רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שאדם מבצע בחייו. כאשר מדובר בדירה חדשה מקבלן, העסקה נהפכת מורכבת יותר. הדירה אינה קיימת בפועל, הפרויקט עשוי להיות בשלבי תכנון, והחוזה כולל שורה ארוכה של סעיפים שיכולים להשפיע באופן משמעותי על הזכויות והכסף של הרוכשים.
עו"ד סהר (דריה) לוי, המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית, מייצגת כיום בעיקר רוכשי דירות, לאחר שנים שבהן ייצגה יזמים בפרויקטים בתחום. הניסיון הזה מקנה לה יתרון חשוב ומעניק לה נקודת מבט ייחודית במשא ומתן מול היזם.
"אני באה מבפנים, ויודעת מה יזמים נוטים לאשר, אילו תנאים אפשר לשנות ואיפה מדובר בוויכוח מיותר", היא מסבירה, "המטרה שלי היא לא לקחת מהיזם את מרחב הפעולה שהוא צריך כדי לקדם את הפרויקט, אלא לאזן נכון את הכוחות כך שגם לקונה תהיה הגנה וכוח מפני פעולות שעלולות לגרום לו נזק".
תנאים מתלים
אחד הנושאים המרכזיים שלוי ממליצה לרוכשים לבדוק הוא התנאים המתלים בחוזה. ברכישה "על הנייר" העסקה עשויה להיחתם זמן רב לפני שהבנייה מתחילה, ולעתים אפילו לפני שהפרויקט קיבל את כל האישורים הנדרשים או לפני שניתן ליווי בנקאי. בשלבים הראשונים הרוכש בדרך כלל מעביר 7% ממחיר הדירה שמוחזקים בנאמנות על ידי בא כוחו של היזם, אך מבחינת לוי לא די בכך שהכסף מוגן לפי חוק.
"אני אומרת ליזם: אין בעיה שאתה שם את הכסף בנאמנות, אבל צריך לקבוע לוח זמנים הגיוני, שבו הקונה לא ימתין שנים רבות לעסקה ובזמן הזה הכסף של הקונה יישחק. למשל, אם בתוך שנה לא התקבל היתר בנייה ולא הושג ליווי בנקאי - הרוכש צריך לקבל אפשרות לצאת מהעסקה ולקבל בחזרה את כספו", היא מבהירה.
לדבריה, יש לשים לב במיוחד לניסוח המאפשר במקרה כזה "לצדדים" לבטל את העסקה. "אם גם היזם יכול לבטל, הרוכש עלול למצוא את עצמו אחרי שנה במצב שבו מחיר הדירה עלה, היזם מחזיר לו את הכסף ומוכר את אותה דירה במחיר גבוה משמעותית לאדם אחר", היא מדגישה, "מבחינתי, אם התנאי נועד להגן על הרוכש, זכות הביטול במקרה כזה צריכה להיות של הרוכש בלבד".
סטיות בשטח הדירה
מוקש נוסף, לדבריה, הוא סעיפי הסטייה בשטח הדירה. כאשר רוכשים דירה לפני שהפרויקט קיבל היתר, ייתכן פער בין התכנון הראשוני לבין מה שיאושר בפועל על ידי הרשות או אפילו לבין מה שייבנה בפועל. "לדוגמה, אם הובטחה דירה של 100 מ"ר, אך במסגרת הליכי התכנון אושרה בסופו של דבר דירה קטנה יותר - הרוכש עלול לאבד שטח ששווה עשרות ואף מאות אלפי שקלים, והוא לא יקבל את האפשרות לבטל את העסקה", מסבירה עו"ד לוי, "גם לאחר התכנון עשויות להיות סטיות נוספות בביצוע. אין בעיה שתהיה ליזם אפשרות לסטות במקרים מסוימים, אבל צריך להגדיר גבולות ברורים. אם מדובר בסטייה משמעותית – הרוכש צריך לקבל אפשרות לפיצוי על המ"ר שנגרעו ממנו או לחילופין לבטל את ההסכם".
לדבריה, זהו סעיף שרוכשים רבים כלל אינם מודעים למשמעותו. "אנשים לא מבינים שהם יכולים לאבד כאן עשרות עד מאות אלפי שקלים, לפעמים בלי פיצוי ובלי אפשרות לבטל את העסקה", היא מדגישה.
בשיתוף עו"ד סהר (דריה) לוי
