ככל שעתודות הקרקע במדינה הולכות ומתמעטות, כך הביקוש להן הולך וגדל. בשנים האחרונות, הפכו צמודי הקרקע לנדבך מבוקש אשר מעורר ביקוש לנדל"ן במושבים וקיבוצים.
יחד עם זאת, על עסקאות המכר במושבים חלים כללים שונים וייחודיים שאינם סטנדרטיים ומצריכים ידע וניסיון ייחודי. באופן דומה, גם סוגיית ההורשה של נחלה חקלאית מוגדרת על ידי חוקים ייעודיים וכרוכה בענייני מיסוי מורכבים.
עו"ד רונן טיב, המתמחה בעסקאות נדל"ן במושבים, מסביר כי המחסור הגובר בקרקעות והרצון והביקוש לבתים צמודי קרקע, ממריצים את פעילות הנדל"ן במושבים. "העסקאות הללו גוררות לא פעם סוגיות נלוות נוספות, החל מהתנהלות מול רמ"י וטיפול בנושאי המיסוי, דרך ניהול הפן המשפטי והרישומי של העסקה, ועד לניהול סכסוכים בין בני משפחה בשל מורכבות ההורשה. חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה המתמחה בתחום המושבים ומכיר את הסוגיות הללו היטב".
מהן המורכבויות העיקריות בעסקאות נדל"ן במושבים?
"במושבים אין בעלות על המשק, הקרקע שייכת לרמ"י, והיא נותנת רשות שימוש בקרקע לחברי המושב. הדבר הזה נוצר, כתוצאה מכך שהמדינה ביקשה לעודד חקלאות בשנותיה הראשונות, וכיוון שמרבית המושבים ממוקמים באזורים מרוחקים, היא העניקה לחקלאים שעבדו בנחלה רשות שימוש בקרקע כך שיוכלו לגור שם ולעבוד".
"במשך השנים המשפחות התרחבו, נולדו דורות חדשים, וההורים המבוגרים לא יכלו למעשה להעביר את הנחלה החקלאית לילדיהם בירושה, מכיוון שהקרקע לא הייתה בבעלותם. כמענה, נוצר כלי בשם 'בן ממשיך' – הקובע כי בעל נחלה חקלאית יוכל להעביר אותה לאחד מילדיו בירושה. המשמעות היא, שההורים היו צריכים לבחור ילד אחד מבין ילדיהם, לו הם יורישו את הנחלה. כמובן שזה יוצר סיטואציות מורכבות של חלוקת הנכסים והכסף, ומרבית העסקאות במושבים עוסקות בחלוקת נחלה חקלאית בין יורשים".
מהם הפתרונות?
"היו לאחרונה החלטות רמ"י, פסיקות של בית משפט ותיקוני חקיקה, הקובעים שאפשר להוריש בלי לקבוע בן ממשיך בהליך הישן, אלא על פי צוואה או צו ירושה. המשק יעבור ליורש אחד, והכסף לאחר מכירת הנחלה החקלאית יוכל להתחלק בין היורשים. השינוי העיקרי הוא שלא תהיה יותר חובה לקבוע את הבן הממשיך מראש אלא גם בצוואה, ואם יש יותר מיורש אחד, יתר היורשים יפוצו בשווי דומה במידת האפשר. המורכבות שנותרה היא ההסדרים שצריך לערוך בין היורשים. לעתים זה מגיע עד לכדי סכסוכים מורכבים וחשוב שעו"ד הבקיא בתחום, ינהל אותם נכון, ביצירתיות ובאופן כזה שייטיב עם כולם".
אישור מרמ"י לכל עסקת נדל"ן
עו"ד טיב מסביר מי יכול לקנות את זכות השימוש בנחלה חקלאית, וכי יש מורכבויות רבות בתהליך: "כל אזרח ישראלי יכול לקנות את זכות השימוש מבעל הנחלה או מהיורשים שלו. המורכבות נובעת מכך, שצריך הסכמה של רמ"י כבעלת הקרקע, למכירת זכות השימוש בנחלה חקלאית. האישור מרמ"י כרוך בתשלום סכום גבוה וצריך לקחת אותו בחשבון בנוסף למס הרכישה. גם עניין המיסוי כולל מורכבות, כיוון שמדובר גם בבית וגם בקרקע הכרוכים במס רכישה, וכדי לבחון אפשרות להקלות ופטורים, חשוב להיעזר בגורם מקצועי שיודע ומכיר היטב את כללי המיסוי. אני עוסק בכך שנים רבות וצברתי ניסיון רב ובעל ערך המקנים ערך רב ללקוחותיי".
הוא מוסיף כי "כחלק מהטיפול בעסקאות במושבים, אני מגיש עבור לקוחותיי את הדיווחים לרשויות המס ומוודא שישולם המס נכון ולא מעבר להכרח".
מהן המלצותיך לבעלי נחלות חקלאיות?
"כמגשר מוסמך וכעורך דין בעל ניסיון וידע בתחום המקרקעין של נחלות ובדיני משפחה, לרבות עריכת ייפוי כוח מתמשך - אני ממליץ לבעלי נחלות מגיל 50 ומעלה להסדיר את הליך ההורשה באמצעות עריכת צוואה, ובמקרים מסוימים מינוי בן ממשיך, ובמקביל גם לערוך ייפוי כוח מתמשך והסכמים נוספים שיגנו על ההליך. הסכמים אלו יוכלו למנוע סכסוכים בתוך המשפחה והרבה כאבי לב", מסכם עו"ד רונן טיב.
לאתר החברה >>
לשיחה טלפונית עם עוה"ד רונן טיב >>
טלפון המשרד לפניות >>
כתובת מייל לפניות >>
בשיתוף עו"ד רונן טיב
