מי מאיתנו לא מכיר את משחק הדוקים שבמהלכו מפזרים 41 קיסמי עץ –
דוקים, ארוכים בערימה במטרה להוציא כמה שיותר מהם, בזה אחר זה, מבלי להזיז את היתר?
עו"ד משה יונאי, שותף מייסד של משרד רולוף & יונאי משרד עורכי דין ונוטריונים, מדמה את הייצוג המשפטי בפרויקטים המורכבים של התחדשות עירונית - תמ"א 38 ופינוי-בינוי, למשחק דוקים. "כשמייצגים בפרויקט התחדשות עירונית, אפילו בפרויקט של בניין אחד, אנחנו מוצאים את עצמנו מתחילים להוציא בזה אחר זה את 'הדוקים' המגולמים במורכבות ובאתגרים של כל דייר בפרויקט. הוצאת הדוקים צריכה להיעשות במיומנות מקצועית, באופן יצירתי ותוך זהירות רבה על מנת שלא לפגוע בערימה כולה, אחרת נמוטט את כל המערכת מסביב", אומר עו"ד יונאי ומציין כי הכול מתחיל ונגמר בבעיות רישום הזכויות: "התחדשות עירונית היא רגע האמת שבו צריך להסדיר את בעיות הרישום שהוזנחו שנים רבות".
למה הכוונה בעיות רישום?
עו"ד יונאי: "משרדנו מלווה יותר מ-250 פרויקטים של התחדשות עירונית ומייצג אלפי בעלי דירות. אנו נתקלים בבעיות של רישום הזכויות בטאבו (ספרי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין) כמעט בכל פרויקט ופרויקט. כדי שניתן יהיה להתקדם בתהליכים, יש לטפל ולהסדיר את הבעיות הרישומיות שחלקן נובע מהזנחה בת עשרות שנים.
"כבר בשלב הראשון של הוצאת נסחי הרישום (טאבו) מתגלות הבעיות, כמו מקרה שבו הבעלים הרשום של דירה מסוימת מכר את הדירה לפני שנים רבות והעסקה לא נרשמה בטאבו, כך שצריך לשחזר ולבצע מחדש את הרישום. פעמים רבות, עורך הדין שטיפל בעסקת המכר כבר אינו בין החיים, אין ייפויי כוח או אישורי מיסים והמקרה הופך למורכב.
"בעיה נוספת בה אנו נתקלים רבות בפרויקטים היא של בעלי זכויות אשר הלכו לעולמם ויורשיהם לא טיפלו בהוצאת צו ירושה. אנו נדרשים לבצע את הפעולה עבור היורשים ומקווים כי היורשים עצמם חיים ונמצאים בישראל. לעתים עלינו לאתר ולהחתים יורשים בחו"ל במדינות שונות".
עו"ד משה יונאי מוסיף ומספר על מקרה שבו הוא ייצג יזם בפרויקט תמ"א 38 של בניין אחד, שהיו בו כמה בעיות רישום מעניינות ומאתגרות: "אחת הדירות הייתה שייכת לאדם שהתברר כי 'פיזר את זרעו לרוב'. האדם נפטר לפני מספר שנים והותיר אחריו מספר נשים ועשרה ילדים. הדירה הייתה רשומה על שמו ולא היה צו ירושה. לא הצלחנו להוציא צו ירושה כי לא איתרנו את כל הנשים והילדים. במקרה זה ביקשנו להתמנות כמנהלי עיזבון זמניים של המוריש וחתמנו במקומו על הסכם תמ"א 38. בית המשפט הסמיך אותנו לפעולה זו, מכיוון שבכך אנחנו מגדילים את שווי העיזבון של המנוח. הרעיון הוא שתמיד היורשים ירוויחו ולא ייפגעו מהעסקה".
בדירה הבאה, נתקלו עורכי הדין ממשרד רולוף & יונאי במקרה מורכב עוד יותר. "גברת א' הלכה לעולמה כשהיא בעלים של חלק מדירה ויש צורך להוציא צו ירושה לאותה מנוחה", אומר עו"ד יונאי. "כשהתחלנו לטפל בכך, הסבירה לנו בתה של המנוחה כי אמה נפטרה כשהיא גרושה, ולכן הבת היא היורשת היחידה, אולם במשרד הפנים, האם המנוחה הייתה רשומה כנשואה. במקרה שבו המורישה נשואה - בעלה יורש מחצית מעיזבונה (רכושה)".
התעמקות במקרה חשפה מקרה נדיר: "א' אושפזה בבית חולים פסיכיאטרי לשנים ארוכות ובעלה הגיש בקשה לגט בבית הדין הרבני באשר רצה להתחתן בשנית. ניתן פסק דין של גירושין, אולם לפי ההלכה היהודית הבעל צריך לתת את הגט והאישה צריכה לקבל את הגט. במקרה הזה היא לא הייתה יכולה לקבל את הגט בשל הבעיה הנפשית ממנה סבלה. הבעל קיבל אישור מרבנים להינשא בשנית. הוא נישא וניתק קשר עם המשפחה. האישה נפטרה מבלי שקיבלה את הגט על כן נחשבת כנשואה".
כיצד התמודדתם עם הבעיה?
"חוקר פרטי איתר עבורנו את הבעל-הגרוש. ביקשנו ממנו להסתלק מהירושה, אולם כשהוא הבין שיש לו הזדמנות לזכות בחלק מעיזבון האישה הראשונה ממנה נפרד לפני שנים רבות, לא היה מוכן לוותר על כך. ושוב: הפתרון היה מינוי שלנו כמנהלי עיזבון וקבלת הסמכה מבית המשפט לחתום על ההסכם עם הקבלן ולאפשר את קידום פרויקט ההתחדשות העירונית".
מה ההשלכות של בעיות הרישום?
"מה שקורה כתוצאה מבעיות הרישום הוא שגם היזם וגם הדיירים הופכים בעצם ל'בני ערובה' של ההזנחה רבת השנים. ניתן להתחיל בקידום פרויקט כאשר רוב הדיירים מסכימים וחותמים, אך בהמשך יש צורך בחתימת כל הדיירים - חתימת 100% ודי בבעיה של דייר אחד כדי לעכב את הפרויקטים בחודשים ארוכים. יש מקרים בהם העיכוב גורם להפסד ממון רב ליזם או הקבלן והדיירים רואים את הדירה החדשה שלהם הולכת ומתרחקת".
מה צריך לעשות כדי למנוע זאת?
"ההמלצה שלנו לכל בעל דירה בלי קשר לפרויקטים של התחדשות עירונית, לבצע אחת לכמה שנים 'צ'ק אפ' של הנכסים שלו. לבדוק את מצב רישום הדירה שלו: האם רשומה על שמו או על שם אשתו; האם מספר הזהות שלו רשום נכון בנסח הטאבו; האם הוטל עיקול על הרכוש שלו ואולי אף יגלה הודעה על הפקעה זו או אחרת. ישנם מקרים בהם הוטל עיקול על הרכוש מבלי שהאדם יידע או שהייתה טעות בהטלת העיקול".
עו"ד יונאי מסכם ואומר כי על הציבור להבין את המורכבויות של התחדשות עירונית: "כשאנחנו מגיעים לפרויקטים הללו אנחנו מסדירים את כל הרישומים, פותרים בעיות שנוצרו לפני שנים רבות, מאתרים אנשים שהקשר איתם אבד וכמו במשחק הדוקים, אנחנו פותרים בעיה אחר בעיה, בזהירות, מבלי למוטט את כל התהליך. כל זאת במקצועיות, תוך כדי חשיבה מחוץ לקופסה והרבה הרבה סבלנות".
למידע ופרטים נוספים: https://www.ry-law.co.il/team
בשיתוף רולוף & יונאי משרד עורכי דין ונוטריונים
