בית חדש הוא חלום נפוץ שאינו ישים בעבור כל אחד. לא לכולם האפשרות הפיננסית להשתדרג תוך מעבר דירה לבית חדש מהניילונים, ולעתים הסיבות אינן כלכליות אלא רצון להישאר בבית המוכר והאהוב תוך חידוש פניו – הן בפן האסתטי, הן במטרה להעלות את ערך הדירה והן משיקולים בטיחותיים. כיצד עושים זאת? האפשרויות מצויות בשפע, כיום יותר מתמיד.
המדינה והרשויות המקומיות מעודדות בעשור האחרון תוכניות לשיפוץ בניינים ישנים. התחדשות עירונית, תמ"א 38/1 או 38/2 ושיפוץ חזיתות הפכו עם השנים למבוקשים מצד דיירים שמבקשים לשדרג את מראה הבניין ולהעלות את ערך הדירות, שנבנו לפני עשרות שנים ולרוב לא עומדות במבחן הזמן. השינוי המהותי אינו בא לידי ביטוי רק בשדרוג החיצוני, אלא גם בשווי הדירות שעולה ככל שהבניין נראה חדש וככל שהוא מתוחזק יותר, כפי שמסביר הקבלן והיזם אסף אשר בן נון, הבעלים של חברת אסף הנדסה הפועלת באזור המרכז והשפלה ומתמחה בשיפוץ ובחידוש מבנים ובבניית מרפסות שמש, דירות קבלן וממ"דים.
נושא שיפוץ חזיתות הבניינים הולך וצובר תאוצה בשנים האחרונות. התהליך הפשוט, לעומת תוכניות כמו תמ"א 38 ואחרות הנמשכות לעתים לאורך זמן ותלויות באישורים רבים ובלא מעט התעסקות ביורוקרטית, גרם לדיירים רבים להבין שהם יכולים לקדם במהרה את שיפוץ החזיתות בבניין שלהם אל מול הרשות המקומית. הרווח מכך גדול במיוחד, כפי שמסביר בן נון. "מעבר לכך חשוב לזכור כי מצבו של בניין ישן שלא עובר שיפוץ מחמיר מיום ליום, וככל שהדיירים מבינים את זה, כך הם מקדמים את השיפוץ מהר יותר".
בלי לעצור את החיים: פגיעה מינימלית בשגרת הדיירים
את ההבנה והידע בתחום הבנייה רכש היזם אסף בן נון עוד כילד. כשכיר הוא עבד בחברה שעסקה בפרויקטים מורכבים בשטחים חיים, ולמד בה את כללי היסוד של העבודה בבתים משותפים: מעבר בטוח לגישה נוחה, ניקיון ובטיחות. "כל העבודה מתבצעת במינימום פגיעה בשגרת חייהם של הדיירים", הוא מסביר. "במהלך השנים כשכיר התמחיתי בשיפוץ בתי אבות, בתי חולים, חדרי ניתוח כולל מערכות גזים רפואיים ומנ"מ, שיקום הבניין שנפגע מטיל בראשון לציון במהלך 'צוק איתן', פרויקטים לשימור מחמיר ואפילו תליית בניין באוויר תוך כדי חפירת חניון תת קרקעי".
ב-2011 יצא בן נון לדרך עצמאית והקים את חברת אסף הנדסה בע"מ שמתמקדת בשיפוץ בניינים, בבניית מרפסות שמש, בבניית ממ"דים, בתוספות בנייה ועוד. מצויד בניסיון עשיר בתחום, הוא בוחר את אנשי המקצוע הטובים ביותר לניהול הצוותים שמונים 12 עד 25 אנשים בכל צוות, תלוי בגודל הפרויקט.
אסף הנדסה בע"מ חתומה על לא מעט פרויקטים באזור המרכז והשפלה, ובהם ביריחו 16 בחולון. בראשון לציון אחראית החברה על הפרויקטים ברחוב צג בנות 16, דוידזון 2, האבות 19, גלוסקין 17, צבי פרנק 20, רוטשילד 43, רוטשילד 40, שינקין 22, ויניק 29, קפלינסקי 7, גלוסקין 24, חנקין 12, רוטשילד 51, רוטשילד 54, רוטשילד 44, שפירא 14 ורחוב פיינשטיין 27. הפרויקטים הללו כוללים, לצד הטיפול במגורים, גם הקמת מרכז מסחרי ושטחים ציבוריים נוספים.
הפרויקטים המורכבים הללו הפכו את חברת אסף הנדסה בע"מ לאחת החברות המוכרות והמובילות בתחום. "הניסיון שצברתי עם השנים נתן לי את הכלים ואת היתרון בעבודות מורכבות מאוד", מספר בן נון. "כיום יש לנו עשרה בניינים בשלבי ביצוע ו-15 פרויקטים בהיתרי בנייה למרפסות שמש ושיפוץ בניין. חשוב לי תמיד ליהנות מהעבודה ומעשייה ולדעת שאני בא הביתה לכרית בלי משקעים".
על תמ"א ופינוי-בינוי
מנקודת מבטו וניסיונו יכול בן נון לתאר את השינוי הגדול בתחום שיפוץ הבניינים, כמי שהוביל בעשור האחרון פרויקטים בראשון לציון, בחולון, ברחובות, ברמלה ובכלל באזור השפלה. לבן נון חברה נוספת, "קבוצת אשר מגורים ובינוי", שעוסקת בייזום פרויקטים ונותנת מענה גם בנושאי התמ"א ופינוי-בינוי. כיום מקדמת החברה כמה מתחמים במרכז הארץ, חלקם כבר חתומים ובהליכי תכנון מתקדמים. זאת, כאשר בפרויקטים גדולים ומורכבים בן נון עובד עם שותפו, מתחום הנדל"ן.
"סיימנו עשרות פרויקטים ברחבי השפלה והמרכז וכיום אנחנו פועלים בכל רחבי אזור השפלה וראשון לציון", מספר בן נון. "אנחנו גם יודעים להתאים את עצמנו למציאות המשתנה. כך, למשל, בפרויקט אחד של שלושה בניינים בראשון לציון, שהתקבלו בו שלוש החלטות ועדה מקומית, אנו מבצעים תמ"א 38, בונים 29 יחידות דיור חדשות, ומחזקים 44 דירות ישנות. לקראת סיום התהליך של הוצאת ההיתר, אושרה תוכנית רצ 2030 שמאפשרת במתחם פינוי-בינוי. הצגנו את התוכנית לדיירים, הם ביקשו לבחון אותה ואנחנו היינו קשובים והיינו לצדם לאורך כל הדרך, גם אם התהליך החדש היה ארוך. הכי חשוב מבחינתי הוא שהם ייהנו מהבית החדש שלהם".
כעת מתוכננת בשלושת הבניינים, הממוקמים ברחוב הרצל לכיוון דרום (קרוב לרכבת), תוכנית פינוי-בינוי בכפוף לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובאישור הדיירים. הפרויקט מציע עירוב שימושים: מגורים, מסחר וקהילה. במסגרתו יוקמו שני מגדלי מגורים של כ-20 קומות כל אחד מהם, ובסך הכל מתוכננות 76 דירות בכל מגדל, במקום ה-44 שקיימות כיום בשלושת הבניינים.
במסגרת הפרויקט ניתן יהיה למצוא גם דירות קטנות, של כ-50 מ"ר, המיועדות לזוגות צעירים. כמו כן, התוכנית כוללת גם שטח מסחר של כ-800 מ"ר בקומת הקרקע ומבנה ציבור למטרות חינוך בקומה הראשונה.
"בזכות הגמישות והרגישות שלנו כלפיי הדיירים הם ייהנו מפרויקט איכותי, בין אם תמ"א ובין אם פינוי-בינוי", אומר בן נון".
תנאי פתיחה חלומיים
מלבד בפרויקטים של תמ"א ופינוי-בינוי, אסף הנדסה מתמחה כבר עשור בשיפוץ ובחידוש מבנים, הליך פשוט יותר וקל יותר לביצוע. ואכן, בן נון מסביר כי תהליך שיפוץ החזיתות הפך נפוץ יותר לאור תנאי הפתיחה. לדבריו, די ברוב של 70 אחוז מהדיירים כדי להוציא לדרך פרויקט של שיפוץ וחידוש בניין, שלא כמו תוכניות התמ"א. בנוסף, את המימון יכולה לספק העירייה בהלוואה מסובסדת של 20 עד 35 אלף שקל לטווח ארוך, ללא ריבית והצמדה. השירות יכול להתבצע גם באמצעות אסף הנדסה הפועלת מול הבנקים, כאשר לרוב יספיק סכום ההלוואה לכיסוי כל השיפוץ. הרווח מכך בטווח הקצר והארוך הוא עלייה משמעותית בערך הדירות ובתחזוקה טובה יותר של הבניין. במידה שהדיירים מבקשים להוסיף לשיפוץ המקיף גם מרפסת שמש או ממ"ד, הם יוכלו לקבל גם את השירות הזה מאסף הנדסה, בתוספת תשלום של כ-90 אלף שקל לכל דירה.
ועדיין, רבים חוששים להיכנס לתהליך של שיפוץ, בין אם מדובר בדירה או בבניין כולו, ואולם, התהליך כפי שמבצעת חברת אסף הנדסה הוא מסודר, מובנה ויסודי. בתחילה, נשטפים הקירות בלחץ והברזל החשוף עובר שיקום וניקוי וטיפול מתאים המבטיח את שימורו לעשרות שנים. מבחינה חיצונית, מקולף השפריץ (במידה שהקיר מחופה פסיפס יבוצעו הכנות מתאימות), נעשות עבודות טיח במקומות הרופפים, ולאחר כיסוי החלונות והמזגנים ביריעות ניילון, מורחים חומרי יסוד ואיטום. בשלב האחרון, מונחת שלכיטה צבעונית או שפריץ מלט לחוץ, זאת נוסף על טיפולים קונסטרקטיביים כמו הסרת צו מבנה מסוכן, עיבוי עמודי בניין, הסדרת ניקוזי מזגנים בצורה אחידה, עבודות פיתוח אספלט או אבנים משתלבות, החלפת דלת כניסה כולל אינטרקום, שיפוץ הלובי בקרמיקה חדשה, החלפת מעקות ברזל וכל שיידרש על פי מצב הבניין.
העבודה על שיפוץ החזיתות מתבצעת במעטפת הבניין. השיקום המלא כולל גם טיפול ברטיבות המופיעה בתוך הדירות, בדיקת מצב השפריץ החיצוני המאפיין לרוב בנייה ישנה וקילופו, כאשר לאחר מכן מונחים החומרים המקשרים כמו "פריימר X". אם קיים צורך ליישר את הקיר, נעשה שימוש בטיח שחור או בקאזה נובה (טיט אקרילי). לאחר מכן מגיע שלב בחירת הצבעים, וללקוחות מוצעות שתי אלטרנטיבות לבחירה ביניהן: שליכטה צבעונית או שפריץ מלט לחוץ.
מה עדיף – שליכטה או שפיץ?
בחירת צבע לחזית הבניין, כמו גם מרקם – חלק או מחוספס, זו התלבטות בפני עצמה. "לרוב, דיירים צעירים יבחרו בשליכטה צבעונית ודיירים מבוגרים יותר יעדיפו את השפריץ", מספר בן נון. "יש שוני גם בטקסטורות של החומרים – השפריץ נתפס כיותר מיושן ופחות מודרני אך יותר חזק. השליכטה יותר מודרנית וגם המראה שלה משדר את זה. אנחנו מקפידים שאת כל המריחה בגמר הטקסטורה יבצעו אותם אנשים על מנת להימנע מתפרים נראים לעין, משום שכדי לראות את אותה הטקסטורה מלמעלה ועד למטה צריך 'יד טובה' וטאץ' טוב".
מניסיונך, מה נכון יותר: שליכטה או שפריץ?
"שניהם מצוינים. המראה של השליכטה יותר מרענן ומחדש לעומת השפריץ. העניין הוא בטיפול שאחרי, כי לרוב בבניינים ישנים כשמתקינים מנועי מזגנים או מזיזים, מותחים כבלי תקשורת או סוגרים או פותחים חלונות, יש פגיעה בקירות. אם זה קורה בשליכטה, כל שינוי כזה פוגע במרקם וכל תיקון כזה קטן שנעשה מורגש ממש. הייתי מגדיר זאת כמו פצעון על הפנים, ולכן כל שינוי כזה מחייב מריחת שליכטה לכל המקטע בקיר מחדש. בשפריץ רואים תיקון אבל לא באופן ממש בולט, ולכן הוא יותר מומלץ לבניינים ישנים יותר. יש דיירים שפנו אלי והיה להם מאוד חשוב שהקיר יהיה חזק ואטום וגם ילבש מראה עדין ולא גס מדי, אז ביצעתי להם שפריץ על 80 אחוז מהקירות ושילבתי שליכטה צבעונית בגוון משני – ויצאה להם חזית בניין נהדרת".
גם הצבעים הישנים הוחלפו בחדשניים יותר. כל בניין יכול להחליט על הצבע המתאים לו?
"כן, בגדול ההחלטה היא של הדיירים אבל יש מקרים שהעירייה יכולה להגביל. לדוגמה, אם מדובר באזורים כמו הכניסה לעיר או ציר מרכזי, או אם מדובר בצבע נועז שפוגע במרקם השכונתי ועלול לשנות את מראה הנוף. לא תמיד יאשרו לך אדום או ורוד, אבל גם לבן יכול להיפסל על ידי הרשות המקומית אם הבניין על צומת מרכזי, למשל, מתוך הבנה שתוך שלושה חודשים הוא ישחיר בגלל הפיח של האוטובוסים".
בעניין זה מעניק בן נון עצה לדיירים שמבקשים שיפוץ או תוספת מרפסת: "לפני שחותמים עם קבלן, חשוב לבדוק ח.פ, ולוודא שהוא רשום בפנקס הקבלנים ובעל חוסן כלכלי. מומלץ לדרוש טרם תחילת עבודה פוליסת ביטוח קבלנים מתאימה וערבות בנקאית, ולא להתפשר על עבודה ללא מפקח בנייה".
אסף הנדסה בע"מ:
טלפון: 050-2222149 | פייסבוק: אסף הנדסה בע"מ
