אחד המצבים השכיחים בניהול בניין משותף הוא המתחים ואף העימותים שמתעוררים בין הדיירים לבין נציגי ועד הבית במקרים שבהם נדרש לגבות תשלום, בפרט כאשר מדובר בעבודות תחזוקה ותקלות. זאת לצד חוסר הסכמה מצד הדיירים בנושאים רבים הנוגעים לחיים המשותפים באותו הבית. בעידן רבי קומות והמגדלים, המשימה של ניהול הבניין מורכבת עוד יותר, בעיקר בשל ריבוי הדיירים בכל בניין.
מי שנותנת מענה מקיף ומקצועי לאתגרים המורכבים שאיתם נאלצים להתמודד הדיירים ובעלי הנכסים היא חברת אדן ניהול בתים משותפים. החברה הוקמה על ידי שלושה שותפים: ארז אוסדון, נדב עמיאל ורונן דדון, מחזיקה בניסיון של יותר מ-15 שנה בענף ואחראית כיום על ניהולם של יותר מ-200 בנייני מגורים ברחבי גוש דן, בדגש על הערים תל אביב ורמת גן.
במרכז התפיסה המקצועית של חברת אדן ניהול בתים משותפים ניצבת ההבנה שאופן הניהול של בית משותף משפיע ישירות על איכות החיים של הדיירים. "הניהול שלנו הוא מקיף וכולל הנהלת חשבונות, גבייה, דוחות, מענה טלפוני, סיורים שוטפים בבניינים, תחזוקה ופתרון תקלות קטנות וגדולות", מסביר מנכ"ל החברה, דדון. "כדי לתת מענה לכל בעיה, אנחנו עובדים עם אנשי מקצוע חיצוניים ומחליפים בפועל את כל מה שוועד הבית מבצע באופן שוטף".
דדון מוסיף כי "ניהול של בניין כולל צד הנדסי ופן אנושי. בצד ההנדסי אנחנו דואגים לטיפול בתקלות, פיקוח על הניקיון ועל הגינון, הזמנת בעלי מקצוע לצורך תחזוקה או תיקונים. החלק ההנדסי הוא מתמטי והוא קל הרבה יותר לעומת החלק האנושי, המאתגר יותר, שכולל גם ניהול ועד בית בפן המשפטי. כחבר בוועד הבית אתה משמש נציג של מספר מסוים של דירות, החל מ-12 דירות ועד למאות דירות במתחם, ולא פעם מתעוררות מחלוקות. האתגר הוא לנווט את הספינה עם מינימום מחלוקות והרבה יותר קל לעשות את זה כשאתה מכיר את חוק המקרקעין על בתים משותפים ואת התקנון בבניין".
וכיצד החוק והתקנון מסייעים לפתור מחלוקות?
"לכל בניין יש תקנון, אם כזה שהסכימו עליו בתהליך הבנייה או תקנון מצוי שמשמש כברירת מחדל. התקנון, בשילוב חוק המקרקעין, פותרים 90% מהמחלוקות. לדוגמה, בבניין כל בעלי הדירות משלמים סכום זהה לוועד הבית. אבל יכול להיווצר מצב שבו פתאום בעל דירה קטנה יותר יטען שהוא לא מוכן לשלם את הסכום שדורשים ממנו, אלא לשלם לפי חלקו היחסי. במצב כזה, במקום שיתעוררו ויכוחים ומחלוקות, אפשר לפנות לתקנון ולראות שהוא קובע כי כולם משלמים לפי חלקם היחסי ומספיק מתלונן אחד כדי שההסכמה שהיתה קיימת כל השנים תתבטל. כשאתה יודע מה החוק אומר - קל יותר לפתור גם סוגיות מורכבות".
דדון מביא כדוגמה סוגיה נוספת שעולה בבניינים משותפים: מעלית השבת. לדבריו, במקרה שישנו דייר שומר שבת, המעוניין בהפעלת מעלית שבת, בעוד שלשאר השכנים הדבר מהווה מטרד, במקום שיתעורר דיון סוער בין הדיירים, אפשר פשוט לפנות לחוק ולתקנון. "לפי החוק, במקרה שקיימות בבניין שתי מעליות ובאחת מהן יש רכיב שבת, הבניין מחויב כלפי הדייר להפעיל אותה כמעלית שבת. אם אין רכיב שבת או שקיימת רק מעלית אחת, נדרש רוב של 51% מבעלי הדירות לבחירה במעלית שבת", הוא מגלה. "כאשר יודעים מה המסגרת של הדיון הוא לא הופך לוויכוח עקר של דעות. המטרה היא שבסופו של כל אירוע יימשכו יחסי שכנות טובים עם כמה שיותר אנשים. ידיעת החוק מאפשרת לנהל דיון רגוע בכל תחומי החיים המשותפים, גם בשימוש ברכוש משותף והאם הוא סביר או לא. הבניין יכול להתארגן, לקבוע אסיפה ולקבוע מה הנהלים על פי רוב, ולמנוע בכך ויכוחים עתידיים".
אז איפה נכנס היתרון היחסי בבחירה בחברה כמו שלכם והאם אני לא יכול לבצע את הפעולות האלה לבד כוועד בית?
"בחברת ניהול קיים המון מידע וישנו ליווי משפטי צמוד של עורכי דין שעוסקים בתחומים האלה. חברת ניהול היא גם חסרת פניות. אנחנו לא גרים בבניין ולא משנה לנו אם תבחרו ימינה או שמאלה. אנחנו מגיעים עם הכובע של המבט האובייקטיבי שאפשר להקשיב לכל דייר. אנחנו לא צד בדיון. לבעל דירה גדולה יש אינטרס שכולם ישלמו נאמר אותו הדבר, ולבעל דירה קטנה האינטרס הפוך – איך מגיעים להסכמות במקרה כזה? חברת ניהול מציגה את החוק ואת ההמלצה שלה איך לפעול ובכך יכולה למנוע חיכוכים ומחלוקות בין שכנים".
הצד המשפטי הוא רק חלק אחד בפעילות שלכם.
"המוטיב המשפטי הוא כלי אחד מתוך המון כלים שמשתמשים בהם בניהול השוטף של תשלומי ועד בית. כשאתה צריך לתבוע בעל דירה שלא משלם מסי ועד, צריך לדעת אם המיסים נגבו על פי חוק ולאיזה שימוש משתמשים בהם. ועד בית מנוסה, עם זמן פנוי ואנרגיות, יכול לעשות את זה לבד. אבל היום, כשבניינים הופכים למורכבים ולרווי מערכות, עם שכנים רבים ותחלופה גבוהה, זה הופך הכל לקשה הרבה יותר בזמן הפנוי בין משפחה לעבודה. לחברה שלנו יש אנשים שמסתובבים בשטח, אחראים על הבניינים, עושים בדיקות מחזוריות אחת לתקופה שעליה מחליטים מראש וגם נותנים מענה דרך האפליקציה שפיתחנו. אנחנו עובדים גם עם אנשי מקצוע חיצוניים שמאפשרים לנו גמישות, זמינות, וגם מחירים טובים. בסופו של דבר בחירה בחברה חיצונית לניהול הבניין תוביל אתכם להוזלה משמעותית בעלויות התפעול השוטפות של תחזוקת הבניין".
אדן ניהול נכסים וייזום פרויקטים
טלפון: 1700-70-33-55
למעבר לאתר >>
בשיתוף אדן ניהול נכסים וייזום פרויקטים
