המפגש הראשוני בין רוכשי דירות לבין הבנקים עלול להשפיע על מצבם לשנים רבות. זה מתחיל בהצגת נתונים לא ברורה ובהגשה לקויה של בקשת המשכנתה, וממשיך במשכנתה שאולי תוכננה לא נכון מבחינת גובה הריבית, הרכב המסלולים וההחלטה אם להצמיד למדד. "רבים אינם יודעים זאת, אך ברירת המחדל של הבנק היא כמעט תמיד להצמיד למדד ולפרוס את ההחזר ל-30 שנה, גם כאשר ניתן לקצר את התקופה או לבנות משכנתה מדורגת ולסיים הרבה קודם", אומרת רינת מליבובסקי, יועצת פיננסית עם 33 שנות ניסיון בבנק הפועלים. "ההפסד הענקי של הלקוח טמון בדיוק במשך הזמן שבו הבנק מחזיק במשכנתה. הצגה לא מיטבית של הלקוח מול הבנק עלולה להוביל לנפילה ולבור פיננסי עמוק".
תכנון המסלולים רלוונטי גם למי שכבר מחזיק במשכנתה. בדיקה תקופתית של התנאים הקיימים מול התנאים המוצעים כיום עשויה לאפשר מיחזור משכנתה, ביטול הצמדות וחיסכון בהחזר הכולל. "כשאנו בוחנים מיחזור, הלקוח מקבל דוח מפורט אך פשוט, המלווה בהסבר בגובה העיניים ומציג את סכום החיסכון שניתן להשיג על ידי שיפור הריביות וביטול ההצמדה", מסבירה מליבובסקי. "ואם המשכנתה של הלקוח כבר מעולה? הוא יקבל על כך הודעה שקופה ולא נבצע מיחזור סתם".
לדעת לדבר "בנקאית"
"כשאתה מגיע לבנק ואומר 'אני מרוויח הרבה', הבנק לא מבין את זה", מסבירה מליבובסקי. "לעומת זאת, כשפונים ליועץ מומחה - הוא בוחן עוד לפני ההגשה את הנתונים שהבנק באמת מחפש: הכנסות יציבות, יחס ההחזר מתוך ההכנסה הפנויה ואחוז המימון הבנקאי. יועץ מקצועי יודע לארגן את כל המידע ולדבר עם הבנק בשפה שלו". לדבריה, הצגה נכונה של הלווים מאפשרת ליועץ לנהל משא ומתן מול כמה בנקים, לבצע "מכרז" על הלקוח ולשפר את התנאים המוצעים לו. "גם היכרות מעמיקה עם דמויות מפתח בכל אחד מהבנקים עוזרת לי להשיג ללקוחות את התנאים הטובים ביותר", היא מוסיפה. מליבובסקי ניהלה במשך 33 שנים מחלקות בבנק הפועלים, מכירה דמויות מפתח בבנקים המובילים וצברה ניסיון רב בשוק הנדל"ן - הן כרוכשת והן כמלווה. "עשינו בשנים האחרונות עשרות רבות של עסקאות", היא מספרת. "אין משכנתה אחת שדומה לאחרת – זו ממש חליפה בהתאמה אישית הדורשת בחינת מימון, יכולת החזר, מטרת הרכישה, תכנון לעתיד וסגנון החיים של המשפחה". לדברי מליבובסקי, שלה תואר שני במשפטים, בדיקת המימון אינה מסתכמת רק בשאלה אם הבנק יאשר את ההלוואה. לתפיסתה, חייבים לבחון את העסקה כולה - כולל היבטי מס, מבנה הבעלות על הנכס ובחינה משפטית מקיפה. "הגיע אליי זוג בפרק ב' שהבעל כבר עמד לחתום על חוזה רכישה לדירה שאהב", היא משתפת. "הזוג התגורר בדירה של האישה, ולבעל היתה דירה נוספת בדרום. עצרנו את החתימה יום אחד בלבד לפני המועד, לאחר שזיהיתי שהבעל נכנס לרכישת דירה שנייה בלי להיות ער למס רכישה ומס שבח עתידי של כחצי מיליון שקל. סידרנו את מבנה הבעלות בצורה חכמה, ורק לאחר הסדרת הסכם ממון ומכירת הדירה בדרום הם המשיכו ברכישה בראש שקט".
לא חותמים לפני אישור עקרוני
מליבובסקי מדגישה את כלל הברזל: לא חותמים על חוזה רכישה לפני אישור עקרוני למשכנתה - גם לא בעסקאות קבלן של 20/80. "אני מעודדת לקוחות לא לחתום לפני שיש ביד אישור עקרוני יציב", היא אומרת. "משכנתה אינה פעולה טכנית שמתחילה לאחר שבוחרים בית, אלא חלק מהותי מתכנון העסקה: ההון העצמי, המסים, התזרים והתוכניות העתידיות. ככל שהתכנון מוקדם יותר, כך מונעים סיכונים ולא נתקלים בבעיות הרסניות לאחר החתימה".
רינת מליבובסקי, מומחית למשכנתאות ופיננסים
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף רינת מליבובסקי, מומחית למשכנתאות ופיננסים
