מכירת בית מגורים - כל עוד מדובר בבעלות על יותר מנכס אחד - כמו גם מכירת נכס שאינו למגורים, מלווה, ברוב המקרים, במס שבח שמיושם על רווחי הון ממכירת מקרקעין. את המענה לחישוב מס זה מספק רו"ח איתי קורצ'י, המייסד והבעלים של קורצ'י רואי חשבון, שמסביר מדוע הוא נכנס לתמונה דווקא לאחר ביצוע עסקת הנדל"ן ובדיעבד: "כרואה חשבון, ביכולתי לתת מענה גם לפני ביצוע מס השבח וביצוע עסקת המכר. עם זאת, רק בסוף שנת המס ניתן לחשב את כלל ההכנסות של המוכר, נתון עליו מבוסס פעמים רבות חישוב המס על המקרקעין. זה אומר שרק בסיום השנה ולאחר ביצוע העסקה ניתן לחשב את שיעור המס האמיתי, וכך להימנע מחישוב מס השבח הגבוה ביותר שאינו בהכרח ריאלי".
היכן נמצאות ההזדמנויות להחזר בדיעבד?
"כדי להבין את הנושא, חשוב קודם כל להכיר את חישוב מס השבח המבוסס על ארבעה חלקים: הראשון הוא הרווח האינפלציוני, המיוחס לעליית מדד המחירים לצרכן בזמן הבעלות על הנכס. זאת בנוסף לרווח ריאלי, המחושב מיום רכישת הנכס ועד 6.11.2001 וחייב במס שולי; ממועד זה ועד ל-31.12.2011 בשיעור של 20%; ועד יום מכירת הנכס מחושב בשיעור של 25%. ניצול מדרגות המס מתחיל כאן, עם חישוב המבוסס בעיקר על מספר השנים שעברו מקניית הנכס למכירתו. פרמטרים נוספים שיכולים בדיעבד לחסוך המון כסף הם גיל המוכר. מוכר מעל גיל 60, לדוגמה, זכאי למדרגות המס הנמוכות ביותר, גם על הכנסות פאסיביות. מרכיב מהותי נוסף מבוסס על מנגנון שנקרא 'פריסת שבח' - הזכות לייחס את השבח לשנים שונות, שבחלקן שיעור המס היה נמוך יותר".
מהו, אם כך, פוטנציאל ההחזר, בשקלול הפרמטרים הללו ועוד?
"לקוח בן 60, פנסיונר, שמכר נכס בשנת 2019, שילם מס שבח של 120 אלף שקל. עורך הדין שביצע את חישוב המס לפני המכירה לא התייחס להכנסותיו הנמוכות ולמנגנון פריסת השבח, דבר שהוביל לתשלום המס הגבוה ביותר - 47%. חישוב שערכתי לאחר ביצוע עסקת המכר, שהתייחס לגילו, הכנסותיו ופריסת מס השבח, הוביל להחזר של 105 אלף שקל ללקוח. במקרה אחר, בחור בן 30 קיבל דירה בירושה. בעת המכירה הוא שילם גם כן מס שולי בשיעור של 47%. בפועל, ולאחר שהתייחסנו לכל הפרמטרים שהזכרתי, הוא קיבל חזרה 28 אלף שקל".
פוטנציאל לחיסכון משמעותי
משרד קורצ'י רואי חשבון ממוקם באזור רמת גן, משם הוא מספק שירותים ללקוחות בכל הארץ ובחו"ל. שכר הטרחה שהוא גובה מחושב על בסיס ההצלחה בלבד, כך הוא מדגיש. "חשוב שכל מוכר יבדוק האם הוא זכאי להחזר מס מסוים, במיוחד אם הוא עומד בקריטריונים המחייבים זאת, ומאפשרים חיסכון של עד 250 אלף שקל", קורצ'י מסכם.
בשיתוף קורצ'י רואה חשבון
