"יזמים נבונים הבינו מזמן שהפוטנציאל בראשון לציון הוא בלתי נגמר"

ערכי קרקע גבוהים ושכונות רבות בעלות פוטנציאל רב להתחדשות עירונית בראשון לציון מספקים ודאות ליזמים ומבטיחים השקעת נדל"ן סולידית ויציבה. קארן מן, בעלת חברת שיווק המתמחה בפרויקטים למגורים, מספקת תמונת מצב עדכנית על שוק הנדל"ן המקומי ומסבירה מדוע לדעתה נועדה ראשון לציון למנף את ההתחדשות העירונית וכיצד הדברים מיושמים בשטח

אודי ששון
תוכן שיווקי
פרויקט ראשל"צ | הדמיה: זיתוני הדמיות | אדריכל: סלו בן עמי
פרויקט ראשל"צ | הדמיה: זיתוני הדמיות | אדריכל: סלו בן עמי
אודי ששון
תוכן שיווקי

בין השנים 2005 ל-2020 נבנו בראשון לציון למעלה מ-3,500 דירות בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית – לא הרבה בהתחשב בגודלה ומרכזיותה של עיר היין, אולם לכל ברור כי מדובר במצב שעתיד להשתנות. תוכנית המתאר העירונית רצ/2030 הגדירה את האזורים להתחדשות עירונית בעיר, ועודדה קידומם של פרויקטים במספר מסלולי התחדשות שונים.

קארן מןצילום: אבשלום לוי

מצד עיריית ראשון לציון, הושם בשנים האחרונות דגש על התחדשות עירונית של החלקים הוותיקים בעיר. העירייה הגדירה זאת בתור אתגר מורכב המחייב מכלול רחב של שיקולים, אשר בראשם מניעת צפיפות גבוהה מדי של תושבים ועומס יתר על מערכות החנייה, התחבורה, החינוך והשטחים הציבוריים. רק בשנה האחרונה ניתנו עשרות היתרים לתמ"א 38 והעירייה אף מפעילה את החברה הכלכלית שלה כחברה יזמית המלווה תושבים ומסייעת להם בתהליך המורכב. כמו כן, אם עד לאחרונה נטתה העירייה להעדיף מיזמי חיזוק ועיבוי של מבנים (תמ"א 38/1) הרי שבאחרונה מסתמן שינוי מגמה ויחס אוהד יותר כלפי פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, לרבות פרויקטים מתחמים של פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות.

ראשון לציון: אזור ביקוש קלאסי

כמו העירייה, גם מבחינת שחקני ההתחדשות הפועלים בראשון לציון ובעלי הדירות בעיר, גל ההתחדשות העירונית ששוטף את ערי המרכז טומן בחובו פוטנציאל עצום לעיר הזו. "שינוי פניה של ראשון לציון והתאמתה למאה ה-21 אפשריים רק באמצעות התחדשות עירונית אמיתית, בדגש על מתחמי מגורים שלמים", קובעת קארן מן, בעלת חברת שיווק המתמחה בפרויקטים למגורים.

לדבריה, "כשמסתכלים על העניין מנקודת מבטם של תושבי העיר והרשות המקומית עצמה, ברור שפינוי-בינוי מרחבי נותן הרבה יותר מאשר פרויקט שמתמקד בבניין בודד. הוא מאפשר לחדש את פני העיר והמרחב הציבורי ומספק מבני ציבור ומוסדות חינוך חדשים, וכן מתחמי תעסוקה ושטחים ציבוריים. פרויקטים כאלה גם מגשימים את המגמה השלטת כיום במוסדות התכנון של עירוב שימושים, כלומר שילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה באותו פרויקט. תכנון כזה מקל משמעותית על תושבי הפרויקט וחוסך מהם עמידה ממושכת בפקקים כל בוקר, וגם מניב לעירייה הכנסות".

פרויקט רמב"ם 21 | הדמיה: אדריכלים דן ישראלביץ

מן היא אחת הדמויות המוכרות בתחום שיווק מיזמי המגורים בישראל. היא מנהלת שיח יומיומי עם מאות רוכשי דירות (ורוכשים פוטנציאליים) שבעידן הקורונה רווי הטלטלות בשווקים מחפשים השקעת נדל"ן סולידית ויציבה. בשנים האחרונות, עם עלייתה של מגמת ההתחדשות העירונית, רכשה לעצמה מן מוניטין של מומחית באיתור מתחמים בעלי פוטנציאל לפינוי-בינוי ובניהול הקשר עם בעלי הדירות והדיירים מטעם החברות היזמיות שעמן היא פועלת. הפרויקטים שניהלה ושיווקה עד היום, בהם מאות רבות של דירות, מתפרשים על פני ערים רבות בארץ, חלקן בלב אזורי הביקוש כמו תל אביב ורמת גן, ואחרות באזורים מתפתחים ובעלי פוטנציאל נדלני שטרם מוצה עד תום כמו כרכור, נתניה, חולון ובת ים.

קארן, איך זה לשווק דירות בשוק נדל"ן רותח, ומה את צופה למגמות המחירים בשנים הקרובות?

"במדד מחירי הדירות האחרון של הלמ"ס ראינו שרק בשנה האחרונה מחירי הדירות זינקו ב-7.2%. לפני שש שנים, בעקבות נסיקה דומה במחירים, הוחלט להרחיב משמעותית את תוכנית מחיר למשתכן, צעד שפגע קשות בקבלנים וביזמים וייבש את השוק החופשי. אני לא מאמינה שכיום יחזרו על הטעות הזאת. לראייתי, במצבו של שוק הנדל"ן בישראל כיום, פשוט בלתי-אפשרי שהמגמה של עליית המחירים תתהפך, בטח לא לאורך זמן ובטח לא באזורי הביקוש.

"מהיכרותי את השטח ואת נטיות לבם של זוגות צעירים, ומשפחות שאיתם אני נפגשת כל גל של קורונה כמו זה שיש עכשיו, ממתן במידה מסוימת את כמות הרכישות, אבל הביקוש הכבוש הזה מתפוצץ מיד כשהמצב נרגע. כך בדיוק היה גם בשלושת גלי התחלואה הקודמים. ככה שלי, בכל אופן, יש הרבה משפחות לעבוד איתם".

פרויקט חנקין | הדמיה: באדיבות קארן מן

ואיך הדברים האלה נראים ספציפית בראשון לציון?

"ראשון לציון היא העיר הרביעית בגודלה בישראל מבחינת גודל האוכלוסייה. מדובר באזור ביקוש קלאסי, שרק הולך ומתפתח עם הקמת מתחם האלף ואזורי תעסוקה, מסחר ובילוי נוספים. למרות זאת, המחירים בחלק משכונות העיר עדיין לא הגיעו לכדי מיצוי ואני מזהה שרבים מאוד לוטשים עיניים לעיר הזאת ורוצים לקנות בה נכסים, הן למגורים והן להשקעה.
"אני באופן אישי מאמינה מאוד בעיר הזאת, ובכל מה שקשור להתחדשות עירונית – ראשון לציון ממש נועדה לה. מצד אחד מדובר בעיר בלב הארץ, עם ערכי קרקע גבוהים שמספקים ודאות כלכלית איתנה ליזמים; ומצד שני יש פה שכונות שלמות שזקוקות להתחדשות באופן נואש, ואני לא מדברת רק על רמת אליהו אלא גם על אזורים נוספים כמו שכונת רמז, רמב"ם ואחרות שנבנו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת והגיע הזמן לשדרג את רמת החיים בהן. כשמוסיפים לכל אלה את הקו הירוק של הרכבת הקלה, שעתידה לעבור כאן, ברור לכולם שהפוטנציאל כאן הוא בלתי נגמר".

עד כמה העירייה מסייעת, או לחילופין מקשה, על יזמים המבקשים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית?

"אני לא מי שצריכה לחלק ציונים, אבל ברור שכיום התהליכים בעיר זורמים, אם זה במובן הביורוקרטי של הליכי הרישוי ומתן ההיתרים – לא מזמן אושרה להפקדה התוכנית במתחם ש"י עגנון – ואם זה בנכונות הכללית של העירייה ומינהלות הפרויקטים לבוא לקראת היזמים. כל זאת מתוך הבנה שהתחדשות עירונית מהווה באמת את ה'עתיד' של המגורים האורבניים בעיר".

פרויקט ראשל"צ | הדמיה: זיתוני הדמיות | אדריכל: סלו בן עמי

אילו אתגרים עומדים כיום בפני יזמי התחדשות שמבקשים לשווק דירות חדשות בעיר?

"קודם כל חשוב להבין שיזמים וקבלנים הם לא עוד נותני שירותים. המוצר שלהם הוא פעמים רבות הבחירה הקשה והיקרה ביותר בחייהם של הלקוחות שלהם. לכן, בעיקר בעידן הנוכחי של הקורונה שמאופיין בחוסר ודאות, רוכשים שלא מקבלים את הליווי הנכון נוטים להיכנס ללחץ ולא פעם מקבלים רגליים קרות.

"אני מאמינה שיזם שהשקיע שנים רבות ומשאבים כספיים עצומים בבניית פרויקט איכותי, לא צריך לדאוג שמא ייאלץ למכור את הדירות החדשות שבנה במחירי הפסד. לכן בדיוק, הביטחון וההקשבה שהחברה שלנו מעניקה למתעניינים בדירות, הם כל כך חשובים. הם מאפשרים לנו להכיר היטב את הצרכים והרצונות של הלקוחות הפוטנציאליים האלה, והם מצדם מבינים שאנחנו שם בשביל לסייע להם לקבל את ההחלטה הנכונה בשבילם. תודעת השירות הרגישה הזאת היא זו שמספקת את התוצאות בשטח".