תחום ההתחדשות העירונית בעיר תל-אביב-יפו הוא ללא ספק אחד ממוקדי תשומת הלב בסצנה הלוהטת בשוק הנדל"ן למגורים בארץ.
הצורך להגדיל משמעותית את היצע הדירות במרכז הארץ, על רקע ביקושי שיא וגידול אקספוננציאלי מתמיד באוכלוסייה, כמו גם המחירים הנוסקים בשוק הדיור בגוש-דן לצד מחסור בקרקעות זמינות לבנייה באזור זה, העלו עד מאוד את המודעות לצורך הרחב בהתחדשות עירונית. גם קריסות הבניינים בחולון, ובהמשך גם ברמת גן וברעננה, שבהן פונו הדיירים והמבנה נהרס בצורה מבוקרת, מיקדו את נחיצות המהלכים להתחדשות עירונית.
אם בשנים האחרונות עורר הנושא עניין רב בקרב יזמי בנייה, רוכשים, משקיעים וכלכלנים, נדמה שבתקופה האחרונה חלה קפיצת מדרגה בהתעניינות, ויעידו על כך יותר מכל מאמצי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שעמלה תדיר על הוצאתה לפועל של מדיניות כוללת להתחדשות עירונית ונגזרותיה — "פינוי בינוי" ו"תמ"א 38".
עיר ללא הפסקה גם בבנייה
תל אביב, העיר המבוקשת ביותר בארץ מבחינה נדל"נית, היא כאמור אחת הערים המובילות והפעילות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית והתנופה בה בהחלט מורגשת.
"כל מי שהולך ברחובות העיר, מתקשה להתעלם מתנופת הבנייה וההתחדשות בה", קובע ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל חברת "שניר". "ישנן שכונות שלמות שבהן כבר החל היישום של תוכנית 'פינוי בינוי' וברחובות רבים ברחבי העיר כל בניין שלישי נמצא בהליך כזה או אחר של התחדשות עירונית".
ואכן, על פי נתוני הלמ"ס, בתל אביב בלבד יש למעלה מ–10,000 יחידות דיור שצורכות חיזוק או בנייה מחדש הנמצאות בבנייה פעילה, כאשר ההערכות הן שלמעלה ממחציתן נבנות במסגרת התחדשות עירונית.
עוד עולה מנתוני הלמ"ס כי מרבית הפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש החלו להיבנות בשנה האחרונה (אוקטובר 2020 עד ספטמבר 2021), כשפרויקטים בת"א מהווים למעשה כ-57.6% מסך הדירות שהחלו להיבנות כתוצאה מהריסה ובנייה בכל הארץ.
שמול מציין כי לתנופת ההתחדשות בעיר מספר השלכות. לדבריו, למרות שמבחינת התחלות הבנייה מספר הדירות שנבנה הוא גדול, וחרף העובדה שת"א ממוקמת במקום השלישי בהתחלות בנייה של דירות חדשות (אחרי ירושלים ובת-ים), הרי שיש לזכור כי בפרויקטים של התחדשות כמחצית מהדירות חוזרות בסופו של תהליך לבעלי הדירות ואינן מוצעות למכירה בשוק החופשי. אי לכך לדבריו "למרות ריבוי הפרויקטים אנו עדים לכך שהביקוש לדירות בעיר עולה על ההיצע ומחירי הדירות רק ממשיכים לעלות".
"תל אביב שומרת על מעמדה כעיר עם שיעור הביקוש הגבוה ביותר למגורים ולהשקעה בישראל", מחדדת יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות בחברת "יוסי אברהמי" ומסבירה כי בהתאמה גדל גם קצב הבנייה בעיר. "הביקושים בת"א קשיחים ובהתבסס על משרדי המכירות שלנו, אני יכולה לציין שהרוכשים מחפשים סוגים שונים של דירות, מה שעשוי להסביר את הגיוון בהתחלות הבנייה במחצית הראשונה של השנה. להערכתי המגמה המתגברת של התחלות הבנייה בת"א תמשיך גם בשנים הקרובות".
"תל אביב היא בירת הנדל"ן של ישראל", מדגיש בעל החברה יוסי אברהמי, ומציין כי לתפישתו הביקושים בעיר יישארו קשיחים גם בעוד 20 שנה. "כדי שמחירי הנדל"ן לא ימשיכו ויעלו יש צורך בהאצת פרויקטים בהתחדשות עירונית ובקידום תוכניות במתחמים שונים".
עיריית ת"א מפתחת לדבריו את השכונות הדרומיות והמזרחיות בעיר, שהופכות ל"שכונות אטרקטיביות עבור משפחות צעירות שאינן יכולות להרשות לעצמן מגורים במקומות אחרים בעיר".
בתוך כך, מקדמת חברת "יוסי אברהמי" מספר פרויקטים בעיר. אחד מהם, פרויקט VIEW בשכונת נווה עופר הכולל 100 יח"ד בשני בניינים, בני 11 ו-14 קומות, הנבנים מעל קומת מסחר וחניון תת קרקעי פרטי, וכן פרויקט נוגה 1 המוקם במתחם נוגה ביפו ובו 64 יח"ד מעל קומת מסחר בבניין יוקרתי בן 10 קומות וכן פרויקט פילהרמונית הנבנה בשכונת כוכב הצפון וכולל שני בנייני יוקרה בני 12 קומות ובהם 112 יח"ד.
בקרוב תצא החברה לשיווק עם פרויקט יוקרה נוסף, ברחוב הירקון, שיציע תמהיל מגוון של 2-3 חדרים, מיני פנטהאוזים (5.5 חדרים) ופנטהאוזים (7 חדרים).
איך משפיעה התחבורה הציבורית על מחירי הדיור?
הנחת העבודה לה שותפים כלל השחקנים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית, היא ששיקום וריענון בנייני המגורים והשכונות הוותיקות, מחייב גם תשתיות הולמות - ובהן תחבורה ציבורית יעילה, מודרנית ונגישה. הרכבת הקלה והמטרו, העתידים לפעול במהלך השנים הקרובות ברחבי העיר, אמורים להגשים את החזון, אך מתברר כי בדרך הם גם צפויים לייקר מאוד את מחירי הדיור, שכבר היום רק הולכים ומאמירים.
האדריכל גיא מילוסלבסקי סבור שתכנון הרכבת משפיע על קברניטי העיר למעבר לתכנון עירוני מוטה תחבורה (TOD – Transportation Oriented Development) כזה שיבוא לידי ביטוי לדבריו "בצפיפות שתתרכז בסמוך לפריסת התחבורה הציבורית".
"כך לדוגמה", הוא אומר, "באזורים שסביב תחנות הרכבת הצפיפות תהיה גבוהה, וסביב התחנות יגיחו פרויקטים של התחדשות עירונית נרחבת וייבנו מגדלי מגורים, שבהם יהיה עירוב שימושים מאסיבי הכולל מלבד מגורים גם בתי מסחר, משרדים, ושירותי פנאי, בריאות, חינוך ותרבות".
מילוסלבסקי מעריך כי התחבורה הציבורית תשתלב כחלק אינטגרלי ממגדלי המגורים ובזכותה אנשים יוכלו להגיע מחוץ לעיר אל המתחמים הללו, וגם תושבי העיר ינצלו אותם כמתחמי תעסוקה ובילוי לצריכת מגוון שירותים. "גם דיירי המגדלים ייהנו ממגוון השימושים הקרוב לביתם, ללא כל צורך להתנייד ברכב פרטי בתוך העיר", הוא מסביר.
מטראומת הקורונה לקדחת נדל"נית
בחברות רבות העוסקות בייזום נדל"ן מעריכים שהתחדשות עירונית טומנת בחובה את המאיץ העיקרי בענף הבנייה למגורים. כשמדברים כאמור על התחדשות הכוונה היא בדרך כלל להריסת מבני מגורים ישנים והקמת בנייני מגורים חדשים במקומם, תוך הגדלה משמעותית של מספר הדירות.
החברות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית עושות זאת במסגרת התוכניות "פינוי-בינוי" ו"תמ"א 38"; השנייה מביניהן נוצרה כידוע במטרה לעודד חיזוק מבנים קיימים, שאינם עומדים בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, והיא כוללת גם אפשרות לחיזוק המבנה הקיים ולהוספת דירות בו, ללא הריסה, אך גם מספקת אלטרנטיבה לייצר עתודות קרקע משמעותיות בעיר שבה קיים מחסור משמעותי בזמינות קרקעות לבנייה.
"לפני שנה בשיא הקורונה, ראינו עצירת מחירים בתל אביב וקיפאון מסוים בשוק", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בשנה האחרונה כבר לא נותר זכר לקיפאון הזה ומדינת ישראל שיצאה מהטראומה של הקורונה נכנסה היישר לקדחת נדל"נית, עם ביקושים גואים בכל רמות המחירים. התוצאה הובילה לעליית מחירים ממוצעת שנעה בין 6%-8% בחצי השנה האחרונה. בת"א אנחנו רואים זאת ביתר שאת משום שההיצע בעיר יחסית מוגבל ויש בה לא מעט בעלי אמצעים, בין אם מדובר במתעשרי היי-טק או כאלה שנהנים מהעליות בשוק ההון".
בנוסף הוא קובע כי המשקיעים בעיר הם בעלי פרופיל שונה. "הם לא מגיעים הנה בגלל התשואה מהשכרת הדירות, שהיא יחסית נמוכה, הם רוכשים דירות מסיבות שונות לגמרי, שהפן הכלכלי שלהן הוא עליית ערכן. אם בתחילת 2017 (על פי הלמ"ס) הגיע מחיר ממוצע של דירה שנרכשה בתל אביב, ל-2.8 מיליון שקל, הרי שבחודשים האחרונים טיפס המחיר ל-3.5 מיליון ודירות 4 חדרים שנרכשו רק לפני ארבע שנים ב-3.2 מיליון שקל בממוצע, הוסיפו מאז למעלה ממיליון שקל לשוויין", הוא אומר.
דוגמה נהדרת היא המכרז שנסגר במתחם שדה דב, המשקף צפי מובהק לעליית מחירים בשכונה החדשה שנבנית כשהיזמים עצמם מעריכים כי מחיר דירה לא יפחת מממוצע של 5 מיליון שקל.
הסיבה לכך נעוצה לטענתם בכך שקהל רוכשי הדירות מוכן לשלם יותר על מגורים בת"א, כשמדובר בשכונה חדשה, ירוקה ונגישה.
תרחיש דומה צפוי באזור סביב כיכר המדינה. השכונה המתוכננת אומנם תבנה בפורמט קצת פחות מוכר ביחס לשכונה שנבנית מאפס, אולם להערכת חברת "בי נדל"ן" התוצאות יהיו דומות. השכונה מהווה חלק מתוכנית הרבעים של העיר העברית הראשונה, ומדובר באזור פעיל ביותר בהתחדשות עירונית עם כמעט 200 פרויקטים ו-4,000 דירות בשלבי בנייה שונים.
ברחובות העוטפים את הכיכר, כבר קיימת התחדשות עירונית בהיקף גדול וחריג ובכיכר עצמה מתוכנן מגה פרויקט בשטח של כ-50 דונם, שיכלול שלושה מגדלי מגורים בני 40 קומות, שטחים ירוקים, אגם מלאכותי, מרכז מסחר ומבני ציבור.
חברת "בי נדל"ן" משווקת באזור זה פרויקט של החברות "רוטשטיין" ו"אשדר", ומציעה דירות בנות 4 חדרים, גן ופנטהאוזים בבניין בוטיק בן 7 קומות.
שלומי בן ישי, מבעלי PREMIUM TLV מקבוצת "נדל”ן פלוס", מוסיף כי הבחין בשינוי נוסף שנרשם השנה: ירידה בגיל הממוצע של רוכשי הדירות. שיעור רוכשי הדירה ראשונה בקרב שכירים בני 25–35, שלא הייתה בבעלותם דירה טרם הרכישה, אכן עלה מרמה של כ-2% לשנה בשנים 2007 ו-2008 לרמה של כ-4% בשנים 2015 ו-2016, כך מניתוח שערכה בעבר חטיבת המחקר של בנק ישראל, אך ניכר כי בשנים שחלפו מאז המגמה הזאת גברה.
"אם בשנים 2019-2020 הגיל הממוצע של רוכשי דירות יוקרה בצפון הישן ובמרכז העיר עמד על 53, הרי שבשנת 2021 הגיל הממוצע של רוכשי הדירות דרך משרדינו היה 45 בממוצע, כאשר הרוכש הצעיר ביותר שרכש דירה במחיר של מעל ל-10 מיליון הוא בן 37 בלבד", מציין בן ישי ומסביר: "אנשי היי-טק רבים כבר מימשו אופציות שבבעלותם ורכשו דירות יוקרה במרכז העיר".
מרגישים כמו בחו"ל
בחברת התיווך "רוטשילד ריל אסטייט", בבעלות שירה דנסקי ואייל פורמנסקי, המתמחה בשיווק של נכסי יוקרה באיזורים עם הביקוש הגבוה ביותר, מסבירים כי עליות המחירים הדרמטיות בתקופה האחרונה מתחזקות במיוחד בקטגוריית נדל"ן היוקרה בתל אביב בו נראה שהיתה קפיצה גדולה במיוחד.
"ההיצע הנמוך והביקוש הגבוה עושים את שלהם", אומר אייל פורמנסקי. "זה בולט במיוחד במחירי הקרקע באזורי הביקוש שהגיעו למחירי הדירות עצמן עד לפני 3-4 שנים".
לדברי פורמנסקי אזורי הביקוש העיקריים, בהם נרשמות עליות מחירים חדות הם לב העיר ואזור קו הים, שהמחירים בהם מגיעים לעיתים לרמות מחירים שניתן לראות בדרך כלל במקומות כמו מונטה קרלו והונג קונג".
"מכיוון שאנו מכירים רבים מהפרויקטים עוד בשלב בה הקרקע נמכרת ליזם, אנו לא רואים היתכנות לתסריט אחר, מלבד המשך העליות בקטגוריה הזו. למעשה, שכשרואים באילו מחירים נמכרות קרקעות סביב המשרד שלנו בימים אלו, מגיעים למסקנה שמחירי הדירות יחצו את קו 80 אלף שח למ"ר לדירות טיפוסיות ואילו הפנטהאוזים יגיעו למספרים שרק מעטים יוכלו להרשות לעצמם, וכבר היום חצו את קו ה- 100 אלף ש"ח למ"ר ואף מתקרבים ל- 150 אלף למ"ר בחלק מהפרויקטים".
מגמת המחירים הזאת תוביל לדעת פורמנסקי לכך שמי שירכוש בעתיד הקרוב דירות באזורים אלה יהיו בעלי אמצעים עם ציפיות לסטנדרטים גבוהים. "לכן, רק יזמים ובעלי דירות שישכילו להשקיע בחומרים ובגמרים איכותיים מאוד, שיענו על ציפיות הרוכשים, יקצרו את הפירות ויקבלו מחירים שעד לפני זמן לא רב היו חלומיים ונראו רק במיקומים מאוד ספציפיים על הגלובוס".
"בתקופה המבולבלת הזו, שבה המחירים דוהרים למעלה ומשתנים על בסיס חודשי, אנחנו נותנים ערך מוסף רב ללקוחותינו, וגם לרוכשים פוטנציאליים שמנסים לקבל מושג ברור יותר לגבי איכויות הנכס בו הם מעוניינים, וגם בהכוונה לבעלי דירות וליזמים שמבקשים להבין טוב יותר מה הם הדברים שעליהם צריכים לשים דגש כשמחליטים לצאת לשוק עם נכסים מסוג זה".
"תל אביב הופכת מיום ליום לעיר לעשירים בלבד. דירות 'רגילות' בשטח 100 מ"ר, ולא בשכונות היוקרה המבוקשות, כבר נמכרות היום ב-6-7 מיליון שקל לפחות. אלה מחירים שרק אנשים אמידים יכולים להרשות לעצמם", פוסק ערן לוי, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת "אלטנוילנד". בתוך כך הוא מציין כי להערכתו "השכונות הקטנות בעלות המרקם העירוני הייחודי יחזקו את מעמדן ויהפכו ליקרות ולמבוקשות ביותר בעיר". שתי שכונות מובהקות שהוא מביא כדוגמה לעניין זה הן נווה צדק ומתחם נגה.
"בנווה צדק סביבת מחירים נעה באזור ה100--120 אלף שקל למ"ר. להערכתי בשנים הקרובות המחירים הללו יאמירו ל-200 אלף שקל למ"ר, וזה לא מקרי שתושבי החוץ ותושבי ישראל מוכנים לשים את כספם על דירות בת"א, יש בה משהו מיוחד שאין בערים אחרות. המרקם העירוני שלה הופך אט אט לכזה שדומה לאירופה, העיר מזכירה לרבים את חו"ל, והם מוכנים לשלם הרבה כדי להיות חלק ממנה".
לתפישה הזאת שותף גם בני קרת, מנכ"ל "אזימוט שיווק פרויקטים" שמחלקת המחקר בחברתו ביצעה לדבריו בדיקה קפדנית של תוכניות הרבעים בעיר ממנה עלה בבירור כי המענה לביקוש הרב מוצע בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, כשרוכשי דירות של עד 5 מיליון שקלים מוכנים מתברר לוותר על מפרט יוקרתי או על חנייה, מרפסת או שירותי אורחים ובלבד שיתגוררו בת"א. "המגמה כפי שאנו רואים אותה במבט קדימה, תעודד מאוד מתחמי 'פינוי בינוי', בעיקר במתחמים גדולים דוגמת 'מתחם דפנה' ברובע 4, בצפון הישן, ובמתחמים בדרום מזרח העיר ובשכונות עבר הירקון שבהן כבר מקודם 'פינוי בינוי' בשכונות הוותיקות (הדר יוסף, נווה שרת). כמו כן פרויקטים באופן נקודתי בשכונות נוספות (נאות אפקה א', מעוז אביב ורמת אביב)".
בשנה החולפת זינקה ת"א מהמקום החמישי ברשימת הערים היקרות בעולם הישר למקום הראשון. כך על פי מדד יוקר המחיה בערים של האקונומיסט (Economist). העיר העברית הראשונה הביסה את אוסקה ביפן (איתה היא חלקה את המקום ה-5 ב-2020), סינגפור, ציריך, הונג קונג, פריז וכמובן, ניו יורק.
נתון זה משתקף כמובן גם במחירי הנדל"ן בעיר, והסימנים מצביעים שמחירי הדירות רק ימשיכו לעלות.
"מחירי הדירות במרכז ת"א ממשיכים לעלות בחדות, וכבר השאירו מאחור את המחירים בערי המטרופולין המבוקשות ביותר בעולם", קובע רז שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, המשווקת את פרויקט Almog The Complex ביד אליהו.
"מחירה של דירת 100 מ"ר במרכז העיר עומד היום על 7-8 מיליון שקל, מחיר שבו ניתן לרכוש בניו יורק דירות פאר של 120 ו-130 מ"ר. המגמה הזו צפויה להמשיך ולהתעצם גם השנה, בשל שילוב של משקיעים חזקים, כסף רב שנכנס מהיי-טק, וגם מצמצמי דיור בני הגיל השלישי, שלאחר עזיבת ילדיהם את הבית, מבקשים להגשים את החלום ולגור במרכז העיר".
המשמעות של עליית המחירים החדה לתפישתו היא שיש תנועה מתמדת של אוכלוסיות שבעבר אכלסו את מרכז העיר (צעירים, זוגות, ומשפחות צעירות) לעבר השכונות המזרחיות והדרומיות. "בכל השכונות הללו אנחנו מרגישים ביקוש שלא חווינו בעבר. אם עד לפני כשנתיים מחיר דירה חדשה ביד אליהו חושב לפי מפתח של 20 אלף שקל למ"ר בנוי, היום אנחנו כבר מדברים על למעלה מ-40 אלף שקל למ"ר בנוי, והלחצים הללו רק הולכים ומתגברים ואינם צפויים לעצור".
לא בכדי העיר הכי מבוקשת בארץ ואחת מהיקרות בעולם מעוררת סקרנות בכל צעד שנעשה בה במישור הנדל"ני, כשההתחדשות העירונית בה הופכת את העיר הלבנה, לעיר ללא הפסקה, בבנייה!
