אסתר ואליעזר שושן הקימו את עוצמה משכנתאות וייעוץ פיננסי לפני כתשע שנים. תחילה הם עבדו עם המגזר החרדי ממנו באו, במטרה לייצר עבור הלקוחות אופציות נוחות יותר לקבלת משכנתאות, אולם בשנים שחלפו העסק גדל והתפתח ועובד כיום עם כל המגזרים.
אליעזר שושן מתמקד בניהול ובטיפול במימון פרויקטים, ליווי פרויקטים של קבוצות רכישה, עסקות קומבינציה, יזמים מכל התחומים, והצעת פתרונות למימון של גופים פרטים, ממנופים ומסחריים. מתוך ניסיונו הרב הוא מצביע על השוני בין המגזר החרדי לחילוני: "החרדים הם צרכנים גדולים של משכנתאות, כאשר מגיל צעיר המושג כלכלת משפחה מוטמע ומלווה את צורת החשיבה וקבלת ההחלטות שלהם, בין אם מדובר ברכישת דירה לזוג צעיר, או לרכישת נדל"ן להשקעה".
הוא מוסיף כי במגזרים החרדי והדתי-לאומי המונח כלכלת משפחה מהווה דרך חיים, שצריך ויכול לחול גם על יתר המגזרים. "זו הדרך שבה מחנכים מגיל צעיר, כשהתפיסה והמשטר הכלכלי חזקים, נוכחים ובעלי תוקף", אומר אליעזר, "במגזר החרדי אין הוצאות על מותרות ועל נסיעה לחו"ל פעמיים בשנה ולא נוהגים ברכב מודל 2021. זוג צעיר שמתחתן יודע מה יכולתו הכלכלית ואת המגבלות, היות שהמשטר הכלכלי מוטמע בו מבית מגיל צעיר. אם אפשר היה ללמד כלכלת משפחה בבתי ספר, הרבה בעיות היו נחסכות".
בעקבות הניסיון והידע רב, למשרדי עוצמה משכנתאות מגיעים הרבה לקוחות חוזרים. חלקם, אלה שבאים מהמגזר החרדי, הם בעלי משפחות מרובות ילדים. חישוב הכלכלי שלהם בבחירת המשכנתא מתייחס לילדים, כולל התכנון להרחבת המשפחה והעובדה שהם אינם עוזבים את בית ההורים עד החתונה. "כבר בפגישה הראשונה, נערך ביחד עם יועץ המשכנתאות התחשיב איך תתנהל המשפחה כלכלית עד נישואיו של הילד הצעיר ביותר", אומר אליעזר, "כך, למשל, בעקבות נישואי ילד נרשמת ירידה בתחשיב ההוצאות המשפחתי, שהוא בדרך כלל מובנה וקבוע".
מתי כדאי למחזר משכנתא?
שוק הנדל"ן רותח. זאת לאחר מספר חודשים של קיפאון בעקבות התפרצות הקורונה, והחשש לקחת משכנתא בשל אי הוודאות וסימני השאלה שהתעוררו. "כל מה שהיה אמור להתרחש בשנת 2020, עבר ל-2021", מסביר אליעזר, "ב-2020 הרבה אנשים שכבו על הגדר כי המומחים אמרו שמחירים עשויים לרדת והייתה עצירה כמעט מוחלטת של שוק הנדל"ן. השנה השוק מכפיל את עצמו, לא פחות".
לדבריו, סיבות נוספות להשתוללות השוק הן ירידת הריביות במשכנתאות, לצד עלייה בבנייה יזומה במסגרת מחיר למשתכן. "זה יוצר כביכול טירוף בשוק", מציין אליעזר, "וזה 'כביכול' משום שאין קשר בין מחיר למשתכן לשוק הנדל"ן. התוכנית לא פונה לרוכשים הסטנדרטים, עם דירות בתל השומר או ברמת גן בטווחי מחיר של 1.8 מיליון שקל". הוא מוסיף כי מבחינתו, מחיר למשתכן סטנדרטי מתרחש בנתיבות, בני ברק או נהריה שבהם הפנייה היא לאלה שאינם בעלי הון עצמי. "הם משקיעים 100 אלף שקל וקונים דירה", הוא אומר, "במחיר למשתכן לא קונים דירות, אלא ממשיכים להתחייב כרגיל. התוצאה של מחיר למשתכן היא תנופת בנייה מטורפת, שכן כל קבלן קיבל חוזים לבנות בשוק הפרטי".
אז איך בדיוק בוחרים מסלול משכנתא? העצה הראשונה של אליעזר היא לקחת משכנתא מהבנק, עם הסיכון הנמוך ביותר ללווה מבחינת ריבית. העצה השנייה היא שבמקרה ומדובר בזוג צעיר ללא ילדים, בעל אפשרות לעמוד בהחזר החודשי גבוה, כדאי לקחת משכנתא קצרת-טווח עד כמה שניתן, בעיקר מתוך מחשבה שהדבר יאפשר לזוג אופציה לשיפור דיור במשך השנים. זאת, מתוך הנחה שבדירה השנייה כבר יצטרך הזוג לקחת משכנתא עם פריסה ארוכה יותר של תשלומים.
"גם נושא מיחזור משכנתא תלוי מאוד ביועץ המשכנתאות וברוכשים הפוטנציאלים. רוב חברות היעוץ מעוניינות לעשות מיחזור משכנתא, כי היום בודקים חיסכון מול משכנתא קיימת שנלקחה לטווח של 20-30 שנה", אומר אליעזר, "מנגד, רוב הסיכויים שהיועצים של עוצמה משכנתאות לא ימליצו על מיחזור לזוגות צעירים ששוקלים בתוך מספר שנים למכור דירה קיימת לטובת מעבר לדירה גדולה ומרווחת יותר. אחת הסיבות לכך היא עמלת פירעון מוקדם, במידה שהיא קיימת. לרוב הממחזרים יש עמלת פירעון אגרסיבית. אנשים לא מודעים לעובדה זו, אבל לאחר שלוש שנים קיימת הנחה אוטומטית של 20 אחוז על עמלת פירעון מוקדם וניתן להרוויח אותה".
הוא מוסיף כי סיבה נוספת היא שלא כדאי למחזר אם בטווח של עד חמש שנים מיום לקיחת המשכנתא לא ניתן להציג חיסכון מובהק. "בתקופה זו", אומר אליעזר, "לרוכשי הדירה יש הוצאות רבות על תשלום לשמאי מקרקעין, עמלות לבנק, עלויות של יועצי המשכנתא ועוד, שמקשות על היכולת לחסוך".
אז למי כן מומלץ למחזר משכנתא?
"לזוגות שכבר שיפרו דיור, מתגוררים בדירת חלומותיהם וימשיכו להתגורר בה ב-20 השנים הקרובות".
לחסוך או לקנות נכס?
אליעזר מתייחס גם לנושא מינוף המשכנתא, ומציין כי בנושא קיימת הוראה של בנק ישראל, לפיה לא משעבדים דירות קיימות לצורך רכישת נכסים להשקעה. כאשר בשלב זה לא ברור מתי תיכנס ההוראה לתוקפה. "זה אחד הדברים שהמגזר החרדי במיוחד מבכה עליו", הוא אומר, "אנחנו כחברת ייעוץ ממליצים לאנשים כן להשקיע את השטח הפנוי שנשאר להם מהמשכנתא על נכסים להשקעה. אם זוג קנה דירה בשווי 1.5 מיליון שקל לפני חמש שנים ומשלם משכנתא של 400 אלף שקל ל-25 שנה, עלות ההחזר החודשית תעמוד על 220 שקל מקסימום. מבחינת הרגולציה, יש להם מקום לעוד 250 אלף שקל לדירה להשקעה. כשהם קונים דירה להשקעה ב-500 אלף שקל בפריפריה, רוב הסיכוים שהשכירות שיקבלו שם תעמוד על 1,800 שקל לחודש. זה הממוצע. כולנו חוסכים בסביבות 400-1,000 שקל בחודש עבור הילדים. זה קל ופשוט".
הוא מוסיף כי "אם לוקחים את אותה המשכנתא, בסכום של 400 אלף שקל ומשלמים אותה על ההפרשים בין השכירות להחזר החודשי - הילד שלי, שנולד היום, יקבל בעוד 20 שנה דירה שעליה נשארה משכנתא של בערך 100 אלף שקל. בחישוב לטווח ארוך, נוכל לבוא עם 400 אלף שקל הון עצמי שאותם נוכל לתת לילדים. אבל אם ניקח את אותו הסכום, ונבקש לחסוך אותו, נגיע אחרי 20 שנה לחיסכון של 96 אלף שקל. מהבחינה הזו, אנו כן נמליץ לאנשים לקנות דירה להשקעה".
בשל כך, מסביר אליעזר הוא ממליץ להתשמש בחסכונות לטובת רכישת נכסים. "בסופו של דבר, יש פה רווח אמיתי לעתיד ואנחנו ממליצים לכולם לעשות את זה. אנו רואים שיש לכך היענות בשוק וזה עובד", הוא אומר, "אבל פה הגיע בנק ישראל והטריף את החושים של כולם, בטענה שלפיה לבנקים יש סיכון בכך שהם נותנים את ה-50 אחוז משכנתא מכל דירה. לא מובן למה. אולי הסיבה לכך היא שככל שנכנסים יותר משקיעים לשוק, יש ניפוח של המחירים ובנק ישראל לא רוצה שתהיה קריסה בשוק הנדל"ן, כמו בארצות הברית בשנת 2008. אלא שלדעתי, זו טעות. גם אם לוקחים את ה-50 אחוז מכל דירה ובמקרה הגרוע ביותר - כשאדם באמת הגיע למצב שהוא נאנק תחת עול המשכנתא - הוא ימכור את הדירה להשקעה ויכסה את המשכנתא. זו לא צריכה להיות סיבה לדאגה".
בעוצמה משכנתאות מעניקים לכל לקוח שירות מקיף ואישי ומספקים לו את הייעוץ המתאים ביותר עבורו, כל זוג לפי צרכיו. "כשלקוח רוצה לשפר דיור, הוא יבוא להתייעץ לפני שיעשה מהלך", מסכם אליעזר, "יש הרבה מקרים בהם אנחנו אומרים לזוגות - זה לא הזמן, חכו עוד שנה, נולד לכם ילד, עכשיו יש הרבה הוצאות, את חלקן אתם אפילו לא מכירים. הייעוץ שאני נותן הוא בעקבות השנים הרבות שאני בתחום וקורסים של כלכלת משפחה שעשיתי. אנחנו יודעים להגיד ללקוח אם הזמן מתאים או לא".
עוצמה משכנתאות וייעוץ פיננסי
טלפון: 03-7573747
למעבר לאתר >>
לפנייה בוואטסאפ >> 03-7573747
