסבירה.
מה מנחה אותך בעבודתך?
"אני רוצה לאפשר ללקוחות להגשים את המטרות שלהם. זאת יכולה להיות כל מטרה — מרכישת דירת מגורים ועד שינוי קריירה ואפילו נסיעת חלומות לשנה בחו"ל. חשיפת הלקוחות שלי לאפשרויות ההשקעה ולדרכי המימון השונות יכולה להיות משנת חיים עבורם. העובדה שאני חלק מהתהליך ומהצמיחה הכלכלית שלהם מרגשת אותי. יש מקרים שבהם אני מחזקת את התכנון הכלכלי שלהם ומייצרת עבורם פתרון מימוני יצירתי וחסכוני, ויש מקרים שבהם אני נאלצת לשקף להם בצורה מקצועית שהדרך שבה בחרו היא לא ריאלית. במקרים כאלה אני מוצאת ביחד איתם דרך אחרת לתכנן את מימון החלום שלהם.
"אני מאמינה שהכול אפשרי אם יש לך הון עצמי והכנסות יציבות. עם תכנון נכון השמים הם הגבול. עם זאת, כאשת מקצוע אני מקפידה לבדוק את כל המכלול הפיננסי של הלקוחות ואת יכולת החזר שלהם. כל ההמלצות שלי מבוססת על ראייה אחראית ומפוכחת של מצבם האישי והמשפחתי. אני מסתכלת על ההון הקיים, קופות הגמל, קרנות ההשתלמות והפנסיה, מה קורה בעו"ש ואם צפויות הכנסות עתידיות.
"אני בודקת היטב את התזרים ולמעשה בוחנת כל פרמטר אפשרי. תכנון הוא המפתח לכול וצריך להתנהל בזהירות, תוך ניהול סיכונים נכון. אבל לא הכול מבוסס על נוסחאות וצריך להתייחס גם לחלומות שיש לאנשים. לדעת שאפשר למקסם נכס נדל"ני לטובת מטרות לגיטימיות, שבסוף גם מגדילות הכנסות ומייצרות הכנסות עתידיות".
ימית אפריאט
טלפון: 054-5772206
למעבר לאתר >>
חפשו את הפודקאסט המירוץ לדירה עם ימית אפריאט
בשיתוף ימית אפריאט
