אם גם אתם לקחתם משכנתא, סביר להניח ששמעתם לא פעם על האפשרות של מיחזור משכנתא. אבל מה המשמעות המלאה של התהליך, במה הוא כרוך, מתי כדאי לבחון את אפשרות המיחזור ואיך עושים את זה? ריכזנו עבורכם מספר פרטים שחשוב לדעת על ההחלטה שיכולה לחסוך לכם כסף.
מה זה בעצם אומר?
משכנתא הינה הלוואה שבדרך כלל נלקחת לתקופה ארוכה, ולכן באופן טבעי יכולים להתרחש לאורכה שינויים רבים - החל בשינויים במצב הפיננסי של לוקחי המשכנתא וכלה בשינויים כלכליים במשק, כמו שינויים בריביות. כך לדוגמה, לקוח שלקח משכנתא בתחילת שנות ה-30 לחייו עשוי להימצא במקום שונה לגמרי מבחינת היכולות הכלכליות שלו כעבור מספר שנים. לכן החזר המשכנתא צריך להתאים ליכולות הכלכליות הנוכחיות שלו, למשכורת העדכנית וגם להוצאות שעומדות בפניו.
במיחזור משכנתא פורעים את הלוואת המשכנתא הקיימת על ידי לקיחת משכנתא חדשה בתנאים חדשים. בתהליך זה ניתן לשנות את מסלולי ההלוואה והריביות, את גובה ההחזר החודשי ואת תקופת ההלוואה. "כל שינוי שמבוצע במשכנתא קיימת נחשב למיחזור משכנתא, בין אם מדובר בשיפור ריביות, קיצור התקופה או הארכתה", מציין יבגני רבזין, מנהל מחלקת משכנתאות בסניף נווה רם (רמת גן) בבנק הפועלים. "מומלץ לבחון ולבדוק את תנאי המשכנתא שלכם אחת לתקופה, גם ללא קשר לצורך ספציפי. כדאי לעשות בדיקת סטטוס כאשר מתקיימים שינויים במשק הבית שמשפיעים על ההוצאות שלכם, וכמובן גם כשיש שינויים מהותיים בשוק".
כשמדובר במיחזור משכנתא קיימת שלקחתם מהבנק, ניתן למחזר את כל המשכנתא או רק חלק מרכיבי ההלוואה. כך לדוגמה, אם אחד מרכיבי המשכנתא הקיימת נמצא במסלול בריבית נמוכה לעומת הריביות המוצעות במועד המיחזור, ניתן להשאיר את אותו הרכיב. כמו כן, אפשר למחזר משכנתא קיימת באותו הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא, או בבנק אחר. אם תבקשו למחזר את המשכנתא בבנק שבו לקחתם אותה, ישנם מקרים מסוימים שבהם לא תידרשו להמציא לבנק ביטחונות חדשים. זאת לעומת מיחזור משכנתא שנלקחה מבנק אחר, בו יהיה צורך להמציא לבנק ביטחונות חדשים.
מתי כדאי למחזר משכנתא?
כדאיות מיחזור המשכנתא מושפעת מגורמים שונים, בהם ניתן למנות עלייה או ירידה בהכנסות, שינויים בריבית, הסכום שנותר ללקוח לשלם ועלויות נלוות. עלויות כאלה הן למשל תשלום עמלות הפירעון המוקדם שתידרשו לשלם בשל הפירעון המוקדם של ההלוואה הקיימת שאתם ממחזרים. זאת בהתאם לקבוע בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002. עמלות הפירעון המוקדם כוללות את עמלת הפרשי היוון, הנגבית במקרה שבו שיעור הריבית הממוצעת* נמוך משיעור הריבית החלה על ההלוואה במועד הפירעון. חישוב העמלה מבוצע לפי כללי ההיוון ונוסחה שנקבעה על ידי המפקח על הבנקים ופורסמה בצו הבנקאות.
השינוי ברכיב הפריים
בעקבות עדכון שהוכנס על יד המפקח על הבנקים בחודש דצמבר 2020, התווסף פרמטר נוסף שהעלה לדיון את כדאיות המיחזור. במסגרת העדכון ביטל בנק ישראל את המגבלה הקודמת, לפיה לא היה ניתן ליטול יותר משליש מהלוואת המשכנתא ברכיב על בסיס ריבית הפריים. המשמעות היא שעם כניסת העדכון לתוקף, ניתן יהיה לקבל הלוואה שרכיב ריבית הפריים בה הוא עד שני שלישים מההלוואה כולה. השינוי נכנס לתוקף בתאריך 28 בפברואר 2021.
מדובר בשינוי משמעותי, שמגיע עם יתרונות רבים אך גם עם פוטנציאל סיכון שיש לקחת בחשבון. ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%, ולפיכך היא משתנה בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל. כאשר ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל, גם ההחזר החודשי של המשכנתא במסלול על בסיס ריבית הפריים נמוך. עם זאת, אם היא תעלה בעתיד – גם ההחזר החודשי יעלה יחד איתה במסלול על בסיס ריבית הפריים. מכאן, שככל שהחלק בריבית פריים בהלוואה עולה, כך עולה גם החשיפה לשינויים עתידיים בריבית ולשינוי בהחזר החודשי.
מוכנים לשלב הבא?
כדאיות מיחזור המשכנתא תלויה במסלולי המשכנתא הקיימת, בנתונים הפיננסיים הספציפיים שלכם ובמטרות שאתם מעוניינים לקדם, מהרצון לסיים עם התשלומים מוקדם יותר ועד לצורך להקטין את ההחזר החודשי. במסגרת בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא חשוב לבחון היטב את הפרשי הריביות, גובה ההחזרים החודשיים העתידיים וההשפעה שתהיה לתנודות בריבית על אותם ההחזרים. רוצים להיות בטוחים שאתם מקבלים את ההחלטה הנכונה? חפשו "פועלים משכנתאות" ברשת כדי ללמוד עוד על תהליך מיחזור המשכנתא, כולל מה מומלץ לבדוק לפני וכיצד מתאימים את המשכנתא לצרכים העדכניים שלכם בחיים.
* הריבית האחרונה שפרסם המפקח על הבנקים, ושנקבעה על פי חישוב הריבית המשוקללת הממוצעת של ההלוואה שאינן מוכוונות, שניתנו על ידי הבנקים.
** אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. האמור הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה הצעה למתן הלוואה לדיור. קבלת הלוואה לדיור כפופה לאישור הבנק, לתנאיו ולכל דין.
כדאיות מיחזור המשכנתא תלויה במסלולי המשכנתא הקיימת, בנתונים הפיננסיים הספציפיים שלכם ובמטרות שאתם מעוניינים לקדם, מהרצון לסיים עם התשלומים מוקדם יותר ועד לצורך להקטין את ההחזר החודשי. במסגרת בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא חשוב לבחון היטב את הפרשי הריביות, גובה ההחזרים החודשיים העתידיים וההשפעה שתהיה לתנודות בריבית על אותם ההחזרים.
