השקעה בנדל"ן נחשבת בעיני משקיעים רבים לאפיק יציב, בשל האפשרות להחזיק בנכס מוחשי שעשוי להניב הכנסה חודשית ולעלות בערכו לאורך זמן. עם זאת, רבים עדיין רואים בה תחום ששמור לעשירים ולבעלי הון, ומניחים שאין בידיהם הסכום או הידע הדרושים כדי להיכנס אליו.
"גם עם הון של כ-200 אלף שקל אפשר לבחון פתרונות שונים, אבל חייבים לעשות זאת עם תוכנית מהודקת ומדויקת", אומרת טלי קפלן, בעלת ניסיון של כ-15 שנה בתחום ומייסדת "טלי קפלן – הקפלניסטית", חברה שעוסקת בהשקעות נדל"ן בישראל ובארה"ב בשיתוף משקיעים פרטיים. "המטרה היא שנדל"ן יהפוך לאפיק השקעה חי בחיים של האדם. לא צריך להבין הכל לבד - צריך לבנות תוכנית המותאמת לצרכים, יכולות ומטרות, ולדעת איך לנהל את הדרך קדימה".
מהן הטעויות הנפוצות של מי שרוצה להשקיע בנדל"ן?
"הטעות הראשונה היא להמתין עד שמרגישים שיודעים הכל. יש אנשים שצוברים ידע, אבל אינם מתקדמים לצעד מעשי. מנגד, אחרים מתחילים לחפש נכס לפני שהגדירו את מטרת ההשקעה, יכולתם הכלכלית ורמת הסיכון המתאימה להם", אומרת קפלן, "השקעת נדל"ן היא עסקה מורכבת, ולכן לא נכון להתחיל מהמוצר אלא מהתכנון. אני רואה בה אפיק השקעה לכל החיים, ולא נכס אחד שקונים ומסיימים. מטרות ברורות ותוכנית לשנים קדימה מאפשרות לקבל החלטות מדויקות יותר ולנהל את הסיכונים נכון".
מהי "הנדסה פיננסית" ואיך היא מסייעת למשקיע לקבל החלטה?
"הנדסה פיננסית היא תהליך בן כשלושה שבועות, שבו אנחנו ממפים את יכולות המשקיע, צרכיו, מטרותיו והאפשרויות העומדות לרשותו. המטרה היא לא להציע עסקה אחת לכולם, אלא להבין איזו השקעת נדל"ן עשויה להתאים לאדם וליעדים שלו".
תוצר התהליך הוא "פרופיל משקיע", המחדד איזה סוג נכס, מיקום ומסלול השקעה כדאי לבחון. הפרופיל מאפשר למשקיע להבין איזה סוג השקעת נדל"ן מתאימה לו ולמטרות שלו. במקום ללכת סחור סחור ולחפש בין הרבה אפיקים, המשקיע מבין מה ההשקעה הנכונה לו ולתיק שלו. "אני מציעה את ההשקעות שאני יודעת לבצע, רק לאחר מיפוי ובניית פרופיל המשקיע, כדי לדעת שההצעה שלי באמת יכולה לעזור לאותו משקיע ולא לקחת אותו להשקעות שלא מתאימות לתוכניות שלו", היא מדגישה.
איך את בוחנת השקעות נדל"ן בישראל?
"בעיניי, המהות של השקעת נדל"ן היא לייצר הכנסה פסיבית, ולכן אני לא מאמינה בהשקעות בתזרים שלילי. בשנים האחרונות תנאי השוק בישראל השתנו, בין היתר בעקבות עליית הריביות, ולכן קשה יותר למצוא כאן נכסים שמייצרים הכנסה שוטפת. עם זאת, ישראל יכולה להתאים למטרה אחרת – הגדלת הון. במקרים כאלה אני בוחנת עסקאות שבהן ההכנסה משכירות מכסה את תשלומי המשכנתה, כדי שהמשקיע יוכל להחזיק בנכס לאורך זמן בלי שההשקעה תכביד עליו ובלי לחץ למכור בתנאים שאינם מתאימים לו".
למה את פועלת גם בארה"ב?
"מי שמבקש לבחון הכנסה חודשית פסיבית, צריך לעתים להרחיב את נקודת המבט אל מחוץ לישראל. ארה"ב נתפסת כיעד רחוק, אך ההתנהלות באנגלית מאפשרת לישראלים רבים לקרוא חוזים ולהבין את התהליך".
לדבריה, היציבות הכלכלית והמסגרת החוקית הברורה הן שיקולים נוספים בבחינת השקעה במדינה. "מאז הקורונה, אנחנו מאמינים בהשקעות יציבות לאורך זמן, שעומדות בתנאי שוק משתנים, כשהמטרה היא לייצר הכנסות שוטפות ולא 'לחפש את המכה' - שם הרבה יזמים ומשקיעים נופלים", היא מוסיפה, "בארה"ב אפשר למצוא פרויקטים ושוכרי עוגן בעלי איתנות פיננסית – חברות ורשתות גדולות או גופי ממשל אמריקנים – ולעבוד מולם בחוזי שכירות ארוכי טווח. בסופו של דבר, היציבות של ההשקעה תלויה במידה רבה בזהות השוכר".
קפלן טוענת שאמון לא נבנה בעסקה אחת אלא בתהליך שמורכב מצעדים קטנים, שבו שני הצדדים לומדים להכיר ולסמוך זה על זה. "התהליך שלנו כולל שלבים, סעיפים ובטוחות שהמשקיע מקבל ומכיר לאורך הדרך", היא מדגישה, "המשקיעים נרשמים כבעלים בפרויקטים ונהנים מניהול של יזמים שמספקים כרית ביטחון".
למי התהליך אינו מתאים?
"נדרשים רצון ומוכנות לבנות תיק השקעות נדל"ן בהדרגה. לא כל מי שיש לו הון זמין יכול להיכנס לתהליך איתי. תנאי הכניסה הוא לא האם יש למישהו כסף, אלא אם הוא מוכן לעבור תהליך בריא של בניית תיק השקעות נדל"ן – זה השינוי שאני מביאה איתי לתחום".
צמיחה ממשבר באמצעות השקעה
לא מעט מהמשקיעים הן נשים שנמצאות בתקופת שינוי או משבר, כמו גירושין, ונדרשות להתארגנות פיננסית. כך למשל, משקיעה שהחזיקה בשני נכסים בישראל, שהניבו לה הכנסה חודשית אך דרשו התעסקות שוטפת, חשה לחץ מתמיד. לאחר תהליך הנדסה פיננסית שמיפה את צרכיה ויכולותיה, היא מכרה את שני הנכסים וקנתה במודל אחר בישראל ונכנסה שותפה בפרויקטים בארה"ב, והכל מנוהל מא' עד ת' וחוסך לה את כל ההתעסקות.
דוגמה נוספת היא אישה שהגיעה לאחר הליך גירושין, בתקופה שבה ביקשה לבנות בסיס כלכלי מחודש. לאחר תהליך המיפוי, היא החלה להשקיע בנכסים בישראל ובפרויקטים בארה"ב ולבנות בסיס כלכלי. בהמשך, גם בעלה החדש ובני משפחתו בחרו להשקיע ביחד עם קפלן.
צמיחה ממשבר באמצעות השקעות נדל"ן היא גם חלק מסיפורה של קפלן, שגדלה במשפחה קשת יום בעיירת פיתוח ועזבה את הבית ואת הלימודים בגיל צעיר. "ראיתי סביבי אנשים שעובדים קשה בשביל פרוטות, והחלטתי לבחור אחרת", היא משתפת, "לקחתי קורס קטן שבו למדתי איך לבצע את השקעת הנדל"ן הראשונה שלי, בלי הון מאחוריי".
העיסוק בנדל"ן קירב את קפלן מחדש לאמה, אלמנה שהתפרנסה מעבודה במפעל. האם ליוותה אותה בחיפוש אחר הנכס הראשון, תהליך שנמשך כמה חודשים ובמהלכו למדה גם היא על עולם ההשקעות. "כל זה קרה לפני 15 שנה", אומרת קפלן, "היום אמא שלי, שעמדה לצאת לפנסיה בלי כלום, היא אישה בעלת נכסים, שמרוויחה ובעיקר מאושרת". מבחינתה, זהו גם מקור התפיסה שמנחה אותה בעבודתה - להימנע מתזרים שלילי, לבנות השקעה באופן יציב ולראות את האדם שמאחורי המספרים.
אין באמור בכתבה ייעוץ השקעות או הצעה להשקעה. כל השקעה כרוכה בסיכון, ויש לבחון כל השקעה לפי הנסיבות האישיות.
בשיתוף טלי קפלן
