"לפעמים אני מרגיש כמו אינדיאנה ג'ונס – מוצא עצמי בתפקיד של ארכיאולוג: חופר בתיקים ומעיין במסמכים אשר דהו והצהיבו, פונה לארכיונים ולמשרדי ממשלה שונים בחיפוש אחר מסמכים עד לגילוי האוצר: המסמכים אשר יאפשרו השלמת רישום זכויות בטאבו, זכויות אשר רישומן הוזנח עשרות שנים", כך אומר עו"ד משה יונאי, שותף מייסד של משרד רולוף & יונאי משרד עורכי דין ונוטריונים, ממשרדי עורכי הדין הוותיקים והמובילים בצפון הארץ.
"כעורכי דין המתמחים מזה שנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, משרדנו מלווה למעלה מ-250 פרויקטים של התחדשות עירונית ומייצג אלפי בעלי דירות, ואנו נתקלים בבעיות של רישום הזכויות בטאבו כמעט בכל פרויקט. כדי שניתן יהיה להתקדם בתהליכים בפרויקט, יש לטפל ולהסדיר את הבעיות הרישומיות שחלקן נוצרו כתוצאה של הזנחה לאורך שנים", הוא אומר, "במקרים קיצוניים אנו נאלצים להביא את עניינם של הלקוחות לבירור בבית המשפט כדי שזה יצהיר על זכותם, וגם זה נעשה לאחר פרסום בעיתונים ולאחר ניסיונות איתור אנשים שהיו ונעלמו".
מדוע?
"בכל עת בה אדם מוכר את דירתו או נכנס לפרויקט של התחדשות עירונית – יש לוודא כי הוא הבעלים הרשום של דירתו. רבים הם אלה אשר אינם רשומים בטאבו והסיבות רבות: טעות או רשלנות של עורכי הדין אשר טיפלו ברכישת הדירות לפני עשרות שנים, ירושות שלא נרשמו, או עיכוב מכוון של האנשים מסיבות שונות. אי אפשר להתקדם בעסקת נדל"ן לפני שהזכויות מוסדרות ורשומות בטאבו".
באילו בעיות רישום מורכבות בטאבו נתקלתם, במהלך הפרויקטים?
"הבעיות מתגלות כבר בשלב הראשון של הוצאת נסחי הרישום (טאבו), כגון: מקרה שבו הבעלים של הדירה אינו רשום בטאבו, הגם שרכש אותה לפני שנים רבות, ומי אשר רשום זה המוכר של הדירה. במקרה זה יש לקוות כי המוכר בין החיים, כי נמצא אותו וכי יסכים לחתום על המסמכים הנדרשים".
"בעיה נוספת היא של בעלי זכויות אשר הלכו לעולמם ויורשיהם לא טיפלו בהוצאת צו ירושה, ואנו נדרשים לבצע את הפעולה עבור היורשים, ולא תמיד הם חיים בארץ. לעתים עלינו לאתר ולהחתים יורשים בחו"ל במדינות שונות".
משפט מורכב ורגיש
עו"ד יונאי נזכר במקרה מורכב מאוד שבו טיפל המשרד - אישה אשר הלכה לעולמה והייתה בעלים של חלק מדירה. "כשהתחלנו לטפל בצו ירושה עבור בתה של המנוחה (הבת הסבירה לנו כי אמה נפטרה כשהיא גרושה, ולכן הבת היא היורשת היחידה). התברר כי הבעל/האבא נפרד מהאישה, אך לא השלים את הליך הגירושין. הבעל נשא אישה אחרת בהיתר של 1,000 רבנים, וניתק עצמו מהבת ומכל המשפחה".
כיצד פתרתם את הסוגיה?
"חוקר פרטי איתר עבורנו את הבעל/הגרוש כדי שיסתלק מזכויות האישה הראשונה אשר ממנה נפרד. להפתעתנו - לא רצה לוותר על חלקו בירושה, בטענה כי הוא יורש של מחצית מעיזבון אשתו, משום שהליך הגירושין לא הושלם. פנינו אל בית המשפט לצורך הסמכתנו כמנהלי העיזבון, על מנת שנוכל לחתום עם הקבלן ולאפשר את קידום פרויקט ההתחדשות העירונית, וניהלנו בשם הבת משפט מורכב בשאלה אם האבא/הבעל של המנוחה אשר נשא אישה אחרת יורש את האישה הראשונה אם לאו. לשמחתנו בית המשפט קיבל דעתנו ופסק כי גבר זה אינו יורש את אשתו הראשונה, הגם שלא השלים את הליך הגירושין ממנה".
מהי העצה שלך לכל בעלי הדירות בישראל, בלי קשר לפרויקטים של התחדשות עירונית?
"עצתי, לבצע אחת לכמה שנים "צ'ק-אפ קנייני: להוציא נסח רישום מהטאבו ולבחון אותו. זה עולה 16 שקלים בלבד (נכון להיום), חשוב לבדוק שהרישום נכון, שכל הפרטים מדויקים, שאין עיקולים על הנכס, ולא נרשמה הערה על הפקעה זו או אחרת. תמיד עדיף לעשות את זה בנחת, ללא לחץ שנוצר בעת התקשרות בפרויקט התחדשות עירונית או בעת מכירת הדירה. בעיות רישום יכולות להפיל את העסקה, העסקה עם הקונה האידאלי אשר ספק אם ימצא אחר כמותו".
למידע ופרטים נוספים:
www.ry-law.co.il/team
בשיתוף רולוף & יונאי משרד עורכי דין ונוטריונים
