אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות ודיווחים על קושי גובר בהחזרי משכנתאות, תחילת השנה החדשה מביאה איתה שינוי כיוון. ירידת הריבית שהוכרזה לאחרונה מסמנת הקלה מסוימת ללווים, והציפיות בשוק מדברות על ירידות נוספות, גם אם מתונות, במהלך 2026. אלא שבעוד שרבים ממתינים לירידות, מומחי המשכנתאות מזכירים: מיחזור משכנתה יעיל לא מסתמך רק על שינויים בריבית ולא צריך לחכות לשינויים בריבית כדי לפעול. לפעמים בדיקה פשוטה יכולה לחסוך סכומים משמעותיים.
"הרבה אנשים לא מודעים לכך שמשכנתה היא מוצר משתנה, כזה שצריך לבדוק אחת לשנה", אומר אברהם ויסברג, יועץ משכנתאות בכיר בחברת ברק ייעוץ והשקעות. "כמו שעושים טסט לרכב, כך יש לעשות גם למשכנתה. אנחנו אפילו אומרים ללקוחות: תחזרו אלינו פעם בשנה ונבדוק אם אפשר לשפר. ברוב המקרים אפשר לחסוך הרבה מאוד כסף".
חישוב מסלולים מחדש
בהתייחסו למסלול משכנתה בריבית תקופתית משתנה, למשל לחמש שנים, אומר ויסברג: "הבסיס של מסלולים אלה השתנה בצורה חדה. בעבר ריבית העוגן היתה נמוכה, מבוססת אג"ח, והמרווח שהבנק לקח היה גבוה. היום ריבית העוגן גבוהה בהרבה, אך המרווח שהבנק לוקח נמוך יותר - לכן במקרים רבים נכון למחזר. אנשים מחכים לתחנת היציאה, אבל בפועל, ברוב המקרים אפשר לבצע שינוי גם לפני, לעתים בלי קנסות בכלל, וגם אם יש קנס, הרבה פעמים משתלם לשלם אותו".
גם לווים שלקחו משכנתאות צמודות מדד נמצאים כיום בנקודת בדיקה קריטית. "יש כאן עלייה כפולה", אומר ויסברג, "גם ההצמדה למדד וגם עלייה בעוגנים. במקרים כאלה, שינוי מסלולים יכול להיות משמעותי מאוד".
לבסוף הוא מתייחס לקבוצות רכישה: "רוכשי דירות בקבוצות רכישה קיבלו הצעות בריביות גבוהות יחסית", מציין ויסברג, "גם אם אנחנו לא בתקופה של ריביות מאוד זולות, אפשר לבדוק אפשרות לתנאים טובים יותר".
כמו טסט
אחד המיתוסים הנפוצים הוא שמיחזור יכול להתאים רק למשכנתאות ותיקות. "זו הנחה שגויה", מדגיש ויסברג. "גם מי שלקחו משכנתה לפני שנה יכולים לחסוך סכומים גדולים, וזה יכול להשתנות בכל שנה. בוודאי מי שלקחו משכנתה בגיל צעיר יותר והיום כושר ההשתכרות עלה, או שהם צפויים לקבל סכום כסף. במקרה כזה אפשר למשל לקצר את תקופת המשכנתה ולחסוך מאות אלפי שקלים לאורך חייה".
מיחזור משכנתה הוא לא תהליך חד-פעמי, ויש מי שעשו את התהליך יותר מפעם אחת. "יש לי לקוח שעשינו לו מיחזור ראשון לפני שנתיים בחיסכון מהותי מאוד, והשנה נעשה מיחזור נוסף", מספר ויסברג. "בפעם הראשונה שיפרנו את תנאי המשכנתה באופן דרמטי, כי המשכנתה שלקח היתה בתנאים מאוד לא טובים. הפעם לא רק שיפרנו ריביות, אלא גם קיצרנו תקופות כי הוא יכול להחזיר יותר. בשורה התחתונה המיחזור השני תרם לחיסכון נוסף של כ-100 אלף שקל לאורך חיי המשכנתה".
הבנקים מקילים
בשנים האחרונות הפך תהליך מיחזור המשכנתה לפשוט ונגיש יותר, גם בזכות ההבנה של הבנקים שלרשות הלווים עומדות אפשרויות אחרות בבנקים השונים. כדי לשמר את הלווים, התהליך של מיחזור פנימי באותו בנק הפך כיום להליך פשוט יחסית. "אין צורך בשמאות, החתימות נעשות באופן מקוון, והבנקים מוכנים לתת תנאים טובים כי הם רוצים לשמר את הלקוח. יש הקלה משמעותית בבירוקרטיה", אומר ויסברג.
עם זאת, הוא מדגיש שהיתרון האמיתי של יועץ הוא בבניית התמהיל. "התפקיד שלנו הוא לא לקבל את ההרכב שהבנק מציע, אלא לבנות הרכב שמתאים ללקוח, להכנסות שלו, ליכולת ההחזר, לתוכניות עתידיות, לכספים שאמורים להגיע. אחרי פגישת עומק אנחנו יוצאים לבנקים, מנהלים מו"מ, ורק כשאנחנו מרגישים שהגענו להרכב נכון, מתקדמים".
לא חתונה קתולית
בדומה לשינוי שחל בשוק העבודה, גם בתחום המשכנתאות היום לא מדובר בחתונה קתולית. ההלוואה היא אולי לטווח ארוך, אבל התמהיל והבנק המלווה בהחלט יכולים להשתנות. מילת המפתח, לדעתו של ויסברג, היא גמישות. "אני אומר לזוגות שקונים כיום דירות ולוקחים משכנתה, שגם אם בשנה הבאה הריבית תרד משמעותית, נשנה את המשכנתה בהתאם, ואם בעוד שנה תהיה ירידה נוספת, נשנה שוב. לא התחתנו עם המשכנתה. לוקחים את מה שהכי נכון לתקופה הנתונה ובודקים כל הזמן".
בהסתכלות קדימה ל-2026, הוא מעריך שנראה חזרה זהירה של מסלול הפריים. "בשנים האחרונות קצת התרחקנו ממנו, אבל אם אכן יהיו עוד ירידות ריבית, הפריים חוזר למשחק. היתרון שלו הוא שהריבית מתעדכנת אוטומטית". גם המסלולים הצמודים, לדבריו, צפויים לחזור בהדרגה, "לא בקפיצה, אלא בעלייה מתונה".
פתרונות בשנים מאתגרות
בחברת ברק ייעוץ והשקעות תקופת המלחמה הורגשה היטב והציבה אתגרים חדשים. רבים מיועצי המשכנתאות עשו מאות ימי מילואים, כמו גם הלקוחות, "יש לי לקוחות שיצאו מעזה, חתמו על משכנתה וחזרו ללחימה", הוא מספר. לדבריו, הבנקים גילו גמישות, ולעתים אף ניתנו הטבות ייעודיות למשרתי מילואים.
בחברה מלווים גם לווים שנקלעים לקשיים בהחזר המשכנתה, כשבמקרים כאלה התפקיד משתנה: "כאן זה פחות מיחזור קלאסי ויותר ליווי", אומר ויסברג. "הצלחנו לפרוס משכנתאות מחדש ולהוריד החזרים, הבנקים מכירים אותנו וסומכים עלינו, אנחנו יודעים איזה מידע חשוב להם ואיך לרתום את התהליך כדי שמשפחות יוכלו לעמוד בתשלומים ולחיות בכבוד. זה אולי החלק הכי מספק בעבודה".
בשיתוף ברק ייעוץ והשקעות
