לתחומים רבים הזיקה שנת הקורונה, אך שוק הנדל"ן אינו אחד מהם. אם בתחילת המגפה נראה היה שהצפי הוא ששוק הדיור יספוג מכה חזקה - שנה לאחר מכן ניכר שתרחיש זה לא התקיים. נהפוך הוא, שנת הקורונה המחישה והדגישה את יציבותו של שוק הנדל"ן הישראלי. הביקוש לדירות לא ירד ואפילו עלה, המחירים נשארו יציבים ויש המעריכים שעליית מחירים נמצאת ממש מעבר לפינה. הממשלה, מצדה, הורידה את מס הרכישה למשקיעים מ-8% ל-5% בלבד וכך הפכה כל עסקת נדל"ן לכדאית יותר. במקביל המשיך בנק ישראל במדיניות ריבית נוחה ואטרקטיבית לרוכשי דירות. הריבית במשק נשארה אפסית, ולאחרונה יצא בנק ישראל במתווה משכנתאות משופר לפיו ניתן לקבל משכנתה המבוססת על ריבית הפריים עבור שני שליש מסך הלוואת משכנתה. כלומר: מרכיב הריבית של המשכנתה הנלקחת נסמך על ריבית בנק ישראל (האפסית, כאמור), בעוד שהשליש הנותר נסמך על ריבית קבועה שנקבעת על ידי הבנק המממן.
"מכיוון שקיימת סבירות גבוהה מאוד שריבית בנק ישראל תמשיך להיות נמוכה מאוד גם בשנים הבאות - נוצרה הזדמנות טובה לרוכשי דירות למגורים, לרוכשי דירות להשקעה ולממחזרי משכנתאות", אומר דודי לוי, משנה למנכ"ל בנק ירושלים ומנהל החטיבה הקמעונאית. "הזדמנות זו יוצרת למשקי הבית אפשרות להקטין את הוצאתם על תחום הדיור ובמקביל יוצרת למשקיעי נדל"ן למגורים אלטרנטיבת השקעה כדאית בזכות יציבות תחום זה, עודף הביקוש על ההיצע ומסלולי ריבית שונים וטובים יותר. אם לפני הקורונה המשרדים הפכו לתחום השקעה נדל"ני אטרקטיבי יותר - היום, כשמסתמן שהעבודה מהבית תתפוס מקום משמעותי בשוק התעסוקה - המשרדים כבר פחות קורצים למשקיעים, שמבינים שבמצב הנוכחי דירות יהוו השקעה טובה יותר".
רבים אינם מודעים שהם יכולים להיעזר בנכס הקיים שלהם לרכישת דירה נוספת להשקעה ולפעמים ללא תוספת הון עצמי, כשלעתים תשלום ההלוואה יכול להיות משולם מתקבולי השכירות על הנכס להשקעה. המפתח לכך הוא גובה המשכנתה שיש ביחס לשווי הנכס למגורים (LTV) וגובה השכירות מהנכס להשקעה.
בבנק ירושלים זיהו את המצב שנוצר ואת ייחודיות הנדל"ן למגורים כהשקעה מועדפת במצב הנוכחי של השוק ותפרו מוצר חדש וייחודי העונה לצורכיהם של המשקיעים: משכנתה בדרגה שנייה. מוצר זה מוצע ללקוחות להם כבר יש משכנתה על דירה אחת - בדרך כלל הדירה שבה הם מתגוררים – והמעוניינים לרכוש דירה נוספת להשקעה. בנק ירושלים מציע משכנתה על הדירה להשקעה המסתמכת על שוויה של דירת המגורים הקיימת, בלי שיש צורך להעביר את המשכנתה הקיימת מהבנק שבו היא נלקחה וללא תהליכים לוגיסטיים ובירוקרטיים אחרים. לרוב, כדי לקבל משכנתה לנכס חדש המבוססת על נכס קיים היתה חובה לקחת אותה באותו בנק שבו מתנהלת המשכנתה על הנכס הראשון. במשכנתה בדרגה שנייה, לעומת זאת, נרשם בנק ירושלים כמשעבד נוסף, שני בדרגתו, על הנכס הראשון.
איך זה עובד? קחו לדוגמה בעל דירה ששוויה שני מיליון שקל ובגינה רובצת משכנתה שיתרתה 250,000 שקל. בעל הדירה מעוניין לרכוש דירה נוספת להשקעה שעלותה 1,500,000 שקל. הוא יכול לרכוש דירה זו באמצעות מימון מלא כולל באופן הבא: 50% מעלות הרכישה (750,000 שקל) יילקחו כהלוואה לרכישת דירה על הנכס החדש המיועד להשקעה. בנוסף, השלמה של 50% נוספים שישלימו את הרכישה (750,000 שקל) ימומנו באמצעות הלוואה לכל מטרה על הנכס הקיים בגינו יש לו יתרה פנויה של הסכום הזה לפי 50% משווי הנכס. את תשלומי המשכנתה הסדירים על דירת המגורים שלו ימשיך לשלם כמו קודם, על בסיס משכורתו, ואת תשלומי המשכנתה על דירת ההשקעה יוכל לשלם על בסיס שכר הדירה שיקבל כשישכיר אותה לאחר הרכישה. בנק ירושלים מאפשר לחלק את תשלום המשכנתה לתקופה ארוכה וכך לייצר החזר חודשי שלא יעלה על סכום שכר הדירה המתקבל.
"זה מוצר ייחודי מאוד בשוק הישראלי, ובנק ירושלים מציע אותו באופן כמעט די בלעדי בשוק", אומר לוי. "הוא נוח מאוד ללקוח בכל ההיבטים ומאפשר לו לרכוש נכס נוסף להשקעה בשוק יציב. לראשונה ניתנת הזדמנות לקחת משכנתה שנייה על דירה להשקעה ללא צורך לעשות זאת בבנק שנתן את המשכנתה הראשונה". בנוסף לזאת, המשכנתה בדרגה שנייה שמציע בנק ירושלים מאפשרת ללקוחות לקחת עד 70% הישענות על הנכס הקיים כהלוואה לכל מטרה לצורך פריסת הלוואות קיימות בהתאם להקלה של בנק ישראל.
לוי מדגיש כי המשכנתה הזאת אינה מאושרת אוטומטית לכל מי שמבקש וכי יש תנאים ברורים שצריך לעמוד בהם: "כמו בכל בקשת משכנתה נבחנים כל הפרמטרים וניתן משקל ניכר ל-LTV ולכושר ההחזר. אנחנו מסייעים לכל פונה לבדוק עד כמה הוא כשיר לבצע השקעת נדל"ן על בסיס המשכנתה הקיימת שלו ומייעצים איך יהיה נכון לבנות אותה. אם המשקיע רוצה לרכוש דירה זולה ולשלם את עלות המשכנתה עליה בעזרת שכר הדירה שיתקבל עבורה - שגם כן לא יהיה גבוה במיוחד - חשוב לוודא שהוא יחלק את המשכנתה למספר החזרי תשלום גבוה מספיק, כך שכל תשלום חודשי שהוא משלם יקוזז עם תשלום שכר הדירה החודשי שהוא מקבל".
לאתר בנק ירושלים | *5726
מתן האשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפרעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל
